北京樓市：一絲寒意襲來 鬆動跡象初顯

　　在很多買房人及業內人士看來，北京樓市的鬆動，已經是現在進行時。新京報記者 李冬 攝

　　5月10日這一天，李京（化名）撥打了4個售樓處的電話，從朝陽北路到通州，再到亦莊。他所關注的樓盤，例如亦莊區域的海梓府、林肯公園，都是近期見諸報端推出了“特價房”或被認為是降價的樓盤。

　　從3月中旬開始，從住總萬科橙被“降價”開始，原來被認為堅挺的北京樓市，鬆動的跡象越來越明顯。雖然不少開發商並不願意承認降價，或者只是説下調預期、調整産品，但在很多買房人及業內人士看來，北京樓市的鬆動，已經是現在進行時，一些調整越來越主動，越來越真切。

　　萬科領銜？

　　在北京，如果給房價鬆動找一個標誌性事件，不少人都會提到位於大興天宮院板塊的住總萬科橙“降價”。

　　“五一”前後，在整個房地産業內，最火的就是萬科集團執行副總裁、北京萬科總經理毛大慶的一個“內部演講”。在這個流傳出的版本中，毛大慶説“感到一絲寒意”。

　　而在北京，如果給房價鬆動找一個標誌性事件，不少人都會提到位於大興天宮院板塊的住總萬科橙“降價”。雖然萬科方面在當時迅速澄清不是主動降價，而是按照政府指導價銷售，但對於一些買房人包括開發商同行來説，這就足夠了。

　　3月中旬的這次開盤，萬科橙推出333套毛坯房源，均價21680元/平方米。相對於此前售樓處釋放的精裝房2.6萬元/平方米的報價，萬科橙實際推盤價格在數字上的下調，被很多人解讀為降價。

　　由於政府限價，萬科也表示“承擔社會責任”，萬科橙以及後來首開萬科公園裏的“降價”入市，都有被動的成分。

　　但隨後的一些房企和樓盤跟進，則有了更多主動調整的味道。

　　在萬科橙“降價”的消息被廣泛報道之後，位於通州臺湖區域的東亞印象臺湖，對外釋放了要降價的消息：開盤價從預期的2.6萬元/平方米降到2.2萬元/平方米。東亞新華地産行銷總監賈玉鵬也正面回應了媒體對降價的追問。賈玉鵬表示，東亞新華近年來發展較快，為了儘快回款以備後續拿地，因此決定快速走量。

　　今年5月6日，在大興西紅門一地塊的競爭中，東亞新華就多次舉牌，不過沒能笑到最後。

　　不過，在一些業內人士看來，即便2.2萬元/平方米的價格，印象臺湖也比上一期開盤上漲了許多。借助輿論對萬科橙“降價”的關注，印象臺湖也成功進行了一次“降價”行銷。

　　到了4月，亦莊區域以北京城建·海梓府為代表的樓盤開始推出“特價房”。海梓府特價房28800元/平方米起的價格，比之前35000-36000元/平方米的價格下調不少。

　　李京告訴記者，海梓府28800元/平方米的起價更是為了吸引眼球，這一批特價房均價還在32000元/平方米。但即便這樣，降價幅度也很明顯。而目前海梓府銷售的還都是去年底取證的同一批房源。

　　供應壓力

　　今年2月以來，北京樓市庫存開始增加。5月10日，北京商品住宅新房庫存重新站回7萬套，創造了13個月以來的新高。

　　在一位不願具名的機構分析人士看來，海梓府是目前北京樓市降價“最真”的一個樓盤。而在海梓府周邊，大體量供應的壓力，也迫使海梓府不得不做出調整。

　　海梓府所在的亦莊乃至更具體的河西區，是近年來北京供應量較大的區域之一。海梓府周邊，還有萬科旗下的金域東郡、方興旗下的亦莊金茂悅。三個項目共同構成“河西三盤”。但海梓府是三個項目中去化速度最慢的。

　　去年12月14日，海梓府與亦莊金茂悅、金域東郡同時取證開盤。海梓府取證8棟樓364套房源，金茂悅取證5棟樓346套房源，金域東郡取證兩棟樓144套房源。

　　五個月過去了，亦莊金茂悅已經簽約195套，認購336套；金域東郡簽約76套，認購137套；而海梓府簽約只有72套，認購115套。無論從簽約數字、認購數字，還是從整體的成交比看，海梓府的成交都是敬陪末座。同樣的條件下，降價走量的壓力就更大一些。

