房企轉型服務商 誰將成為最後贏家

　　10月23日,中海物業在港實現分拆上市。這是繼彩生活之後,又一家上市的物業管理公司。無論是彩生活還是中海物業,資本市場均給予了30多倍的市盈率,遠高於房地産開發板塊的上市房企。

　　對於尋求轉型的上市房企而言,如果能獲得資本市場的支援,不僅能獲得更高的估值,還能通過股權融資加快轉型步伐。在房地産服務産業鏈的掘金路上,又有多少房企能成為贏家?

　　10月23日,中海物業在港上市,成為繼彩生活之後,又一家上市的物業管理公司。曾經密不可分的物業服務和地産兩大板塊,在白銀時代,開始走出獨立拆分的道路。

　　最大房企萬科的觸角伸入商辦、教育、養老和家裝等領域,力圖挖掘房屋交付後利潤的用意十分明確。綠城集團也表示,主營業務利潤的新增長點將來自代建、電商、地産金融、園區服務等服務領域。

　　德銀發表報告肯定綠城輕資産的做法,認為其在房地産開發管理上走輕資産路線的主張符合發展策略,是用最小資本達到擴展的有效方法,走輕資産路線的主張可增加綠城每股資産凈值約1.99元。而在港股市場,無論是彩生活還是中海物業,市盈率都遠遠超過了房地産開發板塊任何企業的市盈率。

　　資本市場的肯定,讓房企躍躍欲試,想培育出一個地産行業的“微軟”。然而,究竟誰能成就地産行業的微軟,誰能開發出類似windows那樣相容全國所有類型住宅小區的系統,是綠城、萬科,還是中海、彩生活?截至目前,還沒有答案。

　　但從綠城、萬科、中海等企業的實際運營看,這些地産服務業務要培育成熟需要時間,要讓它們取代房地産開發,成為公司新的主營業務增長點更需要時間。公司不僅需要花費大量時間扶持服務類業務發展,還要預留足夠的現金和賬面利潤,來為新業務創造內外部環境。這些都是很多企業做不到的。正因此,從目前趨勢看,地産業“微軟”之爭很有可能不會像房地産開發那樣激烈。

　　人才是房企轉型服務商關鍵

　　在海通證券房地産分析師涂力磊看來,當房價、地價漲幅低於資金成本後,原有土地價值創造鏈將面臨挑戰,房地産服務産業鏈有望成為新的價值創造點,包括物業服務、城市配套、房地産金融、仲介服務等。

　　儘管越來越多房企意識到服務的重要性,但轉型並非一蹴而就,新業務從拓展到成熟,往往要經歷漫長的培育期,如何在融資渠道、利潤等方面取得平衡,對於房企無疑是考驗。

　　根據東方證券研究員竺勁的分析,大型房企由於資源實力強大,其轉型方式多為“樹上開花”模式,也就是在原有地産業務上進行業務延伸,多采用分拆和資源變現的方式轉型,好處是在地産主營業務依然強盛時,為新業務的培養提供現金流,甚至利用品牌優勢搭建資本平臺,為新業務打通融資渠道。

　　以物業服務為例,彩生活、中海物業已登陸資本市場,萬科、碧桂園、富力等也在尋求物業服務分拆上市。由於目前國內TOP20的物業管理公司基本能盈利,這意味著它們能通過運營實現自身造血,可上市融資及擴張並購。

　　房地産服務多屬輕資産行業,這意味著房企不需要太大的資本投入,便能培養新業務。以恒大健康産業為例,恒大地産投資者關係部經理劉振表示,恒大的網際網路社區醫院的營運成本主要來自兩塊,第一塊是購買設備,第二是20~25個全科醫生每月20萬左右的成本,加上醫院物業主要是租用恒大現有的社區資源,營運成本非常低,這也是恒大健康半年便實現盈利的重要原因。

　　對於一些創業型新業務,部分大型房企更傾向於採用“試錯”的模式實現優勝劣汰。以萬科的“八爪魚戰略”為例,記者了解到,集團總部會給予內部創業項目一個培養期,培育期會視乎每個業務的複雜情況,期限內如果項目仍未能培養出來,集團很可能停止輸血。

　　與實力雄厚的大型房企相比,竺勁認為,小型房企多采用整體轉型策略,以房地産資産換取現金,然後轉換到新的行業。由於小型房企不具備資源優勢,轉型更依賴於行業的選擇、資金優勢和老闆眼光,具有更明顯的“試錯”特徵。

　　易居資本合夥人吳綺敏認為,人才才是房企轉型服務商的關鍵。“首先,地産人的基因裏沒有服務基因,所以一定要用不同的人來做;其次,一定要以市場化方式進行,只有市場化的團隊和公司,才有生命力;第三,讓這些公司獨立營運,相關人員才有激情把公司做好,按現有體制,很難脫穎而出。”

　　轉型不再只是個概念

　　10月23日,由中海地産分拆上市的中海物業(02669,HK)在香港聯交所正式掛牌,開盤當天股價最高衝至1.45港元。受下半年股市暴跌影響,地産轉型概念一度降溫,但中海物業受到追捧,顯示出與傳統地産股相比,具備服務概念的地産股更容易受到投資者的追捧。“未來房地産行業就是做轉型股票,傳統地産藍籌未來兩年機會都不太大。”在竺勁看來,目前資本市場對地産股轉型的態度已經變化,2014年是講概念,2015年以來,房企需要做的是項目落地和強化單戰略方向,一旦選定一個行業,要不斷加碼,才會有估值提升、受認可。

　　在諸多從房地産實現轉型的上市公司中,恒大健康是成功案例之一。自今年初借殼新傳媒實現上市後,它的網際網路社區醫院、美容醫院陸續落地,半年報顯示,股東應佔利潤同比增幅達10倍。恒大健康今年以來的累計漲幅達到533%,成為港股市場表現最佳的股票之一。

　　對於尋求轉型的上市房企而言,獲得資本市場的支援,也可通過股權融資加快轉型步伐。竺勁認為,在股市暴跌前,通過資本市場融資實現並購推動轉型,是很多上市房企的做法。隨著股市趨於穩定,融資推動轉型將回到正軌上。

　　可以肯定的是,在房地産服務産業鏈的掘金路上,只有少數房企能成為贏家。陳聰認為,雖然與存量房市場的相關服務有廣闊發展空間,但全世界最大的房地産服務類企業市值規模也遠小于A股龍頭地産開發企業,這或許顯示出服務市場的空間難以媲美傳統開發業務,對於很多開發類企業而言,最後的結果也許是轉型無路。 (記者 區家彥)