拿地越風光賣房越艱難 市場低迷"地王"難解套

　　樓市低迷，整個行業都難言樂觀，但有一批“操盤”者比任何人都焦急，他們所操盤的，正是曾背負盛名的“地王”項目。

　　近日，2010年的北京“薊門橋地王”項目，終於取得了預售許可證。但自2012年以來，北京樓市的四個“地王”項目，均因各種原因未能入市銷售。這些“地王”雖曾風光一時，如今卻受困于低迷的市場環境。分析人士認為，即便這些項目能夠入市銷售，前景也不容樂觀。

　　在此前的市場下行週期中，曾出現過“地王”項目“中招”的案例。分析指出，儘管北京樓市仍然存在供不應求的大背景，但房地産市場正在告別狂熱，趨於冷靜。如何從高成本中“解套”，仍然是“地王”和高價地項目面臨的難題。

　　主動減速

　　今年7月，位於北京薊門橋區域的“保利海德公園”項目獲批預售證，預售價為9.7萬元/平方米，為今年新入市住宅的最高單價。至此，醞釀了4年之久的“薊門橋地王”項目終於入市。

　　該項目預售證的獲批，正在使其他的“地王”項目感受到壓力。中國證券報記者調查發現，2013年以來，北京樓市的“地王”項目，目前尚無一個入市。

　　2012年7月11日，中赫置地以總價26億、單價4.2萬元的成本拿下北京萬柳地塊，成為當時的單價“地王”。項目曾在去年年中和今年年初多次傳出入市的消息，但直到如今仍未最終入市。有分析認為，該項目12萬-15萬元/平方米的單價水準，使之無法獲取預售證。

　　2013年7月3日，懋源地産以17.7億元的總價，競得北京豐臺夏家衚同地塊，剔除保障房面積後，樓面地價達到4.58萬元/平方米，成為北京單價“地王”。據了解，該項目僅僅處於規劃設計的前期階段，尚未動工，入市時間無法確定。

　　2013年7月24日，中糧地産以23.6億元總價拿下孫河地塊，剔除保障房，商品房部分樓面價高達4.84萬元/平方米。但在同區域的其他項目陸續入市後，該項目仍無入市消息傳出。項目負責人表示，項目的規劃設計尚未完成，入市時間和價格均未確定。

　　2013年9月4日，融創力壓競爭對手，以總價43.24億元拿下農展館地塊，樓面價折合7.3萬元/平方米，成為全國“地王”。據悉，該項目正處於建設階段，但入市時間和價格均未確定。

　　分析人士認為，“地王”項目難以入市的主因有二：一是由於定價太高，無法獲批預售證；二是由於市場低迷，企業自發放緩了開發節奏。其中，後者被認為是主要因素。

　　審慎擇時入市

　　眾多“地王”項目之所以主動放慢步伐，很大一部分原因在於北京樓市曾有“前車之鑒”。

　　2009年12月，遠洋地産以48.3億元的價格拿下亦莊新城“地王”，折合樓面價18000元/平方米。2011年9月，地王項目“遠洋天著”正式入市，共推66套房源，擬售均價為40000元-47000元/平米。但兩個月後的11月，項目再推76套房源，擬售均價為32000元-44000元/平米，比第一次開盤下調了不少。

　　儘管如此，項目的成交情況仍然不佳，不僅開盤一個月“零成交”，而且半年之內成交情況尚不足50%。項目的成交價格遠低於預售均價，僅比拿地時的樓面價高出8000元/平方米左右，可謂“貼地飛行”。

　　無獨有偶，2010年3月以27500元/平方米單價誕生的“大望京地王”，同樣遭遇類似的情形。儘管項目最終售罄，但銷售週期過長曾一度給企業帶來不小的資金壓力。

　　這兩則案例在北京房地産界廣為流傳。業內人士指出了兩點原因：入市時機不佳(恰逢樓市調控後的市場低迷期)、項目定價過高(土地成本較高所致)。

　　“拿地時越風光，賣房時壓力越大。”北京某知名房地産項目策劃人向中國證券報記者表示，市場變化難以預料，項目很難做到準確“踩點”。加之“地王”項目會沉澱大量資金，因為一個高價地項目而拖累企業發展、甚至拖垮企業的現象屢見不鮮。

　　如今房地産市場的低迷態勢，比2011年有過之而無不及。且土地成本比此前兩年有大幅提高，使得項目定價愈加高企，難以通過預售審批。該人士指出，最近兩年誕生的“地王”項目，面臨的市場環境要複雜和艱難得多，審慎入市也是情理之中的選擇。

　　調整或持續

　　儘管市場低迷，但“保利海德公園”項目的入市，仍被視為給高端住宅市場帶來好消息。多數受訪者認為，今年下半年，北京“限價令”開閘將是大概率事件。這也意味著，不少“地王”項目將獲得入市的機會。

　　但對於這些項目的前景，多數業內人士並不樂觀。“今明兩年，北京豪宅市場有風險。”世聯行執行董事劉春岩向中國證券報記者表示，現有的信貸、稅收等政策傾向於照顧剛性需求，對高端住宅購房者不利。

　　劉春岩還認為，近些年來，由於配建制度的存在，北京誕生多宗高價地，同時也加劇了豪宅市場的競爭壓力。因此，“除非特別好的地段，否則‘地王’項目的溢價空間很小，銷售壓力很大。”

　　仲量聯行近日發佈的報告也認為，受困于經濟增速放緩，高端物業的升值空間有限，不僅上半年成交量低迷，未來一段時間的市場前景也不看好。

　　近幾年來，北京土地市場火熱異常。2010年誕生的兩宗“地王”，單價均不超過17000元/平方米。但3年之後，“地王”門檻已躍升至7萬元/平方米大關。土地成本的提升也推動房價“水漲船高”，並在一定程度上背離了市場購買力。

　　分析人士認為，年初出現的降價現象，證明北京樓市正在出現自發調整，市場繼續上漲的動力不足。且由於市場供應的逐漸增加，供需缺口縮小，使得本輪調整有可能持續較長時間。因此，過去兩年誕生的高價地和“地王”項目，將可能受困于低迷的市場環境而難以“解套”。過去曾享有的“地王”光環，甚至可能成為企業的負累。