樓市調控不能簡單比較居民杠桿率

　　判斷和分析中國居民杠桿率的高低應有綜合視角，不宜與發達國家簡單直接對比。縱觀當下各地樓市調控措施，限購雖見效快且效果明顯，但若傷及剛需和改善性需求則難以長久，帶來的反覆及副作用得不償失。除了要延長二手房上市時間、加大銷售非自住二套及以上房屋的交易成本外，最能突出“房子是用來住的”屬性的措施，就是通過“限貸”降低杠桿率

　　近一段時間以來，越來越多的城市啟動或追加了樓市調控措施。樓市調控，目的是遏制房價暴漲，使其回歸價值，防範房地産泡沫和金融風險，滿足更多民眾改善居住條件的需求。所以，調控應以堅持居住屬性，以去杠桿為主要手段，以防止炒房資金進入樓市，讓供給與有支付能力的剛性居住需求對接。

　　數據顯示，2016年末，我國人民幣住戶貸款餘額33.4萬億元，其中中長期貸款23.8萬億元，中長期中的消費貸款20.1萬億元，分別佔當年GDP總額77.4萬億元的43.2%、30.7%和26%；比上年分別提高3.8、4.3和4.3個百分點，杠桿率快速上升的勢頭由此可見一斑。不斷擴大的金融杠桿，也為投資投機性購房洞開了方便之門，使真正的剛需者往往為之傾三代人積蓄還要背負鉅額房貸。所以説，對於樓市去杠桿，主流民意是贊成的。但也有不同的聲音。有人認為，收入水準有限，買房只能靠貸款；還有個別專業人士則認為，中國居民的杠桿率水準明顯低於發達國家水準，不存在所謂的泡沫風險。

　　筆者認為，判斷和分析中國居民杠桿率的高低應有綜合視角，且應該多幾個維度，不宜與發達國家簡單直接對比。

　　首先，儘管我國經濟總量已經位居世界第二，但每人平均GDP仍大大低於世界主要發達國家。根據世界銀行的數據，2015年，中國每人平均創造的GDP為7925美元，僅相當於世界平均水準9996美元的79.3%，相當於美國每人平均55837美元的14.2%，相當於澳大利亞每人平均56328美元的14.1%。隨著中國經濟總量上升和經濟增速放緩，以及全面放開二孩政策帶來的人口增長，中國每人平均GDP水準要縮小同發達國家的差距，還是一個很漫長的過程，且難度會越來越大。

　　其次，由於每人平均GDP水準較低，每人平均收入水準與發達國家的差距也同樣巨大。實現全面小康目標，需要適度提高居民收入在GDP分配中的比重，但其難度也是很大的。2016年末，我國人民幣住戶存款餘額近60萬億元。看似一個龐大的數字，但每人平均也僅4萬多元。作為一線城市的北京，2016年城鎮居民每人平均可支配收入也僅5.7萬元，可以在北京買多少平方米的住宅，並不難計算。

　　此外，我國目前社保、醫保的覆蓋程度和保障水準，與發達國家也依然有較大差距。在很多普通民眾遇大病重病就難以承受的基礎上，高杠桿帶來的鉅額房貸在拉高生活成本的同時，無疑也增加了民眾日常生活的不確定性。所以，如果不從中國的實際情況著眼，簡單地與發達國家比較居民杠桿率，不僅意義不大，甚至還可能得出錯誤的結論，誤導宏觀決策。

　　縱觀當下各地樓市調控措施，限購雖見效快且效果明顯，但若傷及剛需和改善性需求則難以長久，帶來的反覆及副作用得不償失；在新建商品住宅在建和待售面積已達每人平均7平方米的背景下，如不認真研究和評估供需狀況就盲目加大土地供應，一些一二線城市可能會重蹈三四線城市的覆轍。所以，除了要延長二手房上市時間、加大銷售非自住二套及以上房的交易成本外，最能突出“房子是用來住的”屬性且最具有可持續性的措施，就是通過“限貸”降低杠桿率。同時，職能部門和地方政府應該積極調整産業、財政、稅收、金融等相關政策，支援和扶植有發展前景的實體經濟，打造和培育新的經濟增長點，切實改變對房地産和土地財政的過度依賴。這樣的思路和出路實現起來或許艱辛和緩慢，但卻是一條經濟社會長治久安、國泰民安的治本之路。（原文來源：經濟日報 作者：潘 璠）