北京自住房棄購後又都被認購 價格吸引力仍在

　　製圖：張芳曼

　　7月21日，北京市最便宜的自住房項目—當代採育滿庭春MOMA，也是北京市第四個進行搖號的自住房項目，從21626戶優先家庭中，搖取出8892戶“中簽”家庭。本週六起，該項目將正式選房。

　　滿庭春項目可以提供自住房1482套，銷售均價9500元/平方米，最小的84平方米兩居室，總房款79.8萬元，首付僅23.9萬元。

　　21日搖號“中簽”的數量為房源的6倍，這創下了北京自住房搖號以來的搖取家庭數與房源數之比的新高。對此，項目開發商新聞發言人表示，為了避免由於先期搖號數量不足導致的重新搖號，協商後決定搖取6倍數量。中簽者將按搖號順序，分時段進行選房。

　　“房價下跌，自住房還划算嗎？”“買‘上市受限’的自住房，還不如買普通商品房。”這是一些市民的議論。搖上號卻選擇了放棄，這是少部分自住房申購者的選擇。中簽者為何棄購？如何看待北京自住房“申請火爆、棄購不少”的現象？

　　雖有棄購仍全被認購

　　相對火爆的自住房申請，棄購的出現，一開始令大家感到驚訝。

　　首個搖號項目金隅匯星苑，一共有1882套房。搖號時共搖出3764個號，其中前1882號為正選組，第1883號至第3764號為備選組。在正選組選房時，349戶家庭放棄本次選房資格，放棄選房佔比約兩成。

　　第二個搖號項目首創悅都匯項目，在選房第一天，700個中簽家庭共認購296套，接近六成的家庭未成功選房。

　　市場預估，位置相對偏遠的自住房，將出現“棄購者更多”現象。因此，滿庭春項目以房源6倍的數量搖出了中簽者。

　　但是，一位自住房項目負責人表示，不管正選組的棄購率是20%還是60%，匯星苑和悅都匯等項目，經過遞補，最終都已選房、交納定金、完成認購。他認為，拿正選組的“棄購率”來評判自住房冷熱程度很不科學。以匯星苑為例，申購的優先家庭有127638戶，由於隨機抽號，大部分申購者沒有機會選房，還有大量非優先家庭，則連搖號都無法參加。“真正的棄購率，應該是所有人選房後，看房子還有多少剩餘。事實上，一有棄購，後面的人馬上補上，仍然是供不應求。”

　　記者注意到，滿庭春項目已不再區分正選組、備選組，而是按照中簽順序，依次選房。

　　棄購原因多種多樣

　　匯星苑開發商金隅嘉業對603戶棄購家庭隨機回訪，接受訪問的70戶家庭中，3/4家庭是由於支付能力有限而放棄了選房。

　　項目行銷部經理陳玉謙介紹説，這些家庭具體情況又各有不同，一部分無法湊齊首付，一部分支付不起貸款月供，還有一部分由於退休無法申請貸款。

　　保障房輪候家庭是自住房的優先家庭。匯星苑項目中簽家庭中，輪候家庭有百戶左右，開發商介紹，這類家庭棄購的概率非常高。

　　自住房制度設計之初，關於將保障房輪候家庭作為優先對象，曾有爭議。住房保障部門當時的解釋是，有意願的住房保障家庭可以通過親友幫助等多種方式，籌集購房款項。從目前實際情況看，確有不少輪候家庭雖然中簽，但由於經濟原因放棄購房。

　　此外，自住房項目的客觀情況，也是出現棄購的原因。悅都匯項目負責人表示，通過與客戶的溝通，除支付能力外，多數家庭因對地理位置不滿意而棄購。陳玉謙認為，每個項目因為其自身的位置、品質、價格，無法滿足所有申購家庭的需求。例如在城北上班的市民，選擇南六環的自住房就很不現實。

　　自住房推出之初，北京市住建委曾提醒，兩年內北京將保證7萬套自住型商品住房土地供應，購房人應結合自身實際需求，結合項目區位、價格、套型等理性選擇申購項目，不必每個項目均嘗試申購。目前來看，同時申購多項目者並不少，已有人在前3個項目同時中簽。

　　分析棄購原因，北京市住建委相關人士表示：保障房優先家庭因經濟條件放棄是制度設計，他們既有選擇權，也有放棄權，很正常；同時中簽者，只能選擇一個項目，必須放棄其他項目；同時還有一些申購者，之前未仔細考慮，中簽後發現不合適，放棄了。

　　價格吸引力依然存在

　　價格，無疑是影響購房者的重要因素。全國房價普降已成氣候，成為棄購的一個背景。

　　但北京房價的下降趨勢仍不明顯。國家統計局公佈的6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，北京新建商品住宅價格指數為環比增長0.1%，同比增長8%。北京市統計局公佈今年上半年經濟運作情況時，對房價的表述也十分謹慎，僅稱“房價漲幅逐步回落，漲幅形成趨勢性回落態勢”。

　　二手房價格方面，6月環比下降1.3%，同比增長4.7%。有市場研究機構認為，上半年北京市二手住宅價格平均降幅已達到7.3%，個別區域降幅更大。“自住房項目周邊樓盤中，個別房源價格甚至降到了低於自住房水準。”

　　但對這一説法，市場並未形成共識。有其他研究機構負責人認為，上述降價略低於或與自住房持平的二手房項目，基本都是建築品質較差、戶型不太好的項目，且屬於個別項目中的“點降”。

　　一位自住房項目負責人對記者表示，從實際銷售情況看，目前行情下，自住房仍然吸引了大部分剛需客戶，價格吸引力依然存在。

　　棄購升級將有負面影響

　　對目前出現的棄購現象，一種看法是説明政策失靈，但也有看法認為這説明自住房正在流向真正需要的目標人群。

　　一位房産仲介機構人士分析説，自住房已經起到抑制房價的政策效果，但其申購門檻很低，只需要符合商品房限購條件即可。目前看，隨著房價停滯乃至下調，投資者覺得不划算放棄購買，低收入者無奈放棄後仍可回歸保障房系統，真正的夾心層覺得項目合適仍會購買。

　　但是，“棄購升級”仍會産生一些負面影響，需引起重視：一是影響夾心層剛需群體的購房選擇，二是影響政府主管部門掌握、判斷市場需求，制定政策。匯星苑、悅都匯等已完成選房項目的負責人建議説，可在申購或棄購環節增設合理門檻，避免出現表面高棄購率。北京市住建委對這些建議尚未回應。

　　據記者觀察，“棄購”目前仍是偽概念，但對於未來可能出現的“困境”要早作打算。自住房在土地出讓時已經“鎖定”房價，房價上漲時能發揮“定海神針”作用，但如果普通商品房價格進一步下調，真正出現“倒挂”現象，自住房的吸引力不及普通商品房，如何定價，政策應提前儲備。