福壽園墓地暴利生意經：政商關係更為直接而大膽

　　墓價連年高漲福壽園暴利生意經

　　一塊墓地售價幾十萬，土地成本僅數百元，持續80%高毛利遠超房地産

　　□本報記者 沈佑榮

　　每年清明前後，“內地殯葬第一股”福壽園(01448.HK)總會被捲入輿論風暴的中心，而今年也不例外。

　　4月3日，公眾廣泛質疑福壽園高端墓位叫價40萬元，而土地成本僅數百元，讓人感嘆“死不起”的高價墓地，再次讓殯葬行業處於風口浪尖。

　　福壽園2014年年報顯示，該企業當年營收7.951億元增幅30%，毛利高達80%，凈利潤2.304億元，同比增長50%，相較去年房地産市場利潤不超過30%的增幅，其業績可謂亮瞎了市場。

　　福壽園公司在給予長江商報記者的回復中也證實，土地成本確實低廉，也並非公司的主要成本，人力資源成本才是主要成本，佔整個銷售費用的一半，是土地成本的3倍。換言之，福壽園公司能夠獲取暴利，最大的貢獻就是價格低廉的土地。

　　長江商報記者了解到，相較于福壽園近幾年持續高達80%以上的毛利，同在港交所上市的中國生命集團(08296.HK)和安賢園中國(00922.HK)，一家長期虧損，一家僅在去年扭虧有微弱盈利。

　　福壽園為何能保持如此高速增長？一名資深媒體人士向長江商報記者表示，福壽園靠的就是早年獲取的價格低廉的土地以及如今日益暴漲的墓位價格。而當該公司的發家史被媒體質疑時，就會被公司委託的財經公關公司壓下。據稱，該財經公關就是上海潤言投資，其董事長已鋃鐺入獄。此外，業內還認為，福壽園能夠成長為中國最大的殯葬服務提供商，還與其或明或暗的半行政化身份不無關聯，基於此，公司才能獲得廉價的土地。

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　　連年高增長 凈利超地産

　　福壽園又一次站在輿論的風口浪尖，而焦點依然是日益高漲的墓價和公司超高的毛利率。

　　福壽園2014年年報顯示，公司營收7.951億元，增幅30%，毛利高達80%，凈利潤2.304億元，同比增長50%。

　　曾經，房地産一直被視為暴利行業。然而，從已公佈的數家地産公司年報來看，凈利潤增幅已遠不及福壽園。 如保利地産，去年凈利潤122億元，同比增長13.52%。碧桂園凈利潤92.4億元，僅增15.5%。

　　同花順數據顯示，2010年以來，福壽園的毛利率及凈利潤率都保持高增長。其2010年、2011年、2012年及2013年，分別取得3.5億元、4.2億元、4.8億元及6.1億元的收益，公司的毛利率始終保持在80%以上，其利率分別為80.7%、81.6%、80.5%及80.4%，凈利潤率分別為32.4%、33.6%、28.8%和37.5%。

　　而同為殯葬業且在港交所上市的安賢園中國及中國生命集團，與福壽園相比，只能用“可憐”來形容。二級市場上，安賢園中國和中國生命集團早已淪為仙股，而福壽園在今年3月10日跌至歷史最低點2.95港元後，迅速直線攀升，到4月9日，最高摸至4.74港元。

　　對於連年的高利潤率，福壽園在給予長江商報記者的回復中表示，殯葬業高毛利是目前市場對於墓地價格、安葬方法的片面理解，且暴利與否完全取決於各家企業。如果數年前以低價購入土地並售出後，便不再對品質和安保管理、景觀維護等後期持續投入，只會單純地漲價，依靠資源形成相對壟斷才是真“暴利”。

　　福壽園公司解釋，該公司每年的成本結構很穩定，售後管理和維護等後期費用佔43.9%，其中人力資源成本近半，佔全部銷售的23%。

　　福壽園公司還表示，公司在港交所上市時，世界八大著名基金中就有6家投資福壽園，這也從一個方面説明福壽園並非“暴利”企業，因為凡是暴利都是短期的、不穩定的和不可持續發展的行為，世界上著名的、理智的、成熟的基金是不會投資此類暴利企業的。

　　顯然，福壽園在回復中回避了連年高漲的墓位價格，但依然難掩已經公開獲取的暴利。一大型會計師事務所人士向記者表示，這些所謂的成本都會在報表中體現，在做賬時進行計提，如這些費用延長至20年，就會按照相應比例計提。

　　湖北一家陵園內部人員也向長江商報記者證實，陵園的高峰期一年之中也就是春節和清明節前後，平常少有人前往。因此，相關維護、售後管理可能半年甚至一年才進行一次。至於安保，大多安裝有監控設施，此外也僅在高峰期臨時增加人手，耗費並不多。

　　對於福壽園受國際資本青睞，有證券機構解讀為，資本天然具有逐利性，正是看到了福壽園的長期暴利，且這種暴利還將持續，並非福壽園宣稱的不可持續，國際資本當然不願放棄。

　　低廉的拿地成本

　　“0.6平米，售價4萬元”。4月10日，長江商報記者來到距離武漢市中心60公里之外的新洲汪集鎮一處新開發的陵園，該陵園墓位最低要價8000元，多數接近2萬元，而上十萬的豪華墓位也並不鮮見。

　　“1994年，這裡當時墓位面積4平米，售價為400元”。漢口市民劉先生告訴長江商報記者，20年時間，還是那片地，墓位面積僅為原來的七分之一，而價格卻暴增100倍。“就算有軟硬體投入，成本也不會有如此高的增幅吧？”劉先生頗為不解。

