房地産“救市”切勿違背市場原則

　　5月12日，央行召開“住房金融服務專題座談會”，被外界普遍解讀為中央層面對房地産開始救市的最明確信號。在這個座談會上，央行要求商業銀行要“優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求”，“及時審批和發放符合條件的個人住房貸款”。在此之前，包括南寧等城市，已經嘗試鬆綁限購等救市的“自選動作”。

　　不管是官方的統計數字，還是一些開發商資金鏈斷裂跑路的消息，都明白無誤地證明房地産市場的確不妙的事實。一些多年來力挺房價上漲，並且在3月份還堅持認為杭州等城市出現的降價只是個別現象，房價依然會上漲，甚至聲稱房價還會漲十年的人，很快轉了口風，開始呼籲救市。上述一系列的事實意味著，中國房地産在經歷2013年量價飛漲的繁華之後，的確迎來了歷史上最嚴峻的行業轉捩點，更致命的是，和以往不同，這次房價的下跌是在沒有任何政策打壓的情況下，由市場做出的自發反應。

　　事實上，對於房地産的走勢，筆者在去年年底就提醒要關注房地産未來下跌對中國宏觀經濟可能造成的風險。從中國房價的基本邏輯看，過去推動房價上漲的幾大引擎，無論是貨幣超發，還是基本的供求規律、經濟高速增長、土地財政以及人民幣升值因素，都在悄然發生逆轉。一旦美聯儲進入加息週期，國際資本將加速流出中國。從住房供需看，過去10年房地産的大躍進，中國住房供需已經基本平衡，一二線以下城市住房過剩也已成為事實。

　　以上的基本事實意味著，中國房地産當下的調整是房價基本邏輯的自然反應，中國房地産的轉捩點確實已經到來。如果在2008年，房地産的調整不會影響中國經濟，但在經歷一系列刺激房地産的政策之後，我們發現，房地産已經完全綁架了中國經濟。2013年中國經濟能夠增長7.7%，和房地産的表現有極大的關係。房地産投資佔G DP15%以上的比重，對中國經濟增長20%以上的貢獻，土地收入佔地方財政70%的份額，以及房地産行業去年12.2萬億的融資佔中國全社會融資額70%以上的比重。這些令人瞠目結舌的數字意味著，中國經濟幾乎淪為了房地産經濟，房地産一旦出問題，中國經濟必然出問題，每個人都會成為中國高房價泡沫破滅的殉葬品，中國貌似很強大的銀行系統也會因為房地産融資杠桿的斷裂而倒下。

　　基於此邏輯，中國民眾恐怕要接受一個心理上難以接受的事實：房價一旦下跌，有關部門一定會出手救市，以維護房地産的穩定。但是，筆者認為，即使救市，也不能違背市場原則，不能突破底線思維。

　　就救市的時機而論，不能房價一齣現調整就救市，這樣只會讓房地産的風險繼續積聚。救市的時機必須是在房價下跌很有可能嚴重創傷中國經濟，很有可能引發系統金融風險的時候。如果只是因為房子過多而出現正常調整，就絕不應該輕易救市。而一旦房價的下滑對中國的金融系統和宏觀經濟可能造成實質性傷害，政府才能出手。這是必須遵守的邊界。否則，在房地産供應日益過剩情況下，人為維持房地産泡沫，只會讓中國經濟對房地産的依賴更大，只會讓房地産對中國經濟的綁架更甚，這不是救市，而是用一個更大的，更有殺傷力的炸彈換下一個小炸彈，是給中國經濟的未來留下更大的“自殺式襲擊”。應該明白，在房地産的基本面已經今非昔比的情況下，企圖通過救市讓中國房地産回到過去單邊上漲的繁華，是不現實的，也是很危險的。