北京新房回暖真相：自住房成交推高

　　數據顯示，7月北京商品住宅合計簽約套數為6200套，環比上漲21.17%，成為北京商品住宅市場最近3個月來的新高，北京商報記者昨日翻看具體成交配比發現，自住房簽約量加大是成交量回升的主要原因，剔除後，純商品房的成交反而環比下降11.8%，因而新房市場回暖説尚不成立。

　　亞豪機構的數據顯示，7月6200套成交商品住宅中，兩個自住房項目金隅·匯星苑、首創·悅都匯分別簽約了1520套和166套，佔到了總成交量的三成。而在扣除這兩個自住房項目的交易量後，7月北京商品房住宅僅成交4514套，再次環比下滑一成。

　　北京新房銷量自3月簽約7000余套之後一路下滑，4月降至6000余套；五六兩個月又下降了1000套，降至5000余套；7月再減500套，降至4514套。亞豪機構副總經理高姍分析稱：“上月，如果沒有自住房的簽約貢獻，實際市場頹勢依然沒能得到改變。”

　　高姍進一步解釋稱，普通商品房成交量進一步萎靡是因為銀行對房地産持續偏緊的信貸政策直接影響了購房人的消費能力。另外，大量自住房的入市也在持續加重購房人的觀望情緒。

　　在業內人士看來，隨著自住房先後開盤，進入實際買賣環節後，自住房對於純商品房市場的價格平抑以及結構調整作用也會愈發明顯。

　　根據北京中原地産市場研究部統計，7月北京新建商品房住宅成交均價為24837元/平方米，環比下降5.69%，價格與去年同期持平。然而除去自住房，7月新房的成交均價為26066元/平方米，環比下降幅度僅為1.02%。另有分析稱，除了整體拉低成交價格外，自住房也在影響周邊商品住宅的銷售價格，迫使定位剛需的開發商低價入市。

　　除此之外，在高姍看來，在自住房入市衝擊下開發商的銷售策略發生了轉變，致使剛需項目入市量相對減少，中高端改善型項目供應增加，自住房正在從結構上改變北京樓市的供應模式。數據顯示，今年上半年，北京樓市供應仍然以剛需為主，累計供應套數佔供應總量的80%，然而7月供應形勢發生了變化，剛需盤供應比例降至76%，在扣除自住房後，剛需盤的供應比例降至與中高端項目持平。

　　據統計，今年全年北京可供應的自住房數量將突破4萬套，相比2013年的商品房住宅成交，4萬套相當於增加50%的供應。因此，高姍預計在自住房衝擊下，剛需項目在加速去庫存的同時，為了避開與自住房直面交鋒而會適度減少供應，從而為改善型商品房留出更多市場空間。另外，未來幾個月北京樓市成交量在自住房作用下持續維持高位水準，成交價格則在自住房和高端項目入市共同作用下將呈現企穩態勢。（齊琳 阿茹汗）