　　上述陵園一內部人士告訴記者，他曾前往上海、江蘇、浙江等地陵園考察過，結論是，目前全國陵園經營模式大同小異，盈利模式主要是銷售墓位，而成本則是土地和人工維護等，銷售、行銷等基本上沒有支出。該人士稱，如果是民營陵園，除了難以獲得經營許可外，土地成本會很高，短期內難言盈利。

　　那麼，福壽園為何能連年獲得可觀的收益？上述人士分析，主要是廉價土地及銷售高價墓位，公開資訊顯示，福壽園銷售的墓位價格並不低，去年銷售墓位收入高達6.6億元，均價6.5萬/個。

　　而與高價墓位形成反比的是，作為一家民營企業，福壽園獲取的陵園土地成本相當低廉。

　　福壽園證實，土地成本不是公司的主要成本，且佔比很小。福壽園招股書也顯示，自2010年起的4年中，土地成本佔比分別為4%、6%、10%、9%。

　　福壽園的土地成本為何如此低？資料顯示，2001年前，公墓用地屬於國家劃撥土地的範圍，必須是有特殊用途，但對其使用的年限和價格並無明確規定。福壽園招股書上稱，其大部分土地是在很久之前買入，當時的土地成本很低。如佔地面積40萬平方米的上海福壽園，土地性質為劃撥土地，原土地收購成本每平米只有190元，佔地面積30萬平方米的河南福壽園，土地性質為批售土地，原土地收購成本每平米只有44元。

　　福壽園公司回復長江商報記者時稱，去年，公司通過收購股權、合作開發、新建、受託管理等方式，獲得土地面積320多萬平米，其中有證土地78萬平米，已開發面積300多畝，未來還將開發園區面積近千畝。已超過福壽園20年發展歷史的總體成就。土地儲備可至少滿足未來二十年的發展需求。這意味著，即便福壽園未來不開發，其所“囤地”也可掘金。

　　有業內人士表示，隨著中國人口老齡化到來以及城市不斷開發后土地日趨稀缺影響，墓位尤其處於城區的墓位價格還將不斷上升。有關方面預測，兩年後，我國殯葬行業市場將達千億元。

　　此外，除廉價土地，壟斷也是福壽園獲取暴利的重要原因。

　　殯葬行業人士介紹，目前，我國殯葬業仍然處於半壟斷階段，尤其是殯業，如殯儀、火化等均由民政部門經營，葬業也是處於半行政化，現階段，民營資本想要進入並非易事。而缺乏競爭的市場，必然是暴利市場。

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　　或明或暗的政商關係

　　楊軍(化名)是一大型陵園老闆，他向長江商報記者透露了其是如何進入殯葬業的。

　　早年，他看準了殯葬業的暴利，並將陵園選在某市郊區的一處荒山。不過，如何拿到準入證、如何讓這片地列為陵園規劃，卻他犯了難。經過4年的努力，他搭上了民政部門的關係，獲准進入，但有一個前提，民政部門需佔相當一定比例股份。

　　無奈之下，楊軍接受了這一條件，沒想到有了民政部門的參與，接下來的陵園規劃、批地徵地、搬遷，包括拿到批文，不到一年時間就完成了。

　　2006年，楊軍的陵園對外服務，剛開始生意清淡，但近幾年，墓位開始緊張起來，一期開發的墓位全部售罄，二期開發即將完工，正準備開發三期墓位。

　　賺了個盆滿缽滿的楊軍感慨，殯葬業的收益確實可觀，但沒有相當的“行政關係”是很難進入的，即便能夠進入，經營也不可能如此順利。就因為此，近幾年，先後有多地與殯葬業有牽連的官員涉腐被處理。

　　其實，楊軍進入葬業之路與福壽園如出一轍，而福壽園的政商關係更為直接而大膽。

　　公開資訊顯示，福壽園的現有股東中，上海市民政局為公司第二大股東，持股比例高達23.28%，與第一大股東25.30%相差無幾。

　　當然，福壽園與民政部門的關係遠不止如此。長江商報記者查詢發現，上海福壽園由上海中福實業總公司于1994年全資設立，而上海中福實業最早可追溯到1985年成立的集體性質企業——康華實業有限公司上海分公司。1990年，康華實業上海分公司併入中國福利企業總公司，企業性質為全民所有制，後改名為中福實業。中福實業為民政部機關服務中心全資擁有企業。

　　此前有媒體報道，28年間，中福實業在其控制人白曉江(福壽園主席)主導下，經過系列股權騰挪，福壽園的股權變得錯綜複雜，至今歸屬仍受質疑。

　　實際上，無論福壽園的股權如何變換，其實質仍然與民政部門保持著千絲萬縷的關聯。

　　有分析人士認為，正是福壽園與國資、民政部門的密切關係，才能獲得政府部門“不遺餘力”的支援，諸如土地劃撥、門檻準入等，福壽園享有天然的優勢。也正是基於此，福壽園大步向前，且僅在去年，就一下子拿下了未來20年的土地儲備。

　　福壽園公司向長江商報記者介紹，近幾年，通過收購、並購等形式，福壽園業務擴展至上海、重慶、合肥、河南等12個城市。

　　“死不起”、“葬不起”的埋怨此起彼伏，或將影響未來土地成本和政策變化。對此，福壽園主席白曉江曾在接受媒體採訪時表示，並不擔心政府對墓地價格管制，因為公司的業務已經多元化發展，去年收購的項目中，不僅有殯儀館，還有火化的部分，集團的整個産業鏈得到了加強並延伸。

　　福壽園回復長江商報時也表示，公司主業為殯和葬，目前，葬業佔比85%，未來將調整結構，逐漸擴大殯業佔比。而目前，絕大多數地方殯業尚屬國有。