別墅賣出公寓價 杭州部分高端樓盤現對折“拋售”

　　“6388元/平方米，成就杭城真正的獨棟別墅超性價比之王！6388元/平方米，成就杭城獨棟銷冠！湖光山社對折清盤鉅惠！搶到賺到！”最近，在浙江杭州工作已有7年的劉先生不時接到樓盤優惠銷售的電話和短信，但這條“別墅賣出公寓價”的短信卻讓他印象尤為深刻。

　　他隨後致電售樓處了解到，上述樓盤位於被稱為杭州後花園的臨安青山湖，這裡高端休閒物業集聚，而短信中的湖光山社樓盤，按照6388元/平方米的單價，一棟400平方米的單體別墅總價目前只要300萬元，較於此前售價，“相當於打了對折”。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，自從德信·北海公園引領杭州樓市馬年首降後，房價水準接近一線城市的杭州目前超過20個樓盤緊隨降價，而這股降價潮已衝擊到別墅、排屋等高端物業市場。如今，這些豪宅由前幾年的蓬勃發展轉為無人問津，降價、低開、特價房等各種促銷手段，層出不窮。

　　豪宅去化遇阻

　　資料顯示，湖光山社主要物業由排屋和獨棟別墅組成，主力戶型為326~370平方米的排屋和400~600平方米的別墅，項目總佔地約800余畝，開發規劃分為五期，目前已經開發到二、三期，一期房源已交付使用。

　　4月23日，《每日經濟新聞》記者以購房者身份致電湖光山社售樓處，據銷售人員介紹，上述銷售單價為6388元/平方米的房子，總價為305萬元，相當於一套普通公寓的價格，但屬於項目推出的特價房，只有一套。

　　不過，該銷售人員透露，儘管只有一套，但該項目獨立別墅的售價目前已降至7000元/平方米，此前的銷售均價在12000元~13000元/平方米，“相當於打了五、六折”。

　　對於上述價格調整，4月24日，《每日經濟新聞》電話聯繫採訪了開發商，相關銷售人員稱，目前是清盤價格，“基本上打了對折”，是3月份開始決定的。

　　湖光山社的舉動或只是當前豪宅市場的一個縮影。據浙江杭州臨安一季度房地産業數據顯示，一季度以來，臨安城區板塊的銷售面積佔總銷售面積的70.35%，豪宅林立的青山湖板塊銷售面積佔比只有9.25%。

　　從房源類型成交的情況來看，該區域一季度公寓房共成交692套，別墅成交僅19幢。商品房住宅中，多、高層住宅成交均價6341.85元/平方米，別墅成交均價10087.42元/平方米。

　　有市場分析稱，國家此前出臺的限購限貸政策，導致近兩年來房産市場持續低迷，再加上今年春節之後杭州城區颳起的“降價風暴”給樓市帶來了春寒料峭的打擊，杭州幾個大盤大幅降價對臨安區塊的房産市場造成了一定的負面影響。

　　“現在房産市場的需求正悄悄地由大戶型向中小戶型轉變，區域分化突出。青山湖板塊持續低迷，前幾年青山湖板塊蓬勃發展，近幾年無人問津，效益已降低至鄉鎮板塊的地步。”浙江媒體《錢江晚報》一篇有關臨安樓市目前狀況如是描述。

　　除湖光山社外，同一青山湖板塊的廣州頤和地産青城山語間項目也出現大幅打折銷售，目前在售的450~600平方米準現房獨棟別墅，可享受均價5800元/平方米，總均價290萬元/幢，而且還贈約350平方米精裝庭院。“原來平均單價在10000元/平方米，相當於打了58折。”現場銷售人員向記者表示。

　　對此，全球知名房産諮詢機構世邦魏理仕杭州分公司董事總經理馬英樞向《每日經濟新聞》記者分析稱，上述位於自然景觀優美的青山湖，遠離于杭州主城區的豪宅，從居住屬性講，並不作為購房者的第一居所，在當前房地産形勢下，面臨著需求減少，庫存去化的壓力。

　　浙江省內一業內人士則稱，對開發商而言，在高端物業市場如此消沉，且在資金和庫存雙重壓力下，只有通過降價走量的方式來吸引購房者，試圖刺激極其有限的市場需求。

　　市區稀缺豪宅降價促銷

　　理論上講，坐落于城區優勢位置的豪宅，在眼前房地産嚴峻形勢下，雖難言升值，仍應具備保值屬性，但當前也呈現較為悲觀的一面。

　　3月6日，濱江集團(002244，SZ)位於杭州市區稀缺地塊的豪宅項目武林壹號推出1號樓共166套房源，起價1500萬，折算單價約5萬元/平方米，而該項目2013年的銷售均價一度超過7萬元/平方米。

