“房價或多或少真降了。”一批手握200萬元的觀望業主，開始猶豫要不要出手。買房人徐雷就是一例，期房、自住房和二手房，他左右徬徨，就怕撿了芝麻丟了西瓜。200萬元究竟能淘到什麼樣的房子？趁著週末，記者陪著徐雷在北京東南方向轉了一圈。
新房
75平方米精裝兩居
在2013年的樓市大漲期間，徐雷就想在亦莊買套精裝修的商品房，無奈人多房少，不怎麼走運的他總也搶不到房。當然，現在回想，自然並沒那麼背。
“淘房”的第一站，我倆先去看了新房。亦莊新城的河西居住區，可謂是目前北京各個區域中的領降區，就像2011年的通州，面向“剛改”購房人的海梓府5月份就曾推出過“團購特價房”，一套兩居室降了40萬元。
徐雷感興趣的是與海梓府一街之隔的金域東郡，精裝修、小戶型，更適合首套置業的他。2013年底，金域東郡一期開盤時的價格是34000元/平方米，而到今年4月份的二期開盤，高層均價變成了28000元/平方米。若三期開盤仍延續28000元/平方米的均價，選擇略低一點的樓層，200萬元就能買到一套75平方米的精裝兩居室。
“期房的好處是戶型設計得較為現代，統一精裝修入住後不用太費心。缺點就是得等兩年左右才能住進去，每天往返城區上班的路上時間較長。”徐雷自己清楚，從亦莊開車到東二環的話，不堵車很快，堵車就變得沒準，而坐地鐵的話，且不論即將漲價的地鐵票，距離項目最近的榮昌東街地鐵站，步行也有一大段距離。
還有一點兒令徐雷比較擔心：亦莊新城未來的升值空間究竟多大。“若三四年後我把這套房子賣了搬進城裏，刨去貸款成本，我能賺多少？”
點評： 期房的優勢是綜合性價比較高，戶型和設計通常較符合潮流觀點。對於需要貸款買房的剛需族來説，因為沒有折舊，新房的可貸款額度均高於二手房，稅費也比較少。
不過，如果是抱著投資心理購買郊區期房，那就得準備足夠長的“蟄伏期”，買到手半年就大漲1倍的事兒，在郊區期房市場可很難發生。
二手房
地段好的只能買一居
“地段，地段，還是地段。”商品房市場發展了20年，潘石屹的這句話仍然是金科玉律。當我和徐雷把目光從東南五環外拉回東四環，地段價值升了，200萬元的房款也就不夠買兩居室了。
我們在東四環的甜水園附近蒐羅了一圈，最便宜的一套掛牌房源，是甜水園北裏的一套58平方米一居室，滿五年唯一免個稅，業主報價190萬元，折合單價32495元/平方米。
經紀人介紹説，業主為了變現，誠意低價出售，不到33000元/平方米的單價，已經跌回到了一年半以前的水準，很難在市場上再找到更低的價格。我倆卻覺得，1993年的老房，格局不是太好，狹窄的長條形狀，過道無比窄。
在首付款上，這套老房的額度顯然也比期房高，算上折舊率，只能貸款106萬元，首付款約83萬元。經紀人也説，因為房齡較老，貸款期限無法申請到30年。
“要地段而犧牲舒適，還是要舒適而犧牲地段呢？”這是讓徐雷猶豫的一個兩難問題。
點評： 在“地段最大”的北京房地産市場，在城區裏買套小戶型，即使是90年代初的老房子，毫不誇張地説，潛在升值空間也大於郊區的精裝新房。退一步，即使將來出租，58平米東四環一居，租金水準也比亦莊的兩居高。這恐怕也是許多購房人願意“蝸居”在城區的原因。當然，地段背後是支付能力的支撐。同樣的價格，二手房至少比新房多一成到兩成首付。
自住房
踏入90平方米“改善”行列
徐雷之所以猶豫不決，除了房價正在下跌之外，政府新推的自住型商品房，在他看來也有點“托底”的意思。比如，東邊豆各莊的自住房均價22000元/平方米。亦莊自住房的售價也在22000元/平方米。按照200萬元的預算徐雷能買90平米。“90平方米，我可跨入改善面積的行列了。”他笑言，兩相比較，自住房的價格優勢明顯。只是需要搖號獲取資格，不是想買就能買。
點評： 從價格看自住房對於缺錢的剛需一族還是合適的，買一套自住絕對可行。不過若購買之初就想投資，這筆買賣也沒想像中划算。以最先搖號的匯星苑為例，2016年交房，房本到手最快也得2017年。按照滿五年方上市政策，房子得2022年才能出手，繳納給政府30%的收益，自己得到70%。8年後的房價是漲是跌，誰能説得準呢？所以，自住房只適合自住，不適合投資。 （本報記者 趙瑩瑩J201）
[責任編輯： 林天泉]
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