禁群租!經濟困難戶咋“北漂” 房屋私權政府能否干預

　　2013年7月28日，北京三環，一群來自湖北某專科學院的90後畢業生群租在百環家園，女生覺得和同班男生合租會有安全保障，一共6人，4女生2個男生，一個月5000左右，但須押一付三，還要付仲介4000多元。

　　群租，先前是經濟問題，現在成了法律問題。

　　7月28日，北京市住建委、發改委、工商局印發《關於開展房地産經紀行業專項治理活動的實施方案》（《方案》），決定嚴查仲介機構改變房屋內部結構分割出租、發佈虛假房源資訊、炒賣房號、不按規定收取仲介費等21類違法違規行為。根據三部門聯合發佈的通知，此次專項治理行動將從7月至11月曆時5個月。

　　此項治理行動是對7月初住房和城鄉建設部、國家工商總局聯合發佈《關於集中開展房地産仲介市場專項治理的通知》的落實和執行。在專項治理中，《方案》特別提及了群租問題，《方案》指出了出租房屋每人平均居住面積標準，規定出租房每人平均居住面積不得低於5平方米，單個房間不得超過2人，不得分割出租，不得按床位出租，廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室不能出租。

　　然而，對於許多“滬漂”、“北漂”來説，群租是其繼續“漂”著的最佳經濟解決方案。現如今，經濟困難戶遇上法律禁令，該何去何從？如此大的市場需求被行政手段“閹割”，政令又能有多大效果？

　　相關專家在接受《國際金融報》記者採訪時表示，群租的根本原因還是供需矛盾突出。從市場角度看，一方願住，一方願租，政府相關部門的監管很難到位。

　　以群租方式在城市“漂”

　　房子大概有130平方米，裏面被隔成了大小不同的多個房間，大房間可以放8張床，而面積小一點的房間可以放4張床，粗略算了下，現在大概住了24個人，還有幾個床位空著

　　小胡，24歲，大學剛畢業，懷揣著夢想來上海打拼。在實現夢想之前，首先要解決的是住房問題。

　　動輒兩三千元的房屋月租價格對於剛畢業的小胡來説，堪稱“昂貴”，於是在仲介的介紹下，小胡用500元/月的價格在陸家嘴區域“安了家”。在寸金寸土的金融區，小胡為何能用500元/月的價格住上“上只角”？答案是，小胡只租了一個床位，而非一間房。

　　“房子大概有130平方米，裏面被隔成了大小不同的多個房間，大房間可以放8張床，而面積小一點的房間可以放4張床，粗略算了下，現在大概住了24個人，還有幾個床位空著。”小胡告訴記者，房子雖然人多了一點，但裝修還不錯。

　　通過和房東劉某的交談，小胡得知，現在的房東並非房子的真正主人，而是“二房東”。“以這間房為例，當時，劉某從別人的手中租下這套房，定了長期合同，價格為6000元/月，經重新裝修，改變房子結構，把原來的3房隔成了5間房，按床位出租，每個床位價格在400-600元/月。”小胡説，除了這套房，劉某手裏還有4套類似的房子。

　　記者粗略計算，按24個床位，每個床位500元計算，劉某一套房子每月就能凈賺6000元，5套房子的話，每月坐收3萬元。

　　當然，劉某並不是第一個吃螃蟹的人。由於門檻低，任何一個租客都能成為“二房東”。昨日，記者以租房之名去仲介詢問，仲介工作人員立即給記者聯繫了一間合租房，該房位於嶗山新村，是一間有年代的老公房。仲介告訴記者，租金是每張床400元/月，而這間房的出租者也是一位“二房東”。

　　相比于劉某，這位“二房東”經營的則是小本生意。“我和同事一起租了這間兩室戶，但為了節約開支，所以，他現在和同事同住一間房，另一間10平方米的房間準備出租。”這位“二房東”對記者表示。

　　房屋私權政府能否干預

　　房屋屬於業主私有財産，因此，從法律角度講，政府無權干涉業主對於房屋的租賃處理。在沒有危及到社會公共安全的情況下，行政公權力不能侵入私權利的空間

　　分析人士認為，北京是第一個響應住建部以及國家工商總局《通知》的城市，預計接下來其他城市會陸續展開治理活動。那麼，展開專項治理活動能否治愈租賃亂象？

　　事實上，早在去年4月，上海就出臺新規界定並禁止群租，同時將上海關於“群租”的認定從原先對每人平均建築、使用面積的考量，過渡到每人平均承租的居住面積。上海規定，業主不得將原始設計的居住房間再分隔、搭建並按分隔間或按床位出租，不得將廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室出租供人員居住，承租的每人平均居住面積不得低於5平方米。但從目前來看，執行效果不佳。

　　“房屋屬於業主私有財産，因此，從法律角度講，政府無權干涉業主對於房屋的租賃處理。在沒有危及到社會公共安全的情況下，行政公權力不能侵入私權利的空間，不能因此損害公民權利。”東南大學法學院律師張馬林表示。

　　“一般情況下，政府部門只有在兩種情況下行使公權力規範租賃行為：一是業主對於房屋的使用功能擅自進行改變，沒有經過城市規劃許可，例如城市居民小區是住宅不能變更或出租為商業用途，類似違反規劃的行為，政府是可以監管的。其次，群租住房下，居住人員超過住宅承受限度，存在重大安全隱患。”張馬林説，因此，法律上的“無力”直接增加了監管難度。

　　不過，張馬林建議，可以通過明確業主的責任來規範市場。“比如‘二房東’事件，站在保護群租人權益的角度上，在這兩種情況下，業主都需要承擔一定連帶責任，在具體執行當中，“二房東”很可能沒有執行能力，或者逃避執行，而擁有房屋的業主則需要承擔連帶責任。”

　　市場難題法律難治

　　根本原因還是供需矛盾，由於出租房源有限，需求卻源源不斷，必然導致房租上漲，群租現象高企。政府對群租房的治理不能僅僅是限制，只堵不疏最終只會造成堰塞湖

　　“之所以會産生‘二房東’、群租等現象，高房價是重要原因。”上海中原地産研究諮詢部總監宋會雍在接受《國際金融報》記者採訪時表示，沒有人想要群租住房，弱勢低收入群體沒有能力單獨租房而選擇群租，降低住房成本。

　　7月9日，國家統計局公佈的《6月全國居民消費價格指數》顯示，6月份全國居住價格同比上漲了3.1%，其中住房租金價格就上漲了4.1%。而另一份數據則表明，自2010年以來，住房租金已經連續42個月保持上漲態勢，僅今年上半年，住房租金同比漲幅就一直保持在了3%以上。

　　宋會雍表示：“政府對群租房的管理出發點是為了居住安全，但政府對群租房管理的一刀切實際上對社會造成了傷害，城市生活需要低收入群體提供的社會服務，而禁止群租房這種行政禁令，可以説將低收入群體趕出了城市。”

　　宋會雍認為，從租賃市場的角度來看，一方願住，一方願租，政府相關部門根本無力監管。只出臺一紙禁令，而沒有實際的辦法來監管，這樣的規定只能成為擺設。

　　“根本原因還是供需矛盾，由於出租房源有限，需求卻源源不斷，必然導致房租上漲，群租現象高企。”中房信分析師薛建雄在接受《國際金融報》記者採訪時也表示，政府對群租房的治理不能僅僅是限制，只堵不疏最終只會造成堰塞湖。相關部門應該考慮為中低收入者提供更多的房源，將保障房、公租房的保障範圍擴大到外來人口，降低外來人口的入戶標準，增加供應量。（記者 史燕君　實習生 王全浩）

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