多地房地産調控趨緊 北京醞釀進一步嚴控預售

　　4日，有消息稱，北京市住建委醞釀暫停高價樓盤預售申請審批。北京年底前將暫停房價高於4萬元項目的審批，暫停年底漲價項目審批，並同時將前期上市較長時間的項目(今年未取得證的)，控制房價漲幅不高於10%。

　　該消息還透露，針對前期爭論較大的以拆分精裝應對預售審批現象，北京市住建委要求預售對象必須符合預售證內容，因此，將暫停拆分項目的預售證辦理。

　　對此，北京住建委回應稱，暫未接到通知。不過，北京本地的一位房地産公司老總告訴《經濟參考報》記者，此消息並非完全不實。他表示，雖然住建委沒有下達正式通知，但在預售證發放方面實際上已有嚴控跡象，只是並沒有像傳言規定的那麼詳細，那麼具有針對性。

　　從全國來看，繼續強化調控的城市，不僅僅只有北京。

　　咬住

　　多個城市堅持調控不放鬆

　　早在9月1日，鄭州便收緊限購政策，暫停未滿20周歲的人員在市限購區域購房。9月30日，深圳市規劃國土委發佈通知表示，深圳將加大普通住房土地供應力度，確保今年普通住房土地供應量在以往5年平均供地量的基礎上增加20%以上。10月11日，深圳市召開全市房地産宏觀調控領導小組聯席會議，部署下一步房地産調控工作，並提出嚴格執行限貸限購政策、加大土地供應等八項穩定房價措施。11月1日，深圳再次表示，深圳11月6日起，二套房住房貸款業務首付比例將由此前的60%上升至不低於70%。上海也表示將繼續嚴格執行既定的限購等政策措施，並繼續加大普通商品房的供應量，加大保障性住房的供應量。

　　此外，廣東省國土資源廳召開全省房地産用地管理和調控工作座談會指出，廣東省各地要以過去5年實際供地平均量為標準，保證住宅用地供應量顯著增加，保持土地市場供應總體穩定。並強調廣州、深圳等一線城市年底必須實現10%至30%的增幅，確保未來半年內不再出現新“地王”。

　　在地方收緊信號漸強的同時，相關部委也頻繁發聲，釋放預期。8月下旬，住房和城鄉建設部便召集包括南京、鄭州在內的7個二線城市進行座談，以了解當前房地産市場狀況、前期調控政策的執行情況及下一步調控政策，並指出，各地應採取措施保證年度房價控制目標的實現。9月下旬，國土資源部召集13個省份和16個城市國土資源部門負責人表示，在穩定土地供應的同時，平抑地價信號，供求緊張的城市務必做到年內不再出“地王”，影響預期。金融政策方面，央行于10月16日表示，將繼續貫徹落實好差別化住房信貸政策，積極支援保障性安居工程、中小套型普通商品住房建設和居民家庭首套自住購房需求，促進房地産市場持續穩定健康發展。

　　對此，中原地産市場總監張大偉表示，9月統計局數據顯示，北京、上海、廣州、深圳、廈門、南京等15個城市新建住宅價格上漲同比超過10%，還有24個城市漲幅在8%至10%之間，這些城市完成年度調控任務的難度都非常大。因此，在完成控房價目標壓力下，收緊調控並不突然。

　　重點

　　增加住房有效供應

　　10月29日，中共中央政治局學習“加快推進住房保障體系和供應體系建設”，並明確指出，繼續推進保障性住房建設，增加政府供應住房的規模；增加住房用地供應。在未提穩房價的背景下，促進房地産市場的有效供應被提到了前所未有的高度。

　　以北京為例，據鏈家地産市場研究部統計，截至11月4日，北京市已經出讓土地172宗，成交總價為1327億元。其中住宅類土地成交58宗，建築面積為992萬平方米，約為2012年同期2.15倍。僅4日當日，北京同時成交8幅土地，其中各類的保障性住房及自住型商品住房配建面積達規劃建築面積的73%。

　　“2013年住宅類土地的供應量明顯增長。尤其是進入四季度以來，在前期推地規模較大的基礎上，持續加大了住宅類土地的供應規模，從供應的頂端開始滿足購房者需求，穩定購房者預期。”張旭説。

　　此外，張旭指出，從2013年出讓的土地看，各類保障性住房以及自住型住房的規劃建築面積佔比已達到了28%，這部分供應的入市在增加供應，緩解供需矛盾的同時，也使得政府對新建商品住宅的定價影響能力大增，一定程度上遏制了房企隨意漲價、推高房價的可能性。

　　“政府從供應總量和供應結構兩個方面入手，以期緩解供需矛盾，穩定房價走勢。”張旭認為，這一舉措是否能達到預期還有待考驗。“當下産生一定觀望或等待自住型商品住宅的購房者中，其中大部分為剛需，需求的釋放並不會有太長時間的抑制，特別是在供應低落、庫存持續下滑的情況下，從市場層面看，這都是積壓需求和房價上升的動力。”

　　“短期內房地産行政手段並不會結束，樓市調控還將在一段較長時間內維持以長效機制為主的總體調控和行政手段為主的地方個體調控相配合的調控機制，同時以增加供應為調控重點。”楊晨青説。

　　市場

　　一線城市量價現下降跡象

　　調控高壓之下，一直是房價領漲者的一線城市，出現一絲下降跡象。

　　CRIC研究中心數據顯示，金九銀十傳統銷售旺季成色十足，大多數城市在9、10月份成交量創近年來新高，南京金九銀十成交181萬平方米，較2012年同期上漲23.4%；杭州成交164.8萬平方米，同比上漲12.9%，創2010年以來新高。

　　但是，此前一路高歌的一線城市卻出現下降跡象。數據顯示，北京金九銀十成交207.9萬平方米，較2012年下降16.7%；廣州金九銀十成交194萬平方米，同比下降15.4%；深圳雖有增長，但相對於2012年僅增長3.7萬平方米。

　　價格方面同現下降，北京房協根據市住建委網簽數據統計，10月單月北京新建住房簽約價為1.94萬元/平方米，環比下降4.5%，同比方面，同比下降6.3%。

　　鏈家地産市場研究中心研究員張旭表示，北京政府對於新房的調控政策嚴格，推盤難度增大，對後市産生觀望，是出現下降跡象的重要原因。此外，近期地王等現象減弱，土地市場漸疲也進一步影響了消費者預期。

　　CRIC數據顯示，10月全國53個重點城市土地成交總建築面積為4032萬平方米，同比下降33%，總成交金額為995億元，同比下降19%。從成交規模看，僅有合肥、南京、青島、太原和重慶5個城市成交建築面積同比去年有所上漲，三四線城市同比均有所下降。

　　對此，CRIC研究中心楊晨青表示，一方面是三季度以來市場熱度過高，引起了企業的警惕，對於競買熱點地塊更加謹慎，另一方面，國土局出面要求地方不再出地王，因而各地政府在推地計劃上做出了一定調整，盡可能少推出“準地王”地塊。