美國樓市復蘇勢頭強勁 警惕虛假繁榮

　　美國房地産價格的上漲已經持續了一年左右，最新數據顯示，2月份美國住房價格上漲速度為七年來最快。美國市場人士認為，房地産市場銷售量和價格同步上漲的勢頭在今年夏天仍將維持。不過，掣肘美國經濟的勞工市場和美國整體經濟面的疲弱有可能會影響到房地産市場的復蘇。

　　美國房地産市場回升

　　4月30日公佈的統計美國20個大都會地區房價的標普/Case　Shiller指數顯示，2月份單個家庭房屋價格同比上漲9.3%，經過季節調整後價格環比上漲了1.2%，高於預期的0.9%。迄今為止，自去年2月份以來美國房地産價格已經連續上漲了一年。

　　美國全國房地産經紀商協會4月29日公佈的數據也顯示，經季節性調整後，3月份成屋簽約銷量指數比2月份初的104.8上升了1%，達到近三年來的最高水準。

　　有分析認為，房地産市場價格的上漲將有助於美國人滿意感的上升，從而推動開支的增加，並在一定程度上抵消稅收增加和支出削減對美國經濟增長的打擊。

　　Pierpont　Securities的經濟學家史蒂芬·斯坦利表示，房地産價格上漲不僅對房地産業而言是一個正面因素，也有助於消費者支出的增加。

　　從數據看也的確如此，3月份美國個人支出增長了0.2%，個人收入也增長了0.2%。美國4月份的消費者信心指數出現反彈，主要是美國人收入增加，對經濟前景的看法也更好。會議委員會公佈的消費者信心指數從前一個月的61.9上升到68.1，這也高於路透社對經濟學家的調查中預計的60.8。(經濟參考報)

　　上漲勢頭仍將持續

　　推動目前美國房地産價格繼續上漲的主要因素是供應方面的短缺和需求的增加。

　　美國全國房地産經紀商協會表示，市場上房屋的供應仍然緊張，房地産價格的上漲將給開發商建新屋和增加庫存增加動力。

　　一方面美國的有房人士不願出售手中持有的房屋，這主要因為一部分人擔心售出房屋後房屋價格上漲難以買回房屋，有些人售出房屋後就不再有資格再次購買房屋。而且美國房地産市場價格的上漲還不足以使所有人在出售房屋時都能獲得贏利。在美國，數以百萬計的美國人在目前價格出售房屋時仍無法收回最初的投資。

　　另一方面，美國全國房地産經紀商協會的首席經濟學家分析稱，開發商對房地産市場的升溫反應較慢，這主要是因為他們難以從銀行獲得建築貸款，造成新房建造增加緩慢，並使得房屋存量跌至12個月來的低點。

　　而人口的增加使得對房屋的需求增加。

　　需求和供應兩方面的合力支援了房地産市場。美國市場人士認為，房地産市場銷售量和價格同步上漲的勢頭在今年夏天仍將維持。

　　從目前情況看，房地産市場還算健康。收入增加及優惠政策使房屋止贖率下降是美國房地産市場的一個亮點。3月份的止贖宗數比去年下降了16%，比2010年的高峰期則下降了52%。從全美的情況看，止贖的房屋僅佔所有抵押貸款房屋的2.8%。商務部4月30日公佈的數據顯示，美國房屋擁有率第一季度下滑到65.2%，為17年來低點。

　　美國聯邦儲備委員會1日宣佈，將維持現有超低利率和量化寬鬆政策，以刺激就業增長和經濟復蘇。美聯儲當天在結束為期兩天的貨幣政策例會後發表聲明説，上次例會以來收集的資訊顯示，美國經濟活動溫和擴張，就業市場近幾個月來出現一定改善，但失業率依然高企；民眾消費和企業固定資産投資增長，房地産市場進一步走強，但財政政策抑制了經濟增長；通貨膨脹在美聯儲設定的目標線以下運作，美國長期通脹預期保持穩定。(經濟參考報 新華網)

　　警惕樓市虛假繁榮

　　值得注意的是，掣肘美國經濟的勞工市場和美國整體經濟面的疲弱有可能會影響到房地産市場的復蘇。

　　美國整體經濟仍主要以“弱勢復蘇”為主。根據美國國家經濟研究局(NBER)對美國經濟四大先行指數(工業生産、實際個人收入、失業率、實際零售銷售)預測，本輪經濟衰退的程度要甚于1959年以來的任何一次經濟衰退。

　　美國3月份的雇傭大幅放慢，首季經濟增長2.5%也不是非常理想。4月份美國中西部商業活動出人意料地出現收縮，並降到2009年9月份以來的最低水準。供應管理學會的PMI指數甚至降到了49，大大低於經濟學家預計的52.5。美聯儲4月份的褐皮書顯示，目前來看，美國房地産市場仍是對美國經濟增長貢獻最大的行業。製造業則拉動有限，甚至還有出現負面影響的可能。

　　從存量指標看，我們也許並不能得到房地産已經進入全面復蘇週期的結論。在過去6年間一直經歷去庫存過程的美國房地産市場，仍然存在數以百萬計的止贖房産，“影子庫存”繼續給市場帶來壓力，在未來的6-12個月，這些“影子庫存”房屋大部分將會被掛牌虧損出售。除非美國就業市場顯著回暖，房産稅大幅削減，從根本上有效刺激購房需求。