　　類似的還有通州臺湖區域。東亞印象臺湖在4月初“降價”開盤，也是已經感受到區域供應增加的潛在壓力。

　　當2012年年底印象臺湖一期開盤時，臺湖區域還只有這一個新盤。而到去年底，臺湖區域已經多了數個新項目，包括泰禾1號街區、首開萬科公園裏以及世紀鴻項目。

　　接近印象臺湖項目的人士對記者表示，相對於萬科的品牌優勢、産品的區位優勢，印象臺湖必須更堅決地快速跑量，才能從區域競爭中勝出。

　　包括亦莊、臺湖以及通州核心區（“五一”期間，通州核心區的K2清水灣推出1.7萬元/平方米的特價房），都是近年來供應比較大的區域。

　　最新統計顯示，今年2月以來，北京樓市庫存開始增加。5月10日，北京商品住宅新房庫存重新站回7萬套，較春節後的低點5.5萬套增加了1.5萬套左右。這創造了13個月以來的新高。

　　需求受抑

　　金隅嘉業旗下兩個自住商品房項目吸引了24.4萬家庭，這大體相當於北京市場兩年的新房交易量。而兩項目所能提供的自住商品房不過5000套。

　　談到今年樓市成交的下滑，許多業內人士都會提到自住房的影響。

　　在“五一”前那次著名的“毛

　　氏演講”中，毛大慶提到，過去一年多，土地的放量，尤其像北京自住商品房用地的上市，形成了一種“虛擬供應”的現象，引發買房人短期對市場的觀望，許多剛性需求都趴在自住商品房上，不動了。

　　根據北京的計劃，去年和今年，合計要推出7萬套自住商品房。但現在排隊等待自住商品房的數字遠遠多於7萬。

　　金隅嘉業旗下兩個自住商品房項目，匯星苑核驗家庭12.8萬戶，匯景苑核驗家庭11.6萬戶，兩個項目就吸引了24.4萬家庭。而這兩個項目所能提供的自住商品房不過5000套。

　　這樣一個20多萬的數字是什麼概念？在北京房地産業協會秘書長陳志看來，這大體相當於北京市場兩年的新房交易量。根據來自地産機構的統計，2013年，北京共成交商品住宅新房11.89萬套。

　　雖然諸如陳志等業內人士認為，由於自住房優先政策的存在，大量沒有優先資格的買房人被搖中的幾率很小，所以自住商品房帶來的這種觀望並不理性。然而這種觀望確實已經形成了。

　　除自住房分流了商品住宅需求外，北京中原地産首席分析師張大偉認為，自去年末，信貸政策的收緊，才是導致當下樓市趨冷的關鍵所在。一方面，首套房貸收緊對市場的支付能力影響非常大。以購房者買一套總價200萬元的房子首付30%，貸款140萬元計算。利率從去年底的8.5折抬高到目前的基準上浮，以上浮5%計算，140萬貸30年，月供就從之前的8008元上升到9199元。另一方面，二手房交易放款時間平均在3個月左右，相比往年拉長一個月以上，導致很多交易停滯。

　　策略分化

　　業內人士認為，降價會不會繼續，北京樓市成交能否穩步上行，都需要更多的政策支援。

　　面對市場的下行，除了推出特價房，不少房企也做了一些策略上的調整。

　　在亦莊區域，保利與融創開發的楓丹壹號是近期為數不多漲價的項目。5月10日，楓丹壹號開盤，價格從上一期的34000多元/平方米漲到39000元/平方米。不過相對於去年10月一次推出499套房源，這次楓丹壹號只推了200多套房。

　　“小量多推”成為當下不少房企的應對之道。

　　此外，在推盤結構上，有的房企近期主推低總價的房源，打出性價比的概念，撬動更多的客戶群。如龍湖·雙瓏原著，泰禾·北京院子，近期都在推售低總價的平層而非別墅産品；林肯公園的開發商和裕地産北京行銷中心總經理王騫對記者表示，近期推出的32000元/平方米的房源和之前36000元/平方米的房源，分別是A區和B區，規模、園林配套都不一樣。兩邊的房源同時在售主要是滿足不同客戶群體的需求。

　　處在調整中的開發商也對市場走勢表現出樂觀期待，包括央行有關信貸政策的表態。

　　王騫認為，開發商“真降”的很少，更多的還只是一種策略安排，隨著政策利好的增多，樓市也會有更積極的變化。

　　不過張大偉等業內人士則認為，降價會不會繼續，北京樓市成交能否穩步上行，都需要更多的政策支援。如果政策不變，自住商品房繼續推出，北京樓市的降價也只會繼續。 新京報記者 張旭

