鯤鵬專家深度剖析歐洲投資移民各國政策

　　1、 歐洲置業投資移民出現了不同國家金額不同，福利不同的現象，例如希臘式25萬歐元的門檻，而塞普勒斯是30萬歐元的門檻，類似還有西班牙、葡萄牙和義大利，對於投資者來説，哪個歐盟國家的投資移民置業計劃性價比最高?

　　鯤鵬移民諮詢部經理董春麗日前在接受筆者採訪時給説：以葡萄牙、塞普勒斯、希臘等國家引領的歐洲買房移民開啟了海外投資置業的新時代，買房+投資+移民等於三倍收益，這種模式越來越被眾多投資者人認可。

　　有移居歐洲大陸意向的人士，在選擇某個歐洲國家辦理移民申請時，除了關注買房所獲身份的性質外，如果此國既是申根國又是歐盟國，則增加了您身份的附加值。因為，其一，只有加入“申根協議”國家的公民和居民，才能享有自由往來于其他“申根”國家的便利，目前已經加入“申根協議”的歐洲國家有26個，囊括了除英國以外的幾乎所有西歐發達國家;其二，“歐盟”成員國必須遵循“福利一體化”的政策，這就從制度上保證了移居“歐盟”成員國的新移民家庭，在享受福利待遇方面與該國公民沒有任何區別。

　　希臘投資移民項目兼具葡萄牙和塞普勒斯買房移民項目優點，同時也具有競爭性和互補性。具體來講，投資金額低(相比于葡萄牙，西班牙50萬歐元，塞普勒斯30萬歐元的起點，25萬歐元就可以獲得移民身份，很具競爭力)，獲得希臘居留簽證等於獲得26個申根國家自由居住權，無居住要求，世界聞名度假勝地。2013歐洲各國經濟走入最低點，房價也持續走低，25萬歐元起的買房移民成為了抄底投資歐洲，暢行歐洲的“金鑰匙”。 以下當前熱門國買房移民項目的簡明對比。

　　歐洲買房移民方式對比(當前熱門國家)

　　建議有意移民的申請人在考慮移民時間及目的地時，需要結合自己實際情況來看，畢竟這是一個家庭未來的重要決定。很多家庭往往是為了子女的教育而選擇移民，拿著綠卡去讀書會更有優勢，學費至少便宜一半，申請入讀名校的幾率也更高，也沒有對留學生的專業限制。在留學成本越來越高的現狀下，辦理移民的直接好處就是孩子在取得移民身份後，即可享受到學費減免的福利，更易被名校錄取。

　　2、歐洲投資移民是否是一個偽命題，據了解，希臘只是拿到一張長期有效的簽證，房産5年後不變賣就續簽5年，這種簽證並非像美國的投資移民一樣有綠卡轉入籍的機會，對於投資者來説，是否是一個隱形的、未被披露解釋的資訊呢?

　　鯤鵬移民諮詢部經理董春麗説：通過買房的途徑來實現移民的目的，第一條就應該關注具體的買房移民的條例，有政策還要看政策是如何規定的，嚴格按照政策的具體內容理解。2013年4月18日，希臘議會通過了一項旨在發展希臘經濟的4146/2013號投資移民促進法案，希臘政府正式批准並實施“25萬歐元購房移民”政策，該法案規定：

　　非歐盟公民在希臘境內購買價值25萬歐元或以上的房産，即可申請希臘居留許可簽證。簽證五年有效。五年後，只要該房産所有權仍在申請人名下，申請人及其配偶和18周歲以下的子女，擁有的居留許可簽證可續期(每次續期五年有效)。

　　按照希臘法律的政策,買房獲得的永久居留需要每5年審查一次,而審查的唯一條件即所購買房産沒有出售。希臘的永久居留卡,有效期是從遞交日其到之後的5年，頒發時間也會寫上去,類型為申根國永久居留(Residence Permit for Shengen)。也就是俗稱的“PR”或“綠卡。由於類型的確認,客戶可以直接拿到綠卡,這個明確的類別界定也消除了大家對於未來不確定的疑慮。

