香港樓市：“辣招”與“抗辣”間風險仍存

　　即將踏入婚姻殿堂的香港人Jason，和女友尋找婚房3個月後，仍未下定決心，“明年樓價可能會下跌，還想再等等看”。

　　像他一樣對樓市持觀望態度的買家，並不在少數。美聯物業首席分析師劉嘉輝説：“如果你是買家，現在也不會選擇入市，很多買家都在等待樓價下跌。”

　　2012年，香港樓價經歷了20%的巨大升幅，一舉突破歷史最高點。相比之下，2013年的香港樓市則顯得風平浪靜。數據顯示，今年樓價升幅為3%左右，升勢顯著放緩，成交量也創下18年來新低。

　　市場普遍認為，目前香港經濟基調良好，樓價升幅減緩、樓市交投冷淡的原因並非因為經濟，而是特區政府頻頻祭出的樓市調控“辣招”起了效果。

　　為打擊因樓市供求失衡、超低利率和資金流動氾濫等導致的樓市潛在泡沫與風險，特區政府在增加土地和房屋供應的同時，于去年10月和今年2月出臺了一系列被香港人稱作“辣招”的樓市調控政策，分別從買賣環節入手，增加交易成本，並通過稅收限制了非香港永久居民的入市。

　　政策規定，購買住宅3年內賣房需支付10%到20%的“額外印花稅”，此項政策旨在打擊炒樓行為；非香港永久性居民和所有公司購房需繳納15%的“買家印花稅”，加重了非港人的置業成本。數據顯示，政策推出後內地買家佔香港整體住宅註冊宗數按季度計算的比率最多下跌近五成；已有一套或以上物業的買家購房需繳付雙倍印花稅，抑制了投資需求。

　　高速增長的樓價由此踩下急剎車。據中原地産和美聯物業的數據綜合計算，香港樓價在2013年上升3%左右，比去年大幅回落。特區政府土地註冊處的數據也顯示，住宅成交量在今年大幅下挫4至5成。

　　“今年的成交量創了18年來新低。”劉嘉輝説，“辣招”增加了買賣難度，買賣雙方都比較審慎，這是成交量低迷的主要原因。

　　來自杭州的王小姐正在香港大學攻讀碩士學位。希望畢業後留港發展的她，早已打算在香港自購一套小型單位，但恰好趕上“辣招”出臺。

　　“我已和家人商量好在香港買套幾十平方米的住房，媽媽也專程飛來香港陪我看了幾個小區，卻正好趕上買家印花稅的頒布。”王小姐的神情間透著遺憾。

　　不可否認的是，“辣招”在暫時完成控制樓價的使命時，也阻礙了一些有自住需求者的“購房大計”。

　　相當於房價15%的高額買家印花稅將很多在香港讀書或工作，希望在香港紮根，但又因為年限還沒有成為永久性居民的年輕人擋在門外。

　　而改善型購買力量無法入市也對樓市産生負面影響。“香港七八成需求來自換房和改善住房條件。政策出臺後，賣家不願意賣房，買家又不願意買房，造成交易停滯，成交量跌得很厲害。”香港中原地産研究部高級聯席董事黃良升説。

　　為吸引買家入市，今年底新開的一手樓盤也大多以“抗辣”為名提供優惠，包括回贈部分印花稅、容許延長成交期以及提供其他現金折扣等。而在二手市場，減價出手的個案開始增加。

　　在將軍澳蔚藍灣畔，一個建築面積約970平方英尺(1平方英尺等於0.0929平方米)的單位今年6月開價770萬港元放售，最終在12月初以690萬港元易手，業主于半年內減價約80萬港元。

　　調控措施至今實施已一年有餘，關於“辣招”的爭議從未停止。由於成交量大幅下跌，部分地産開發商和仲介希望特區政府“減辣”，調整或撤銷政策。但特區政府今年已多次表明立場，認為香港樓市情況仍不明朗，存在不確定因素，並非調整或撤銷調控措施的正確時機。

　　特區政府認為，“減辣”可能造成樓價重拾升勢，令香港整體經濟和市民承擔樓市再度亢奮的風險。

　　黃良升則表達了相反的擔憂——樓市流通緩慢使得經濟流動性減弱，長此以往將對香港經濟造成不良影響。

　　劉嘉輝同樣認為，很多行業都與地産息息相關，“要是樓市繼續低迷，對其他行業也有一定影響。”

　　展望明年樓市，分析人士普遍認為，樓市將迎來一輪下調。渣打和花旗銀行均表示明年樓市將下跌10%，巴克萊銀行甚至預測樓市將下滑30%至更多，自1998年以來“首次真正陷入衰退”。

　　1998年至2003年的短短6年內，香港房價曾下跌超過6成。

　　“明年上半年是關鍵點，要看成交量是否能恢復到6000至7000宗每月的正常水準。”黃良升分析説，明年樓市下跌範圍將在5%到20%之間。美國經濟緩慢復蘇，中國內地經濟長期看好，加上實體經濟的恢復，會吸引長線投資重新入市，資金也將從金融市場重返實體經濟，這些都是樓市的利好因素。

　　劉嘉輝則認為，明年樓市將會下調10%左右。特區政府已從當年樓市的大跌中吸取了經驗教訓，“應對靈活是調控樓市的關鍵。如果特區政府可對未來樓市和經濟做出靈活應變，相信1998年至2003年的情況不會重現”。