　　■ 觀點

　　一度火熱的北京樓市已經開始降溫，未來市場趨勢以及政策走向將會如何，新京報記者邀請了專家和業內人士，對此進行了探討。

　　嘉賓

　　●馮科 北京大學經濟所房地産金融研究中心主任

　　●陳志 北京房地産業協會秘書長

　　●李文傑 中原集團首席運營官COO

　　●周興 北京天恒樂活城置業總經理

　　談降價 市場分化在加劇

　　新京報：最近樓市很熱鬧，有降價了業主鬧事的，有宣傳漲價熱銷的，你覺得樓市處於什麼階段？

　　李文傑：今年以來多數房企的銷售速度都在放緩，從數字上看樓市的整體庫存在上升，銷售金額在縮減，企業已經感受到了資金壓力，一些項目出現了降價情況。

　　周興：比起去年，市場熱度確實有回落，市場的分化也在加劇，有賣得不好的項目，也有賣得好的項目，還得看項目在同區域有沒有優勢。

　　陳志：根據北京市住建委的數據，今年前四月獲批入市的樓盤有2.13萬套，總面積254.4萬平方米，是2011年以來最多的一年，但是前4月的成交量卻是一個低值，和2012年相當。

　　新京報：大家現在關心的是，開發商是不是真降？

　　周興：開發商看降價不降價是看預期價格和實際賣價對比，比如一個項目一期賣2萬，二期本來預計賣3萬，現在只賣了2.5萬，那一定是降價了，但是你和去年的一期比，那還是漲了。

　　馮科：房企為了去庫存，或為了追求更好的現金流，市場出現了降價的項目，這不用遮掩，但是北京的降價幅度不會太大，從最基礎的供求關係上看，供需還是不足的。

　　談政策 銀根有望適度放鬆

　　新京報：近期市場傳出的央行可能降低存款準備金率（降準），以及號召銀行支援個人房貸業務，這傳達出什麼信號？

　　李文傑：我覺得整體銀根上不會“放水”，目前社會整體資金成本都較高，銀行一方面考慮到房地産市場下行的風險，另一方面是房貸業務利潤小，沒有動力增加業務。但是首套房的貸款利率可能會有一些鬆動，因為從基準利率的7折到現在的1倍、1.2倍，首付從20%提高到30%，極大提升了剛需客群的購買門檻，近期貸款利率上可能會有一些優惠。

　　馮科：我們研究宏觀經濟政策，從近期幾個方面來看，銀根有望在6月-7月份出現適度放鬆，因為目前CPI已經在1.8%的水準，反通脹的壓力變小，那麼反通縮的壓力就會增強。政策有上限也有下限，上限是CPI不能高於4%，下限是GDP不低於6.5%，只要CPI適度可控，而夏糧豐收後，沒有大的自然災害，農産品如肉禽蛋的價格穩定，就能騰出手來保經濟，央行有可能降準，也有可能實行央票逆回購來釋放資金。

　　陳志：我同意馮科的邏輯，現在的問題是銀根會有多大程度的放鬆？最近很多傳言説降準一下要降1-2個點，以前都是0.25的降，這可能釋放出近萬億的流動性，這也説明瞭市場有慣性，上一屆政府遇到的問題，這一屆政府依然要面對，完全不放鬆銀根看起來不太可行了，但是如何使這些釋放出的資金流向實體經濟，而非按過去的路徑進入房地産？

　　談後市 未來或有成交小行情

　　新京報：銀根的鬆動對房地産市場會有什麼影響？

　　馮科：銀根的方向會穩定房地産市場的信心，從政策層面看，肯定不希望看到房價暴漲，也不希望出現大跌，促使市場信心恢復、交投活躍。

　　陳志：近期的影響體現在對樓市的預期上，如果有實質動作，從銀行房貸業務平衡風險和收益來看，對北京樓市的利好可能更大一些。

　　周興：從企業的銀行借貸、消費者的房貸審批來看，銀根依然很緊，沒有感覺到有放鬆的跡象，未來如果放鬆，我覺得不是為了“救樓市”，而是從整體經濟發展考慮。

　　李文傑：可能會有一波小行情。開發商和購房者都會看到這個機會，5月底到6月初，市場上可能會出現一波更多的降價項目，以帶動市場的成交，房企加快銷售去庫存，也為了三季度拿地創造條件。但這不會改變市場目前的局面（降價增多），企業資金成本高，貸款額度緊還將持續一段較長的時間。

　　北京今年樓市價格鬆動標誌性事件

　　●3月16日

　　住總萬科橙21680元/平方米開盤，被認為是“降價”

　　●4月初

　　東亞印象臺湖開盤，價格從預期的2.6萬元/平方米下調到2.2萬元/平方米

　　●4月上半月

　　亦莊林肯公園推出A區32000元/平方米房源，較B區36000元/平方米的價格下調

　　●4月底

　　亦莊海梓府推出特價房，28800元/平方米，較此前36000元/平方米報價下調

　　●“五一”期間

　　通州K2清水灣推出17000元/平方米（地上地下平均價）的房源

　　（記者 張旭 自曾暉）