深圳市場新房降價走量 二手房報價普降

　　近期樓市表現低迷，新一輪降價潮或將開啟的預測又開始增多。針對深圳市場，機構在判斷未來走勢時，存在一定的爭議，有稱深圳房價將步入下跌通道，也有稱，深圳房價仍會保持穩步上升走勢。記者在調查中發現，近段時間，開發商普遍加大推盤量，並採取促銷優惠甚至直降措施吸引客戶，不過，在降價問題上，目前開發商似乎尚未達到完全共識，市場並未形成真正的降價氛圍。市場分析人士認為，在樓市持續低迷態勢下，隨著開發商和二手業主加大價格讓利空間，將促使房價回調到合理的區間。

　　定價保守項目好銷

　　從全國市場來看，6月份，一二線城市樓市成交量大多出現了萎縮，一些大型房企開始加入降價陣營。分析認為，深圳受區域差異較大影響，不排除在供應量大、競爭激烈的片區，個別樓盤會採取降價措施，但總體不會出現斷崖式下跌。

　　中原地産華南總裁李耀智認為，品牌開發商已開始在全國掀起降價跑量風潮，勢必會吸引更多房企加入降價行列，降價已成為當前市場走貨的主流。

　　6月上旬，深圳樓市依舊陷在低迷的沼澤裏。開發商庫存積壓，資金壓力驟增，同時又面臨即將到來的年中業績考核，在重重壓力之下，新項目終於在上周集中爆發，5個樓盤扎堆開盤，為市場供應了1122套剛需及高端住宅。據統計，6月份，深圳共計22個住宅項目預計開盤或加推，與去年同期相比增加4個。

　　開發商在加大推盤量的情況下，銷售情況如何？記者調查發現，開發商高漲的推盤熱情並未換來置業者的熱情，以上周5個項目為例，除了性價比較高且蓄客持久的某豪宅盤外，其餘都是慘澹收場，開盤銷售率平均僅4成左右，遠低於去年7成的周均水準。

　　不過，也有一些定價保守的項目，會比較好賣。以龍崗某項目為例，其均價為12500元/平，當天716套單位已售出500多套。該項目銷售部陳經理告訴記者，在市場低迷期，只有通過下調價格預期，才能達到以價換量的效果。

　　市場分析人士稱，剛需依然是深圳樓市購買主力，市場仍有需求，開發商降價讓利或成為接下來樓市銷售方向。另外，在經濟轉型的特殊時期，房地産市場最終還是要保持穩定，目前深圳新房市場大幅降價的可能性不大，主要還是小範圍內調整。

　　購房者觀望心態加重

　　在二手房市場，買賣雙方的心理較量出現逆轉。記者調查發現，當前供需雙方僵持的狀況仍在繼續，購房者觀望的心態越來越重，二手住宅市場成交的難度日益加大，部分業主已經承受不住壓力，願意調整報價，看房客大幅減少，買方市場已確立。

　　在新洲路南某仲介地鋪，高級置業顧問趙經理介紹，近期，二手住宅市場的訪客量持續下降，去年下半年至今訪客量已減少逾兩成。趙經理認為，2014年的前4個月日均訪客量基本保持在合理水準，購房者仍在尋找購房機會，但從5月份開始，訪客量開始明顯下滑，6月份前兩周的日均訪客環比降幅達8%，並呈加速下滑的態勢。

　　根據深圳中原地産的監測，在業主的報價房源中，上周有87.2%的房源報價下跌，下調範圍進一步擴大，全市各區域的房源報價全線下調，平均下調幅度進一步加大。尤其值得關注的是，代表市場價格預期的兩個先導指數——中原經理指數和中原報價指數繼續下探，降至2012年以來的新低，接近歷史低值。

　　深圳中原地産專業人士分析，這説明，在房源成交速度進一步減緩、信貸依然不見好轉的情況下，不少前期預期堅挺的業主心理防線開始鬆動，擴大議價空間，希望在降價潮來臨前，通過適當降價儘快出貨。

　　樓市調整期供需漸趨理性

　　對後市預測，多家地産仲介機構研究表明，隨著越來越多的開發商和二手業主加大價格讓利空間，將促使房價回調到合理的區間。

　　港置地産研究分析，目前客戶購房意願有所回升，但是對新盤的價格依舊保持較高敏感性，定價偏低的樓盤能夠得到青睞，因而成交情況有所好轉。預計未來新房成交量低迷的現狀有望階段性緩解，二手住宅成交量仍將保持穩定。

　　深圳中原地産則認為，深圳樓市低迷已經持續近半年，今年的樓市低迷比較特別，除了信貸對剛需客戶的影響促使成交量下行之外，行業本身的調整也是重要因素，供需雙方仍需要經歷一段相互調整、相互適應的過程，市場也將隨之回歸理性。因此，隨著未來較長時間的成交低迷，預計接下來的三季度將會有越來越多的開發商和二手業主，加大價格讓利空間，促使房價回調到合理的區間。

　　對於房企來説，成交的縮量會帶來資金的壓力，已經有越來越多的房企開始下調年度目標。根據31家房企公佈的5月銷售數據，除了恒大、萬科、中海等個別前期降價走量的企業情況較好之外，其他企業普遍非常差，平均完成率不到三成。有分析認為，2014年如果繼續目前發展趨勢，房企不加快以價換量努力，很可能九成以上的企業難以完成年度目標。　( 深圳特區報記者 徐強)