兩會新觀察:房地産“流金淌銀”的日子要終結了嗎？

　　房地産“流金淌銀”的日子

　　要終結了嗎？

　　■董少鵬

　　昨天，在記者們“窮追猛打”之下，全國政協委員、住建部部長姜偉新針對房地産市場的前景，吐出了“雙向調控”四個字。這四個字猶如一個謎面，迅速引發了人們的各種解讀。那麼，房地産調控的糾結局面將怎樣終結？房地産行業“流金淌銀的日子”是不是已成往事？

　　筆者認為，房地産作為不動産，具有不同於其他貿易品的顯著特點，我們不應按照一般商品的運作邏輯來對待它。過去十年，我國中心城市的房價迅速攀升，並帶動二、三線城市房價大幅度上漲，這固然有價格重估、需求旺盛等合理因素支撐，但與宏觀上忽略住房的保障屬性，忽略甚至丟掉政府的保障責任，也有重大關係。這個差錯必須糾正。

　　萬科集團董事長王石自2008年下半年就預言房價會降，最近更是信誓旦旦稱“中國房價過高，房地産市場存在泡沫”。被稱作“最後一個死多頭”華遠地産董事長任志強也在今年2月表示“房價增速將大幅放緩”，認為“今年的房價漲幅會連7%都不到”。他的表態被看作是房地産市場出現拐點的一種信號。而中國社科院副院長李揚在一次長篇演講中，提到房地産市場時説了一句“當前金融部門已經在對未來可能的下跌做準備”，被網際網路放大，成為唱空、看空房地産市場者的“作料”。

　　那麼，房地産價格是否已臨近拐點？今年的政府工作報告會給房地産以怎樣的定位？下一步將如何調控和管理房地産市場？筆者認為，答案並非無跡可尋：2013年10月29日，中共中央政治局就加快推進住房保障體系和供應體系建設進行第十次集體學習時，習近平總書記指出，“從我國國情看，總的方向是構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系”。2013年11月舉行的中共十八屆三中全會提出“健全符合國情的住房保障和供應體系”。2013年12月舉行的全國經濟工作會議上提出，“加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設和供給”。沿著這條思考決策的脈絡來看，增加供給將是下一步工作的重心。

　　説一千道一萬，供需矛盾最重要。要想實現價格合理、穩定，就要把供給問題解決好。廉租住房、公共租賃房是長期形成的短板，需要下大力氣加以補足；而商品房供給，主要應從規劃上、細分需求上加以調整改善。

　　筆者認為，不應低估居民基本住房保障的任務，不宜硬性擠壓保障性住房的比例。這是因為，我國人口眾多，住房需求旺盛，如果所有城市居民的住房都市場化、商品化，會擴大經濟運作的杠桿率，虛增貨幣乘數，不利於經濟長期穩定發展。

　　在不同地區和不同發展階段，保障房的比例並沒有一個確定的標準。我國香港地區是50%，新加坡是80%，法國是17%。美國的具體比例不詳，但其公有住房目前有120萬套。我國保有多大比例的保障房為宜，需要既認真、又不遲疑地調研論證。第一步要落實2015年全國保障性住房覆蓋20%的目標。在此基礎上，完善保障房供給和分配製度，起到托底作用。對基本保障標準以上的住房需求，則交給市場去調節。相對於商品房市場，政府只是一個監管者。

　　我國房地産市場還是一個不平衡、不穩定的市場，根本原因在於住房資源配置不合理。要廢止把房地産等同於一般商品的錯誤理念；大膽打破房地産産業鏈上固有利益的藩籬；通過調研論證和試點摸索，實現保障房和商品房的合理配比、良性互動，形成理性、成熟、符合我國國情的住房消費模式。

　　按照這樣的思路，充分釋放市場的活力，又發揮好政府作用，我國房地産市場的瓶頸就有可能突破，目前畸形的市場結構就可以改變。那麼，商品房的價格也就不會繼續成為一個問題了。