　　此外，房地産市場局部風險猶存，警報尚未解除。雖然美國房地産市場正在復蘇，但在重災區地區，如內華達州、佛羅裏達州、伊利諾伊州、新澤西州和紐約州等地，房地産市場依然在底部徘徊。在這些地區，房屋止贖率依然很高，喪失房屋贖回權人數也在不斷上升，數據顯示，總體而言，今年一季度，美國的止贖房庫存上升了9%，其中佛羅裏達州有全美最多的90556間房主空置止贖房，伊利諾伊州為31668間，加州為28821間、俄亥俄州為17367間。重災區的警報信號不解除，美國房地産就難言真正的整體復蘇。

　　英國《金融時報》專欄作家吉蓮·郃蒂認為，美國樓市並未真正痊癒。一個頗具諷刺意味的現象是，“來自私營部門的競爭嚴重缺位，以至於在發行的所有住宅抵押貸款中，大約90%被資産證券化為政府擔保(債券)。”換言之，美國政府現在幾乎為所有新抵押貸款債券提供了擔保。這麼高的政府參與度在美國歷史上前所未有。更令人吃驚的是，要求改變這種狀況的政治壓力小得可憐。

　　對此，美國前財長保爾森説：“如果美國政府繼續採取這種做法，而市場無法發揮作用的話，我們將退回2007年和2008年時的狀態。”但只有保爾森發出了上述呼籲。在美國國會上周就該問題舉行的討論中，有關立即停止政府援助的呼籲寥寥無幾。

　　這在某種意義上可以理解：任何政客都不希望扼殺剛剛萌發的住房市場復蘇跡象。穆迪估計，在最近幾年，如果美國政府沒有出臺這些擔保，房價跌幅可能會比目前的實際累計跌幅高25個百分點。

　　但政客(和選民)們對這種政府援助的依賴程度越深，未來戒掉這種援助就越困難。如果不考慮其他含義，目前這種情況可被視為(又一個)信號，表明西方金融體系在危機爆發五年後依然嚴重扭曲。這種扭曲不是僅存在於歐洲，而也存在於美國。 (經濟參考報 東方網)

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　　在美買房：回報未必那麼“美”

　　據新華社洛杉磯5月1日電 美國全國地産經紀商協會年度報告顯示，2011年3月到2012年3月期間，外國人共投入825億美元在美國購置房産，其中中國人(包括香港買家)花費90億美元，佔11%，連續兩年成為美國房産第二大海外買家，僅次於加拿大人。

　　交易過程完備

　　在美國買房也不是想像的那麼簡單。美國房屋交易有一套成熟完備的法律程式。

　　首先，地産商在確認購房者本人入住後，才會辦理産權出售手續。業主入住一段時間後才可以出租或再賣，一般是一至兩年。

　　而且，購房之後不允許讓房屋空置，否則業主會被要求繳納費用雇用公司管理。如果把房子委託給當地房地産管理公司出租，還要被收取至少3%的租金手續費。

　　中國人到美國買房，首先要有他國、至少是中國香港的銀行存款證明，以證明買家有經濟能力。接下來就要找一個房地産經紀人來看房。看好房談好價錢後，買賣雙方還要去一類叫Escrow的公司登記。這是受政府委託的集産權過戶和公證流程為一體的非官方公司，以保障買賣雙方的利益。

　　在美國，並不是所有州的房産買賣都要經過這類公司。但在加州，Escrow是必須的中間人。買賣雙方的交易文件要交給它，再由它把文件交給政府備案。政府審查過文件後會把房屋産權證交給Escrow，再由該公司交給買方。

　　另外，首付至少是總價35%。外國人也可以申請貸款。中國買房人只需提供護照、簽證複印件，加上在香港的銀行賬戶資訊，就可以申請了。

　　炒房成本較高

　　然而，對於中國人來説，來美買房誘惑中隱藏著陷阱。一些仲介容易利用中國人的“人生地不熟”，提供虛假房屋資訊，詐騙情況也有耳聞。

　　另外，即便成功買房，回報也未必像看上去的那麼“美”。在美國，無論房屋是自住、出租，每年都要交房産稅和管理費。土地出讓金是分期支付的，叫做地稅。在大洛杉磯地區，基本上每年按交易價的千分之1.25來收取地稅，而且會根據經濟增速和資産價值的增長水準做同向調整。若購買的是二手房，交易稅佔成本的比例更高。

　　按照2011年美國社區調查的數據，每月包括抵押貸款、房屋維護等在內的房屋持有成本平均為1059美元，約佔美國家庭月收入的21%，而其中主要開支是房産稅。例如一套30萬美元的房屋，每年要繳稅4000美元左右，管理費、維修費和其他雜費一年也要上千美元。如果要轉手賣房，還必須支付經紀人費用和其他費用。

　　此外，在美炒房成本較高。從房産交易來看，購房者需繳納一次性的房産交易稅、律師費、産權保險費、房屋估價費、房屋檢查費和登記費等，一般累計佔房價的3%至5%。賣房者則需繳納一次性的律師費、房産交易稅、登記費、維修費、房産經紀仲介費等，一般累計佔房價的7%至10%。(解放日報)

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