自住商品房被指不宜全面推廣 稱無改地價上漲趨勢

  近日，北京市住房城鄉建設、發展改革、規劃、國土、財政等部門聯合印發《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，業內簡稱其“京七條”。意見指出，2013年底前北京要完成不低於2萬套自住型商品住房供地，今後還要根據市場需求情況進一步加大供地規模。這種模式是否可以進行全國複製引起廣泛關注，對此，多家機構和業內人士認為，該模式並不適合全國“一刀切”推廣，未來執行力影響成效。

　　  “京七條”提出自住型商品住房用地，可以採取集中建設或者配建等多種形式，由房地産開發企業通過“限房價、競地價”等出讓方式公開競得。而自住型商品房銷售價格要比市場價低30%，5年後再上市上繳30%的增值收益。此外還明確了凡符合購房資格的人士均可申請，不同於現行的經濟適用房。

　　  國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲日前表示，目前，全國樓市分化得很厲害，北京作為首都也是人口聚集速度比較快速、價格漲得較快的城市，從實際出發，率先探索非常有必要。

　　  探索已經開始，與此同時，國內他房價上漲過快一線城市、部分二線城市會否跟風模倣也成為業內關注重點。中原集團地産研究中心的報告認為，儘管意見中規定自住型商品房5年後再上市需上繳30%的增值收益，但依然會比以市場價購買的普通商品房具有更高的收益率。如此同質的房源卻有兩套截然不同的操作體系，明顯的利益驅使極易造成權利尋租，這也是之前經濟適用房與限價房管理過程中頻現腐敗，未能達成預期效果的原因。

　　  報告分析，“自住型商品房”雖然在銷售對象與供應規模上較之前有大的放寬與改善，但本質上依然類似原先的限價商品房，因此 “京七條”的最終政策效果將取決於政府執行的決心與力度。

　　  同策諮詢研究部總監張宏偉則認為，“限房價競地價”不適合全國“一刀切”推廣。“限房價競地價” 集中建設或者配建自住型商品住房只適合房價上漲比較快的城市，比如在一線城市進行推廣，但不適合土地、住宅供應相對充裕的三四線城市。

　　  另外，“限房價競地價”只適合重點城市個別地塊，由於土地資源的稀缺性、市場階段性的特徵，不可能所有的地塊都適合“限房價競地價”。“限房價競地價”只適合重點城市容易比較産生比較高溢價的項目上。通過這樣的方式調節地價，控制房價過快上漲。他還表示，“限房價競地價”改變不了地價實質性上漲趨勢，長期執行違背市場經濟規律。

　　  儘管該模式的全國推廣業內人士並不看好，但臨近三中全會政策窗口期，一線城市已有深圳、北京出臺“深八條”、“京七條”， 中原集團地産研究中心的報告預計接下來廣州、上海以及其他數十個房價上漲過快的城市都有可能跟進出臺調控新規，四季度政策面收緊。