北京是否真“無房可賣” 不要被庫存下降“忽悠”了

　　北京可售住宅最近兩個月一直維持在6萬套這一水準線上，不少業內人士喊出北京庫存逼近警戒線。北京未來真會面臨無房可賣的境地？現在購房是否真的到了連夜排隊的地步？

　　不要被庫存下降“忽悠”了

　　截止到昨日，北京住建委網站公佈的數據顯示，北京共有可售期房住宅33835套，可售現房28152套，兩者加起來總計61987套。今年5月2日，北京住宅庫存降到60674套，創下近期低點。不少業內人士驚嘆，按照這一去庫存速度，北京可能面臨無房可賣的境地。

　　“庫存的降低，並不意味著無房可賣，也和房子漲價沒有太多直接關係。”住建委一位官員告訴記者，老百姓不要被庫存降低“忽悠”了，形成恐慌情緒。由於2012年下半年以來北京樓市成交大漲，北京庫存確實出現了下降。實際上相比5月2日的數據，北京庫存這半個月又有了一些回升的跡象。

　　北京沒到最低庫存

　　據記者了解，目前北京房産的庫存情況雖然處於低位，但遠未到歷史最低水準。從2006年起，住建委開始公佈北京期房、現房交易數據，隨即也有了北京住房庫存這一概念，意思是北京可供出售的房屋總量。在2012年3月之前，北京住房庫存一度飆升至10萬套以上。

　　在這個過程中，業內發現由於房地産交易權屬管理系統在銜接過程中産生了資訊重復，主要是實際已售但系統未及時核銷，另外期房變成現房後未核銷期房，造成數據反覆重新計算，形成了不少無效庫存。

　　“當時北京住建委一天內清理了3萬多套無效房源，剔除無效房源之後也造成了現在數據和之前數據無法直接比較。”按照中原地産市場部研究總監張大偉的測算，目前61987套的庫存，如果加上被剔除的數據，實際上相當於95841套，這一數據要比2010年4月17日的庫存多一萬多套。張大偉表示，“過分解讀非同質數據，盲目對比創造所謂的歷史紀錄，有誤導市場的嫌疑。”

　　樓市還面臨低銷量現狀

　　不少市場人士擔憂北京未來無房可賣，經常用北京現在僅有6萬多套庫存以及過往高成交量作對比，得出北京庫存用不了5個月就會消化殆盡的結論。但實際上，北京現在面臨的既是低庫存的現實，同時也是低銷量的現狀。

　　“事實上，北京最近三年供應量基本平穩，只是2013年成交量大漲，顯得庫存與供應短缺。但在嚴格的調控後，需求量必然會減少。”如果按照5月份大概5000套的成交計算，目前的庫存足以維持10-12個月，更何況其間依然會有供應入市。

　　“庫存並非影響房價的唯一因素，市場價格是由供需決定的，而中國樓市的價格還受到政策影響。在目前市場情況下，過度炒作庫存只會誤導市場。”張大偉表示。從預售項目看，4月1日到5月13日，北京預售期房住宅項目為18個，的確少於2012年同期的25個，但預售住宅的套數則明顯上漲，4月1日到5月13日的5794套比2012年同期的4766套上漲比例達到了21.6%。

　　莫言購房不代表樓市火熱

　　諾貝爾文學獎得主莫言日前透露他在北京購買了一套350萬元左右的房産，實現了他領獎時如何花700萬諾貝爾獎金的心願。據記者了解，莫言所購房産屬於北京昌平區，位於北五環之外，是一個公寓項目，均價1.8萬/平方米左右。

　　這一名人購房軼事也被不少市場人士解讀為北京樓市火熱。而近日不斷有媒體報道連夜搶房、“日光碟”等新聞，加上庫存不斷下降的消息，不少市民開始擔心，雖然樓市調控越來越嚴厲，但房價似乎又要快速上漲。

　　北京樓盤到底有多熱？記者日前採訪了房山、大興的幾個樓盤發現，現在開發商普遍採取蓄客開盤的策略，人為造成了很多熱銷現象。比如一次開盤只開出兩棟樓，甚至是兩棟樓中的某一戶型，總計套數不過一百餘套，但蓄客量經常到近千人，銷售現場自然火爆。

　　此外，一些優惠幅度大的樓盤被搶購也是事實。經歷了數輪房價上漲，現在的買房人不僅敏感而且出手果斷。在房山一家大開發商推出的3棟樓中，其中一棟樓因為距離公路較近，一套總價180萬的房産，要比其他兩棟樓同一戶型、同一樓層便宜20萬，這種優惠直接造成了房子被市民一搶而光，而另外兩棟高價房卻少有人問津。整體而言，北京樓市局部熱點不少，但並未出現大漲或者大賣的態勢。

[責任編輯： 王君飛]