樓市調控鬆綁 下一個城市是誰?

　　南寧市一處正在建設中的商品樓盤 新華社發

　　據新華社電　4月底，廣西南寧發佈的一份樓市限購調整政策的文件引發了市場的震動。在業內人士看來，在嚴格執行了數年限購政策之後，省會級城市首次出現鬆動，傳遞出地方政府希望重啟房地産市場的明確信號。在一季度房地産市場降溫明顯的大背景下，南寧開頭，地方樓市調控鬆綁誰會是下一個？

　　觀望情緒漸濃

　　政府“坐不住”

　　4月28日晚間，南寧市住房保障和房産管理局發佈了名為《北部灣經濟區北海等五市戶籍居民可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房》的文件，文件稱：廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。

　　這意味著，北海、防城港、欽州、玉林、崇左這5市居民可擺脫“1套房”的束縛，至少能在南寧購買2套房。南寧有限度地放開“限購”中的“限外”標準，能否第一時間啟動南寧市的房地産市場不得而知，但其傳達出的政府刺激市場的信號卻已十分明顯。　　

　　事實上，各地特別是二、三線城市針對房地産市場的“鬆綁”心態早已不是新聞。之前有消息稱溫州市正在醞釀所有促進當地房地産健康發展措施，其中涉及調整現行限購限貸政策；此外，長沙、杭州等地也有傳言稱正醞釀和討論鬆綁限購的可能性。

　　在中原地産市場研究部總監張大偉看來，各地政府之所以“坐不住”，主要是今年以來樓市觀望情緒漸濃，成交量出現較大幅度的下滑。而宏觀經濟承壓前行的現實，也使更多的人把目光再次轉向了房地産行業。

　　國家統計局公佈的一季度房地産數據顯示，全國商品房銷售面積同比下降3.8％，其中住宅“限購”銷售面積下降5.7％；銷售額同比下降5.2％，其中住宅銷售額下降明顯，達7.7％。其中，二、三線城市成交量萎縮最為厲害。據中原地産研究部統計，杭州今年第一季度樓市總成交量環比下調幅度達到94％。

　　庫存要賣三年

　　房企拿地謹慎

　　與地方政府相比，中國房地産企業對樓市“鬆綁”的渴望無疑更加焦灼。中國房地産龍頭企業萬科近日發佈2014年首季報顯示，其一季度凈利15.3億元，同比下降5.2％，是12年來凈利潤首次出現同比下滑。龍頭房企尚且如此，其他房企的銷售業績壓力顯而易見。

　　而各上市房企高漲的庫存，更是在2014年的一季度出現了驚人的增長：根據各公司發佈的一季報，四大龍頭房企“招保萬金”中，萬科存量增幅最大高達30％；保利一季度存量為2399億元，增幅為28％；招商地産為784．8億元，增幅為7％；金地集團為766億元，增幅為9％。港股上市的碧桂園2013年年報也顯示，去年其存量總建築面積超過4500萬平方米，按照2013年的銷售規模，其需要大約3年或者更長時間才能夠消化掉現有庫存。

　　“實際上，前期房地産企業在一些二三線城市‘大躍進’造成的房産供過於求泡沫化風險正在顯現。”中國房地産研究會副會長胡志剛説。

　　日益增加的庫存量讓房企的拿地行為變得更加謹慎。中原地産研究部統計數據顯示，截至4月23日，排名國內銷售額前20位的房企，用於拿地的資金逐月減少。

　　“一刀切”落伍？

　　政策悄然鬆動

　　不理想的銷售業績，日益高企的庫存，土地市場的降溫——一直以來，作為中國很多地方政府投資和財政支柱的房地産業顯然已經後勁不足。面對壓力，曾經旨在為樓市降溫的“限購”似乎也進入到一個需要調整的階段。南寧之後，誰會成為鬆綁樓市的下一個城市？

　　事實上，幾乎與南寧新政策發佈的同時，天津濱海新區傳出“差別化限購”政策的説法。所謂“差別化限購”是指不管在天津市內或其他城市擁有幾套住房，只要在濱海新區沒有，即可在新區購買一套商品住宅。天津官方對此回應稱：“新區的確正在積極申報、爭取差別化限購政策，但目前還未獲得天津市有關部門批准。”

　　無論是已經成文的南寧，還是有待審批的天津，樓市調控政策的鬆動已悄然開閘，年初提出的“雙向調控”概念成為房地産市場的關鍵詞。

　　中國指數研究院近日發佈報告表示，2014年一線城市價漲量跌，二線城市總體平穩，而三線城市則存在較大的去化風險。從近期的市場變化來看，即使同為二線城市，不同城市的市場走向也在逐漸發生變化。

　　在這種市場分化不斷加劇的背景下，原本“一刀切”式的行政調控手段已然不能適應房地産市場的變化。既要防範個別城市房價上漲過快，又要解決個別城市供大於求的現實——調控也應符合樓市格局的變化：一方面抑制北上廣深四個一線城市和個別二線城市房價過快上漲的勢頭；另一方面密切關注個別三線、四線城市庫存高企帶來的風險和壓力。