北京大興商業體涌現 寫字樓快速崛起

　　近日新開業的宜家西紅門店帶熱了大興商業。李梓仕 攝

　　隨著城南發展計劃啟動及第二機場建設等利好，大興辦公市場開始興起。李梓仕 攝

　　“住宅先行，商業後發。”可謂北京商業地産各大板塊的發展規律。自2010年大興在樓市板塊中躍升為黑馬、地鐵4號線通車後，三年來，大興板塊已積聚了大批居住者和消費需求，並引來綠地、鴻坤、龍湖、凱德等品牌房企進駐。而11月宜家家居開業，無疑成為大興商圈的標誌性事件。此外，産業需求也出現爆發，除了傳統的寫字樓集中區亦莊板塊外，西紅門、天宮院等板塊辦公類産品也迅速崛起。

　　宜家開業帶動大興商業

　　位於西紅門的宜家可謂大興商圈的龍頭項目，對整個區域的商業發展具有舉足輕重的意義。而自2009年年底拿地至今，雖然宜家被爆出種種“水土不服”、工期滯後等多種狀況，但宜家西紅門店終於在11月7日開業並迎來“開門紅”。

　　11月12日下午，記者來到位於地鐵四號線西紅門站旁的宜家家居，雖然剛開業一週，但宜家人氣爆棚，吸引了大批南城的購物人潮。記者在7點半來到宜家顧客餐廳，看到800多個座位的滿座率達90%以上。

　　“宜家西紅門店運營良好，符合公司的預期。”宜家北京市場部經理馬阿諾昨日對新京報記者表示，西紅門宜家開業一週的營業額、客流量等數據還不便透露，但公司對運營情況很滿意，未來希望能和英特宜家購物中心一起，成為南城百姓休閒、娛樂、購物的好去處。

　　資料顯示，宜家購物中心總建築體量高達60萬平米，總投資額達50億元，建成後將成為南城乃至北京的“巨無霸”綜合體。記者當日看到，緊鄰宜家家居的英特宜家購物中心還在修建中，目前已有四層樓高度。

　　多名業內人士都對新京報記者表示，雖然只是5萬平米的家居店開業，但宜家整體拉動了大興商圈的發展，對周邊的銷售型房産項目，如鴻坤廣場寫字樓、商住等項目也是一大利好，但隨著宜家商場的後續開業，對只有幾百米之隔的正大購物中心等商業項目的招商會帶來很大壓力。

　　供應井噴，購物中心洶湧

　　“英特宜家是大興區域商業體量中最大的項目，逼近城市型商業中心體量。”RET睿意德執行董事張家鵬表示，大興在生物醫藥基地及天宮院地區的商業供量也比較集中，已具區域型商業中心雛形，大興商業地産的供應量巨大。

　　公開數據顯示，2013年入市的購物中心有70%左右位於五環外區域，大興成為供應的“主力區”。此前，大興的購物中心都有小而散的特點，但在隨後三年中，成規模、成體量的商業體大批涌現。

　　從供應體量上看，僅一條地鐵大興線沿線，在西紅門站附近的10個站點內就匯集了近20家大大小小的購物中心，已建成的商業項目總體量超過95萬平米。

　　在宜家購物中心正式開業前，靠近地鐵黃村西大街站、2009年開業的火神廟國際商業中心是大興線沿線已開業購物中心中體量最大的項目。

　　從建築量上，規模在數十萬平米的購物中心就有宜家、龍湖時代天街、嘉域匯商業中心、火神廟國際商業中心四家。其中宜家商場有60萬平米的體量，除目前已開業的5萬平米宜家家居作為主力店外，該購物中心還將引進百貨、超市、運動、餐飲、影院等全方位消費功能。

　　而僅和宜家幾百米之隔，就有14萬平米的正大購物廣場在建設中，項目由鴻坤地産和上海正大合作開發，定位為社區級別的購物中心，區域競爭可謂激烈。

　　同質化嚴重將導致招商難

　　“除宜家外，招商絕對會成為很多新購物中心的難題。”區域一家2012年開業的新購物中心市場總監表示，大興很多商場僅隔幾站地，都面臨同質化現象，招商壓力非常大。

　　張家鵬表示，大興未來還有大型商業綜合體的發展空間，但更多是取決於運營商的管理水準和招商能力。

　　全國工商聯房地産商會商業不動産專業委員會主任朱淩波表示，社區型購物中心未來會成為商業地産發展的主流，但南城更需要像宜家這樣引領行業發展差異化、特色化的購物中心，這樣才能使商圈業態更為豐富。

　　■ 辦公市場

　　散售型辦公産品崛起

　　大興的商業地産蓬勃發展，同時産業需求也出現爆發，除傳統的寫字樓集中區亦莊板塊外，西紅門、天宮院等板塊也出現了散售型辦公類産品的崛起。

　　“在北京的新興寫字樓區域中，豐臺有麗澤金融商務區，通州有通州商務園區，大興有亦莊經濟技術開發區。”高力國際研究部中國區董事謝靖宇表示，亦莊吸引了CBD高租金擠出的向南轉移企業客群。

　　記者從RET睿意德、高力國際等研究機構獲悉，正因為亦莊的特殊性，相對購物中心的遍地開花，大興在除了亦莊外的寫字樓市場發展一直很慢，寫字樓租金也處於北京的較低水準。

　　很多企業都是創業型企業，由大興區政府引進落戶，由於客戶稀少，在2011年以前大興每年只有1-2個寫字樓上市銷售，並以商住一體為特點，但是隨著城南發展計劃的啟動，未來第二機場的建設等利好，都使得大興的辦公市場開始興起。

　　其中位於高米店南的綠地中央廣場在2011、2012年持續熱銷，以20000元/平米左右的定價，首次掀起大興板塊銷售型寫字樓市場的熱潮，隨即2012年緊鄰宜家的CDD創意港嘉悅廣場入市，寫字樓産品推出120-580平米的靈活空間，因戶型較小、入市門檻低，當年銷售1200余套，創下15億元的銷售佳績。

　　目前，綠地在大興生物醫藥基地站還有綠地啟航國際在售，面積為105-1700平米，均價21500元/平米。此外，位於西紅門宜家附近的鴻坤廣場寫字樓，也將在年底入市，主推100-1300平米自由空間，項目目前報價28000元-33000元/平米。此外，保利首開在生物醫藥基地站推出的79萬元/套起的SMART空間loft項目，也備受關注。

　　但業內人士提醒，寫字樓發展是住宅、商業、産業充分發展後才會發力的階段，除亦莊板塊外，大興區域整體來説供應量非常大，而區域仍在發展中，需求有限，激烈的競爭將會是大興板塊的最大挑戰。

　　本版采寫/新京報記者 自曾暉