　　鯤鵬移民諮詢部經理董春麗提醒，在海外購房，要注意“居住權”與“永居權(即通常説的拿綠卡的區別)”。永居權即有永久居住的權利，而居住權是短期內居住，時間一過，需要再次提交居住申請，申請條件包括個人收入、存款、在該國居住時間等。如再次申請失敗，可能有房都住不得。

　　3、對於在歐洲國家置業的投資者來説，如果真的從投資回報的角度出發，考慮到歐洲各國的房産稅和出租率等因素，每年從房産所取得的投資回報率大概有多少?

　　歐洲各國的房地産市場，經過本輪的經濟危機洗禮，各國房産價格都大幅下跌，有許多地區的房價已經跌到了2000年左右的水準，可以説歐洲各國的房地産泡沫已經被擠的差不多了，而且地産市場素有“經濟風向標”之稱，既然歐元區經濟已經恢復增長，則歐洲房地産市場的回暖之勢也是指日可見了，同時歐洲身份對於很多中國人來説的確是極具吸引力的籌碼，隨著投資者的蜂擁而至，房價也將會水漲船高，如此看來，現在出手可謂是抄底的好時機，待整個市場行情明朗之後，再出手雖然風險更小，但是投資收益卻必然大打折扣。

　　據專業地産機構預測，未來5年歐洲商業地産年平均投資回報率可達8%，中東歐地區更高。房地産行業似乎離脫離底部為時不遠。目前歐洲房産價格低迷，出租回報率較高，投資者購房“抄底”時要注意地理位置，以免買入後出租困難，房價未來上升乏力。

　　4、從目前歐洲國家的政策來看，置業移民的風險具體何在?

　　投資人對於歐洲投資買房風險的擔心除了來自於對未來的不確定性，更因為歐洲對中國投資者來講是一個相對陌生的地區。因此，鯤鵬移民諮詢部經理董春麗提醒廣大投資者，要重點關注及防範以下風險：

　　1，法律風險——聘請律師不能省。投資者在一個國家投資不動産，首先要考慮這個國家關於不動産投資的法律條文，但作為中國投資者，短時間內把其法律搞清楚是很困難的。比如塞普勒斯買房與香港的法律相似，辦理過戶需要3—5年時間，但是如果沒有辦理過戶，沒有地契和房産證，房子的産權同樣屬於投資者，且可以購買其他房産。建議涉足歐洲不動産的投資者，一定要聘請一個好的律師，在歐洲律師的操守是忠於客戶，如果開發商聘請律師，那麼律師的客戶是開發商，自然不會給投資者帶來保障。

　　投資者千萬不要出於成本考慮省掉律師費，因為聘請律師是為了幫助投資者監督開發商，省了之後對投資者的安全就沒有了保障。希臘甚至有強制性的法律告訴購房者必須聘請買方律師。由於希臘是歐盟國家中唯一一個沒有建立中央登記系統的國家，因此在希臘投資，投資者一定要有忠於自己的律師。買方律師的職責一是查清與權屬有關的事宜，包括資産是否陷入糾紛等; 二是查清與建築有關的事宜，包括有無建築規劃許可等;三是維護房産交易中的客戶利益，確保交易的安全及合法合規。

　　2，移民公司選擇—專業正規移民公司有保障。仲介公司要有合法移民資質辦理葡萄牙，西班牙，希臘等國移民項目，這些項目並不是單純的海外房産投資，而是屬於投資移民的管理範疇。據2001年國家出臺法律規定，開展與移民有關的業務必須有公安部頒發的資質許可，任何外國機構和個人在中國不得開展與移民有關的業務。如果投資者選擇沒有合法資質的移民機構，簽署的服務協議則沒有法律效力，因而也得不到法律保護，這就意味著投資和移民身份都是有風險。投資人要搞清楚移民服務機構的合法性和業務區域，重點甄別其是否具有特許經營執照和公安部門批准的移民機構“國別”業務的限制，要謹慎對待“零收費”服務。

