深圳房價將進入下降通道?

　　房貸是未來影響房價走勢的決定因素。

　　CFP供圖

　　全國範圍內樓市的集體利空或讓深圳這座在此輪調控中樓價一直穩漲不降的城市也進入“降價通道”。昨日，深圳仲介門店數量最多的仲介機構深圳中原發佈專題研究報告表示，深圳已深受各地樓市降價消息的影響，市場信心下挫，而小業主和開發商將扛不住壓力，深圳樓市已經轉向買方市場，成交的定價權將更多地掌握在買家手中，二手住宅價格下降的通道即將打開。

　　深圳市場上有多家房地産機構都會定期發佈對於樓市的預判，而深圳中原由於仲介門店眾多，與市場最為貼近，因此在以往的預測中，深圳中原的預測往往更具有參考價值和風向標意義。

　　南方日報記者 曲廣寧

　　兩反映市場指數都跌破臨界值

　　整個4月，深圳樓市二手房市場上的仲介地鋪都顯得蕭條和冷落。雖然官方成交數據顯示，深圳二手房在4月成交了5000多套，但這一同比去年水準相當的數據，卻由於官方數據的滯後性，而和實際市場的表現迥異。實際上，深圳剛剛過去的4月以及5月，深圳二手房市場一直在非常低的成交水準上運作，而來自深圳中原的一些數據也顯示，這種低成交量的影響即將反映到房價上面。

　　中原報價指數，這一反映中原三級市場地鋪業主報價變化情況的指數，實際是對業主信心強弱的反映，當上調房源報價的業主佔多數時，房價上升成為必然，反之則會引致房價下跌。根據深圳中原研究中心的監測，作為判斷二手住宅價格走勢的先行指標，中原報價指數已經連續11周下跌，並於4月底跌破30%的臨界值，目前已經下探至23%。指數在30%時，業主對未來價格走勢持中性態度，高於30%表明未來價格有上漲的空間。而如今已連續3周低於臨界值，這就意味著，隨著交易難度的提高，小業主已經在逐漸加大讓價的力度。深圳中原副總經理賀曉麗表示，如果説4月底之前僅僅是小幅度試探性讓利，那目前就已經是明確啟動降價，以便快速出貨，安全回收資金。

　　而判斷市場動向的另一指標——中原經理人指數同樣連續11周波動下行。據悉，這一指數來源於中原經理根據三級市場地鋪的放盤量、訪客量、帶看量以及買賣雙方談判力對比的情況，結合當前政策環境對市場進行的綜合預判，而這一指數上周已經跌破50%的臨界值。

　　“面對幾乎停滯不漲的成交量，經理人信心嚴重受挫，看跌的經理人超過了半數，這也是自2012年年初以來，首次打破樂觀情緒，悲觀情緒佔據主導位置”，賀曉麗表示，這一指標的下跌，表明市場情緒正在惡化，深圳樓市已經轉向買方市場，成交的定價權將更多地掌握在買家手中。

　　2月至今新房銷售率普遍在六成以下

　　仲介地鋪置業顧問對於市場的信心下挫深刻反映了整個深圳市場日漸悲觀的情緒，而開發商也不得不看清局勢，調整應對策略。賀曉麗透露，二季度以來各地陸續推出救市舉措，深圳市場先是一陣暗喜，而隨後又回歸理性，因為限購在以深圳為代表的一線城市是不可能輕易鬆綁的。

　　而與此同時，深圳開發商的庫存壓力則不斷增加，根據深圳中原研究中心的統計，深圳新房去化週期已經由年初的9個月延長到12個月，隨著成交的放緩，這一時間還將延長。現實的心理落差再次打擊了開發商。

　　賀曉麗認為，遲遲扶不起的成交量對買房者來説只是個數字，而對開發商，卻是實實在在的壓力。根據深圳中原研究中心的統計，2月至今，深圳新盤開盤銷售率普遍在六成以下，3月雖有短暫的好轉，但也未能突破八成。近幾週，由於觀望情緒加重，開盤銷售率繼續下降，多數項目甚至沒能超過四成。

　　樓盤的銷售遇阻讓開發商普遍認識到了事態的嚴重性。從深圳各項目的表現來看，4月各樓盤的優惠力度已經在加碼，五一期間更是達到小高峰，僅3天就已經有10余個樓盤推出特價單位。

　　此外，賀曉麗認為，即將面臨的半年度業績報表才是開發商們真正的難關。截止目前，全市新房累計成交量僅為去年1季度的水準，上半年相當於有一個半月沒有業績，降價走量此時無疑成了救命稻草。因而接下來，開發商也將打開降價通道，換取成交量，應對即將迎來的半年度考核。

　　由此可見，不論是新房市場還是二手房，當前情況都不容樂觀，此次多方博弈的結果就是，買家情緒尚未出現變化，政府出手救市也是希望渺茫，於是，“業主和開發商終於支撐不住了，近期打開降價通道已經在所難免，”賀曉麗表示，這輪降價的週期註定不會太長，因而降價通道開啟對於購房者來説，不失為一個好時機。

　　指數下跌

　　作為業主信心強弱的反應，中原報價指數已經連續11周下跌，並於4月底跌破30%的臨界值，目前已經下探至23%。指數在30%時，業主對未來價格走勢持中性態度，高於30%表明未來價格有上漲的空間。

　　中原經理人指數同樣連續11周波動下行。據悉，這一指數來源於中原經理根據三級市場地鋪的放盤訪量、客量、帶看量以及買賣雙方談判力對比的情況，結合當前政策環境對市場進行的綜合預判，這一指數上周已經跌破50%的臨界值。

　　成交下跌

　　2月至今，深圳新盤開盤銷售率普遍在六成以下，3月雖有短暫好轉，但也未能突破八成。近幾週多數項目甚至沒能超過四成。