全球高房價將危及經濟穩定

　　國際貨幣基金組織（IMF）副總裁朱民日前在德國央行發表演講指出，雖然近期全球住房市場復蘇態勢良好，但需警惕新一輪不可持續的高漲，必須密切關注當前全球住房市場的發展，防止其出現新一輪的暴漲暴跌週期。

　　朱民強調，縱觀歷史，住房市場的繁榮與衰退往往不利於金融穩定和實體經濟。幾次銀行危機均與房地産價格的漲跌週期相關。近幾十年來50次左右的系統性銀行危機中，在三分之二以上的危機爆發之前，住房價格出現了大漲大跌的情況。

　　國際貨幣基金組織發佈的最新數據顯示，目前許多國家的住房價格遠高於其歷史水準，全球房價在原有高位上加速上揚，將成為金融和經濟穩定的最大威脅之一。統計顯示，國際貨幣基金組織的全球房價指數在過去7個季度裏連續上升，該指數包含的52個國家中，過去一年裏有33個國家出現了住房價格上漲。而且，在全球金融危機爆發後，一些國家的住房價格漲幅只是稍有放緩，目前則繼續上漲。

　　根據經濟理論，從長遠來看，房價、租金和收入應當同步變動。如果房價和租金偏離得太遠，人們就會在買房和租房之間調整，最終使二者協調起來。同樣，從長期看，房屋的價格不可能過於偏離人們的購買力，即收入。按照房價租金比率，加拿大、紐西蘭、挪威、比利時、澳大利亞目前的房價相對於租金的比率分別高出歷史平均水準的86.8%、80%、66.5%、60%和54.9%；按照房價收入比率，比利時、加拿大、澳大利亞、紐西蘭、法國目前的房價相對於收入的比率分別高出歷史平均水準的49.5%、33.2%、31.7%、29.7%和28.6%。

　　國際貨幣基金組織的最新研究表明，除了上述房價租金比率、房價收入比率等判斷住房市場暴漲暴跌週期風險的基本指標外，全面監測與分析信貸增長等指標尤為重要。近來的研究發現，住房市場繁榮變“壞”有一個顯著特點：在住房市場繁榮的同時，出現了家庭和金融仲介的杠桿率驟升和風險暴露程度驟增現象。在國際金融危機期間，國際貨幣基金組織研究分析了23個經歷住房市場和信貸市場“雙繁榮”的國家，其中21個都爆發了金融危機，或者GDP增長較該國在危機前的表現嚴重下降。相比之下，在經歷了住房市場繁榮但不是信貸市場繁榮的7個國家中，只有兩個經歷了系統性銀行危機，這些國家的經濟衰退相對溫和。

　　運作良好的住房部門，對於經濟的整體健康至關重要。隨著經濟的發展，住房市場也應相應地增長。充足的住房可以促進勞動力在經濟體系內的流動，並有助於經濟體在面對不利衝擊時作出調整。美國房地産市場泡沫破滅之後，出現了自大蕭條以來最嚴重的全球經濟衰退。這提醒人們，住房市場崩潰可能引起附帶損失，且極為嚴重。

　　朱民在演講中最後強調，“善意忽視”房價暴漲的時代已經結束，政策在遏制住房市場暴漲方面應發揮作用。遏制房價暴漲的工具雖然仍在探索與完善之中，各種政策工具之間的相互作用也可能十分複雜，對多種政策工具的聯合使用，或能克服單一政策工具的不足。現在能夠明確的一點是，貨幣政策未來將比以往更加關注住房市場和金融穩定。