北京樓市“限價”效應初顯 專家：限價不治本

數據來源：北京市住建委官網、本報記者綜合整理數據，以開發商公佈資訊為準

　　4月10日，北京市住建委主任楊斌在做客城市服務管理廣播時表示，新建樓盤在申請預售資格時，開發商報價不能明顯高於此前成交價格，也不能明顯高於周邊同類品質樓盤，政府會對報價進行引導和指導。

　　上述表態也被視為北京樓市“限價令”的明確提出。在“限價令”的作用下，北京樓市暗潮涌動，購房者和開發商的心態都出現了微妙變化。

　　購房者熱情度上升

　　4月中上旬，望京·金茂府、珠江·悅公館等項目開盤，均實現熱銷，參與搖號的買房人數均遠遠超過同期可售房源套數。

　　北京一家房企行銷負責人還介紹，該企業旗下一樓盤原來預計開盤價在3萬元/平方米以上，前期上千的蓄客已經遠超將推出的三四百套房源量。而在限價令的要求下，現在估計開盤價要下降，一旦降價，買房人只會更多。

　　“現在是開發商漲不了價，未來誰又信房價會下跌呢？”日前，在通州某樓盤看房的王先生這樣表示，自己比較看好現在的出手機會。新浪樂居在北京“國五條”細則出臺後的一項調查顯示，截至目前，在超過16000名的調查對象中，70.1%的人認為細則不會遏制房價。

　　在記者採訪中，包括萬科、綠城等房企的在京人士也談到，在“限價令”的作用下，目前新盤開盤價格都會在一個相對平穩的水準，這對買房人來説，或許是一個購房機會。

　　開發商推盤積極性降低

　　相對於限價令給買房人帶來的機會，開發商推盤積極性則開始打折扣。4月的實際開盤量和3月相比降低不少。

　　在前期熱銷的支撐下，加上目前蓄客量帶來的底氣，無論是大興、房山區域的剛需類産品，還是朝陽板塊的知名中高端項目，多數都不願意降價，寧願延期入市。

　　與此同時，不少開發商也在尋求應對限價令的辦法，包括精裝房分拆合同，將漲價部分體現在裝修價格中；包括取消精裝房計劃，降低成本來降低售價。

　　另據本報記者了解，受北京樓市推盤減少的影響，部分購房需求開始向香河等環北京區域轉移。

　　“限價令”短期難鬆動

　　對於限價令這一帶有明顯行政色彩的政策，業內人士多認為不可能長期存在。

　　北京中原地産研究總監張大偉認為，如果集中出讓一批“限房價、競地價”的地塊，並很快形成相對低價房源推向市場，通過改變成交結構來影響整體成交均價，就無需限價令了。

　　此外，還有房企人士表示，在限價令作用下，高價樓盤或將放緩簽約速度，北京房價下降將逐漸體現在統計數據上。在此之後，調控壓力緩解，“限價令”才可能逐步鬆動。

　　■ 影響

　　1 本月樓市放量“縮水”

　　“我們也想開盤，但價格上很麻煩。”近日，北京一家知名房企行銷負責人李波（化名）這樣説。李波告訴記者，該企業位於南城的一樓盤原擬4月開盤，在申請預售證的報價上與住建部門發生分歧。根據目前蓄客情況，每平米漲幾千元“沒問題”，但住建部門希望此次開盤價格要低於去年成交價格。

　　記者在採訪中了解到，開盤受阻于報價的現象不止一例。諸如大興、朝陽等區域的一些項目都遇到類似的問題。這也造成了不少樓盤預售證申請不下來，導致4月新增入市供應量減少。

　　4月1日-4月24日，全市共有望京·金茂府、京投萬科·新里程等5個項目取得預售證，可售住宅套數為1419套；和上月同期的8個項目2890套相比，可售房源入市套數明顯下滑，下滑幅度達50%。

　　在亞豪機構副總經理高姍看來，4月原應是新一輪銷售週期中供應量開始逐漸爆發的階段，但由於“國五條”的出臺和北京版細則的出臺，直接打擊了項目的入市積極性，使得4月份意外成為供應淡季。4月中上旬，北京實際開盤項目11個，比上月同期減少6個。

　　另據該機構統計，5月北京預計有23個項目開盤，如果不能如期取得預售證，這些項目也存在很大的不確定性。

　　北京中原地産市場研究總監張大偉認為，不排除部分房企在現階段接受限價，搶跑入市。對於有的房企來説，幾個月之後有限的漲價，抵不上幾個月的各項成本支出。

　　2 “封頂價開盤”或增多

　　“最近開盤的項目和以往不同，以前是在拿了預售證價格基礎上低價開盤，現在則是按封頂價（與預售證價格非常接近或持平）開盤。因此開發商現在很少會有優惠給出，這樣才能為後面拿證預留出空間。”某市場分析人士告訴記者。

　　記者了解到，4月18日開盤的中國鐵建·北京山語城開盤均價為19000元/平米。根據北京市住建委官方數據顯示該項目本期共取證180套，官網登記的報批均價在19000元/平米左右。值得注意的是，該項目上一期取證是在去年11月，當時拿證價格為19000元/平米左右，而當初開盤價僅為16800元/平米。另外一個位於順義的中建國際城開盤均價19000元/平米，而其取證均價也在19000元/平米左右。

　　據一位不願透露姓名的業內人士指出，當前這種按預售證封頂價開盤的現象極為普遍，與此同時，高開低走也或將成為一個新的趨勢，即先開最貴最好的樓座，之後再開的樓座品質逐級降低，價格會與之前持平或略低。“過去買首期開盤的房子是為了便宜，現在則是為了在社區裏佔個好位置”，該人士表示。

[責任編輯： 雍紫薇]