　　海外置業區別於國內置業，資訊渠道比較少，後續事情比較多，相對來説，像鯤鵬移民這樣正規的大的移民公司，無論是資信、售後服務還是當地生活，能為客戶提供從看房、買房到辦理移民手續的全方位服務。

　　3，投資風險—密切關注各國經濟政策變化。風險評估問題，投資雖然避免不了風險，但是我們總要將風險降到最低，對於歐洲未來幾年的經濟走勢，誰也不敢説可以準確預測，但是最近的一些數據還是可以讓我們有一些樂觀的理由的。在金融危機和歐洲危機爆發以來，希臘進行了市場改革，致力於擺脫經濟衰敗和降低事業率。2013年希臘經濟已出現向好跡象，實現了自1948年以來首次經常賬戶盈餘，並有望實現全年政府財政初級預算盈餘。希臘2013年在鞏固財政基礎和減緩衰退方面的表現超過了預期，希臘經濟在進入2014年以來，頻頻傳來捷報：實現基本預算盈餘，減少先現金項目赤字。歐委會發佈最新經濟預測，2014年希臘國內生産總值將走出衰退陰影，同比增長0.6%，失業率將從2013年的27.1%降低至26%以下。

　　4，政策變化風險，謹慎購買期房，有移民計劃提早啟動。期房是否能如期交付：以塞普勒斯為例，該國的現房在很短的時間之內幾乎被中國的申請人一掃而空，相當部分的開發商為留住中國投資人而不惜圈地新建期房，有些期房的交付時間長達2年甚至更久。期房在建設過程中能否如期交付，在交付時是否會有新的政策出臺而增加支出，甚或影響身份的取得都成為未知，所以提醒客戶謹慎購買期房，有移民計劃乘早介入。

　　5、消費者除了買房去歐洲移民外，是否還有其他途徑移民歐洲?

　　鯤鵬移民諮詢部經理董春麗説：表面上看，歐洲各國都接受移民申請，然而實際情況則不那麼簡單。由於西歐、北歐最發達國家的個人生活水準和社會福利水準很高，所以移民門檻自然設定得很高。因此，要想通過這些國家達到移居歐洲的目的，難度極大。想移民到歐洲國家的話，理論上可以通過婚姻、長期工作簽證、投資建立公司等方法。

　　但話説回來，婚姻這種方式雖然簡單快捷花錢少，但需要是基於真實的夫妻關係基礎上申請，接受申請國有關夫妻關係真實性的的各種嚴密審核是必要的。

　　技術移民或通過工作簽證轉換永居身份。以英國高技術移民為例，門檻很高，雅思要求每門6.5分以上，且稅收對應的收入計入打分體系。能符合條件的境外申請人並不多。

　　投資建立公司。以熱門創業國家瑞典為例，“10萬元就能拿到瑞典國籍”的説法曾大範圍流傳後，瑞典駐華大使館、瑞典移民局紛紛辟謠，稱這是“錯誤資訊”，瑞典對公司註冊金要求比較低，超過5萬瑞典克朗就行，不過後續經營肯定要耗費一筆鉅額開支和大量精力，讓公司正常經營，盈利達到移民局要求才能申請永居，風險太大。買公司就是全款買一家瑞典公司，一般在200-300萬瑞典克朗左右，投資者自己接手經營，盈利也要達到要求才能申請永居，不過身在異鄉，有很多“遊戲規則”尚待學習，要是弄不好不但把錢搭進去，連永居也沒戲了，申請移民瑞典“很難”，在歐洲開公司創業獲取身份並不如想像的那麼容易。

　　綜上，在歐洲買房移民道路上，只有打消疑惑與避免誤區，把專業的事兒交給專業的人辦理，才能少走彎路，踏實順利踏上移民國的土地。