現金為王或難以持續 業績暴跌SOHO中國轉型存疑

　　近日,持續四年的復星、SOHO中國(00410.HK)外灘項目之爭終於迎來了結局,SOHO中國打包賣出所持股權決定全身而退。但另一方面,正處於轉型期的SOHO中國也面臨著經營業績的大幅下挫。雖然潘石屹與張欣分別在多個場合解釋稱,是因選擇“現金為王”造成,但下挫的業績仍引起外界對SOHO中國轉型的質疑。

　　業績暴跌

　　日前,SOHO中國發佈2015年中期業績報告顯示,SOHO中國當期內營業額約為人民幣3.93億元,較2014年同期的47.5億元,大幅下調92%。利潤方面,公司權益股東純利1.35億元,較2014年同期26.97億元,下挫95%,若除去投資物業的評估增值,核心純利約為0.72億元,較2014年同期的12.24億元下降94%。

　　值得一提的是,自2013年宣佈轉型以後,SOHO中國業績就一直延續下滑態勢。2014年,SOHO中國的營業額約為60.98億元,較2013年的146.21億元下降了58.3%;毛利潤為30.78億元,與2013年的81.14億元相比下降62.1%;凈利潤為40.8億元,同比下降44.8%。

　　對此,SOHO中國的解釋是因業務由之前的“開發—散售”轉型為“開發—持有”,從而導致物業銷售收入下降所致。

　　SOHO中國董事長潘石屹也認為,這是業務轉型後業績中首次不包含物業銷售的貢獻。他表示,SOHO中國能夠做到手持近百億元現金和保持不到25%的凈負債率,僅從這兩個財務數據就足以説明轉型成功。

　　據SOHO中國2015年中期業績公告顯示,截至6月30日,公司現金及銀行存款總計約97.7億元,總負債為199.34億元,凈債務佔股東權益的比率約為25%。

　　與此同時,轉型的主營業務在報告期內,租金收入約為4.39億元,較2014年同期1.64億元,大幅上漲168%。在此基礎上,毛利潤雖然僅為2.95億元,較2014年同期下降88%,但毛利潤率卻較2014年同期有所提升,從此前的50%升至75%。

　　此外,SOHO中國認為,毛利潤的下降主要由於物業銷售收入下降導致的整體營業額下降所致,而毛利率的提升則因為本集團租金收入的毛利率較物業銷售收入高。

　　潘石屹也指出,在當前的經濟形勢下,“現金為王”對於企業是最重要的。手握百億現金完全能夠滿足在建投資物業未來大約55億元人民幣的資本支出需求。

　　但現金的流量控制卻未得到市場的認同。在SOHO中國公佈2015年半年報之後,標普宣佈,將SOHO中國有限公司的長期企業信用評級由“BB+”下調至“BB”,展望負面。

　　敗走外灘

　　9月23日,SOHO中國發佈公告稱,其間接擁有50%股權的公司海之門將進行重組。其中,海之門已與浙江復星訂立股權轉讓協議,海之門以代價人民幣84.93億元(相當於約103.21億港元)向浙江復星出售證大外灘全部股權。此外,與證大五道口、綠城合升及上海磐石訂立債務重組協議,將股東售出股份歸上海長昇,間接清償貸款31.05億元,及利息14.79億元,合計總額45.85億元。

　　而這一動作意味著,SOHO正式退出了為期近4年的“外灘地王”之爭。退出之後,SOHO中國從該項目回籠資金50.85億元,通過此次交易和後續事項的處理,預計將取得約10億元的稅前收益。

　　而隨著本次交易的結束,此次“口水戰”畫上了句號。對此,潘石屹第一時間在微博上表示,“各位股東和投資者:外灘8-1項目終於有了結果,回籠資金50.85億元。在今天環境下我們還是相信‘現金為王’,祝外灘8-1的項目早日完工。”

　　值得注意的是,雖然SOHO再獲半百億現金流,但與4年前相比,它在土地市場的購買力大幅縮水。尤其經歷了2012年和2013年土地市場的價格快速上漲,目前地價已比2010年時高出一倍以上。

　　從此也不難看出,究竟此次“地王之爭”孰贏孰輸,因為,對房企來説,沒有新增項目,就沒有持續發展的動力。

　　“現金為王”增長可持續存疑

　　目前來看,SOHO中國的轉型目標是成網際網路企業,靠一站式O2O共用辦公空間SOHO 3Q擴張提升業績。按照潘石屹的計劃,“到2015年年底,將有11000個SOHO 3Q座位,到2017年,SOHO中國將在全國省會級城市共佈局10萬個座位,其中的非SOHO中國的物業不排除與開發商合作、返租SOHO中國業主的房子等方式。”潘石屹向記者表示,到今年年底,SOHO 3Q的量將佔到整個辦公樓擁有量的5%左右。而到2017年,SOHO 3Q貢獻的租金收入將大大超過傳統辦公樓租賃收入。

　　但事實卻遠沒有想的美好,雖然在國家“雙創”思想引導下,我國創業氛圍到達前所未有的高度,但這種創投導向的租客增長潛力卻值得思考。且以原萬科高級副總裁毛大慶為代表的一批房地産人士加入創客空間領域,瑞安創智天地、萬科雲城、華夏幸福産業園接二連三進入創客O2O共用空間,創客們對於孵化器空間的需求量更讓人産生疑問。

　　對此,易觀研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,創客空間、針對小微企業提供的租賃物業,這些將是SOHO中國與其他房企的競爭著力點。然而,這些業務並非SOHO中國獨有,能否使這些比較新穎的業務形成規模,是SOHO中國未來能否在地産行業激烈競爭中勝出的關鍵。

　　此外,SOHO“現金為王”的持續性,也令人懷疑。據了解,目前SOHO的現金仍多來源於近兩年以來的項目出讓。除此次的外灘項目出讓外,SOHO中國2014年年報顯示,2014年SOHO中國沒有新收購任何土地或項目。相反,公司以股權或資産轉讓方式出售了位於上海的三個項目,總價達到了82.82億元。

　　而目前來看,經過近兩年的消化,SOHO依靠賣項目回籠資金的模式並不具有長久性。因此,對於SOHO中國轉型的成功與否還需進一步觀察。(記者 梁倩)