　　統計數據進一步顯示，2013年，武林壹號共售出68套，合同金額17.47億元，銷售均價約為7.36萬元/平方米，而在2014年第一季度，共售出37套，合同金額6.99億元，銷售均價已約為5.80萬元/平方米。

　　不過，降價帶來了銷量增加，1號樓開盤當日即吸金14億元，另據杭州透明售房網顯示，截至4月23日，總共166套已銷售44套。

　　此外，降價促銷的市區豪宅還包括九龍倉地産旗下的君璽項目，以起價37900元/平方米低價首開入市，據當地媒體披露，截至目前，180套房源已去化6成。

　　近日，世邦魏理仕杭州分公司所發佈的 《2014年杭州一季度房地産市場回顧》(以下簡稱 《市場回顧》)報告顯示，該季度杭州高檔公寓平均價格報每平方米41048元，環比微降0.1%。

　　對於杭州市區的豪宅市場，馬英樞對《每日經濟新聞》記者稱，這些位置稀缺的豪宅作為購房者的第一居所，從第一季度市場數據來講，目前高端住宅市場價格表現仍較為穩定。

　　不過，馬英樞亦認為，如果市場觀望心態持續加重，開發商出於去化壓力和資金回籠需求，不排除出現價格鬆動，而降價幅度將取決於開發商的現金流需求、行銷策略，以及項目的市場定位、行銷週期等。

　　同時，從認籌、預定到最終簽訂正式合同，有一定的時間滯後性，類似于武林壹號、九龍倉君璽等項目價格下調，能否進一步影響目前高端住宅市場價格下探，有賴於日後公佈的第二季度房地産交易數據。

　　市場購買力減弱

　　事實上，降價、低開、特價房正成為目前杭州樓市高端物業市場的關鍵詞。

　　除上述樓盤外，4月初，雅戈爾地産位於杭州城西的西溪晴雪悅公館推出特價房10套，戶型面積為180平方米，折後均價在14500元/平方米左右，而此前均價為2.2萬~2.6萬元/平方米。

　　同樣，4月初，華元集團宣佈三個項目大幅降價清盤銷售。其中，高端項目玉榕莊降價後，300~400平方米的聯墅均價為8880元/平方米，較於此前成交均價11557元/平方米，降幅不少。更有業界人士指出，相比玉榕莊別墅當初拿地樓面價5183元/平方米，此次調整簡直是“虧本買賣”。

　　此外，高端物業降價還出現在杭州西湖區之江國家風景區的錢塘梧桐燕廬項目，目前在售的315~350平方米的排屋總價在1000萬~1500萬元/套，現在變為了1000萬元左右，銷售人員向記者證實，價格降了約200萬元/套，而該開發商錢塘房産為杭州知名的地産商之一。

　　浙江省社科院經濟研究所研究員王永太對《每日經濟新聞》記者表示，別墅、排屋等高端物業的價格確實在下跌，實際上，與普通住宅巨量的供應庫存相同，別墅等高端物業的供應量同樣也不少。

　　日前，國際知名物管機構戴德梁行公佈的數據顯示，2013年杭州高端公寓與別墅新增17.2萬平方米，存量從2005年的45.6萬平方米升至2013年的459.1萬平方米，8年間增長10倍；同時，杭州高端公寓成交均價從2009年的3.26萬元/平方米漲至4.35萬元/平方米，年均增幅7.5%。

　　不過，《市場回顧》顯示，一季度杭州個別樓盤降價所引起的市場震蕩，使得購房者觀望心態加重，發展商推盤有所放緩，杭州住宅銷量出現明顯回落。

　　數據顯示，杭州主城區整體住宅市場和高端住宅市場的一手房成交量同比分別下跌57%和66%。

　　王永太認為，此前，浙江通過製造業等實體企業經營積累了豐厚的財富，大量的資金進入樓市購買豪宅，但如今，整個經濟形勢以及浙江區域經濟不容樂觀，豪宅房産投資已大受影響，同時，作為主要購買力的浙江企業主的財富快速積累階段已經過去，這些因素都影響到市場購買力。