蔣旭峰：華盛頓樓市的“低價房”復蘇

　　自去年以來，在美國很多城市，住宅樓市的復蘇勢頭已確立。但在各種聲音中，應留意其中一種：其復蘇是由低價位樓房成交推動的繁榮。華盛頓地區近期公佈的按郵編統計的樓房成交數據顯示，低價樓房補漲、高價樓房價穩的跡象明顯，而這種跡象也並非僅在美國一個城市中上演。由於美國多數地方政府每年會根據各地段的房價估值來收取地産稅，因而根據郵編來統計的細分房價極具參考性。

　　首先，即便是在危機期間，交通便利、學區優良、商鋪雲集的黃金住宅區的房價依舊巋然不動；這種“穩定”也表現在，其他地方房價普漲時，這裡百萬美元以上的住宅價格增長空間也依然緩慢。金融危機使美各地樓市風聲鶴唳，華府部分地區也出現房價跳水，但國際組織、律師、教授、政府僱員雲集的華府城西喬治敦和城北的泰尼城地區房價在2008年卻逆勢走強。然而，在去年華盛頓部分地區房價出現較快增長的情況下，喬治敦和泰尼城地區的銷售均價皆保持2%的緩慢增幅。不論經濟如何變化，在這些成熟社區裏，居民基本是收入穩定的人群，隨著人口日益增多，這類地區房價顯示出較強的抗危機韌性。

　　其次，華府地區去年成交均價上漲最猛的城東地區恰好是金融危機期間價格跌幅最大的地區。該地區人口收入較低、公共交通不夠發達、學區一般、犯罪率較高等都是造成當地房價搖擺的重要原因。儘管去年華府城東房價同比上漲了兩成至25萬美元，但離2007年的均價38萬美元仍相去甚遠，目前的房價仍處在樓市泡沫之後漫長的爬坡恢復階段。美國很多城市也是處在類似的買方市場之中，很多城市的平均房價比金融危機前仍然要低三成。

　　此外，樓市復蘇除價格回暖外，離不開成交量配合。華府地區2012年成交3175套，遠超2008年的2239套，但未到2007年的3212套，也不及2011年的3577套。金融危機前後，華府地區成交最活躍的地段也發生“由高到低”的轉折。2007年成交最活躍地區是均價在40萬美元以上的地段，2012年則是介於15萬至30萬美元之間的中低價位住宅。“便宜的房子不夠賣。”多位華府地産經紀人説。

　　最後，有必要關心這輪樓市復蘇到底會持續多久，畢竟靠外國投資客很難助其走遠。金融危機後，美就業市場復蘇，但新增就業崗位較多聚集在零售、教育、餐飲酒店業等低報酬行業，這不利於年輕人攢錢買房。找工作難、薪水不高是美國年輕人普遍面臨的難題。從全球角度來看，美國的房價處在合理區間，但“不敢想買房的事”是很多美國年輕人的真心想法，這也有理由讓人擔心此次樓市復蘇能否走遠。(蔣旭峰)

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