樓市回暖真相：有房者再買房

　　北京北五環外，一處有水刀拼花、擁有像帝國大廈一樣屋頂的高檔住宅區內，開發商撤走了三分之二的售樓員，甚至辭退了門口兩位笑容甜美的禮儀，他們不再需要為這一體量龐大的住宅項目配備過多的推介人員。

　　廣州番禺區，一位在房地産仲介行業有6年從業經歷的年輕人，發現同一小區又新開了兩家仲介網點，但激烈的競爭並沒有影響他的好心情。他告訴騰訊財經《棱鏡》，過去的2014年，自己每賣一套房子需要2-3個月，但過去的一個月，就賣出了5套房子，月收入突破5萬元。與他合作的銀行信貸員，“簽字簽到手軟，連中午吃飯的時間都沒有。”

　　沒有人能説清楚具體是哪一天開始，中國樓市就進入了寒冬，也沒有人能精確到哪一天，中國樓市就又活過來了。在由政府政策主導的中國樓市，這些變化的發生僅僅只需要數天。

　　中國各個地方經濟體量並不均衡，而針對房地産業，由於存在大量各不相同的省級法規及樓市干預政策，每座城市的房産市場都又有所不同。

　　但過去一個月的結果都是一樣：房地産市場正在緩慢地擺脫低谷。

　　5月13日，國家統計局的數據顯示，在前四個月，中國全國房地産開發投資同比名義增長6.0%，前三個月這一數據為8.5%；房屋新開工面積同比降幅收窄至17.3%；商品房銷售面積同比下降5.0%，較前三個月9.2%的跌幅大幅收窄。

　　這是一個轉折性的信號，其中商品房銷售面積是15個月來首次正增長，而房屋新開工面積降幅收窄則顯示地方經濟的引擎正在重新轉動起來。

　　過去的2014年，中國的房地産政策持續放鬆，從取消限購，到放鬆銀根，降低稅費，同樣的措施曾經在2009年和2012年兩度刺激樓市爆棚，但這一次卻啞了火。直到2015年春天，積累的政策效應突然集中爆發， 點燃樓市的“最後一把柴火”是什麼？又是哪些購買力量在支撐交易的復蘇？

　　過去的一週，《棱鏡》走訪北京、上海、廣州等一線城市新房、二手房市場，發現支撐市場復蘇的主要力量，來自於購買二套房的改善性需求；而“最後一把柴火”，則是3月底的二套房首付政策的放鬆。

　　政府的壓力

　　中國最近一次出現經濟放緩是在2008年9月，當國際金融危機全面爆發後，中國經濟增速曾快速回落。

　　不到兩個月後，中國政府拋出了四萬億經濟刺激計劃。此後，在全國多數城市中，房價就像發育小孩的身高一樣躥升，僅在隨後的2008年11月到2009年5月半年間，全國平均房價就飆升了28.2%。

　　那一年，憤怒而無奈的年輕人們在網路上發起了“抵制買房”運動，他們在一些網路論壇中呼籲“拒絕房奴，珍愛生命 ”“堅持一年不買房，氣煞開房商，屆時抄底‘鬼城’”。然而，在此後的5年中，儘管2010年出臺了前所未有的限購調控措施，解決了“房價過快上漲”的問題，但全國房地産開發投資額仍然與GDP保持了基本一致的持續上升步調。

　　事情起變化是在2014年春節開始。按照官方披露的數據，2014年，全國商品房銷售面積12.1億平方米，同比下降7.6%，商品房銷售額7.6萬億，同比下降6.3%。

　　2014年7月到2015年2月的7個月中，有5個月的銷售面積同比降幅超過兩位數。銷售的疲軟傳導到房價上，到2014年12月，國家統計局統計的70個大中城市，有68個城市出現新建商品住宅價格同比下降。

　　市場前景的悲觀是全國一線和二線重點城市商品房位於高位的庫存量。與北京相鄰的天津市去庫存週期甚至一度超過40個月，武漢市達到20個月，而通常認為的去庫存安全週期應該在10-12個月間 。

　　當然，最終讓地方政府陷入焦慮的是房地産開發投資額增長的下滑。

　　“2015年1-3月，全國房地産開發投資額為16651億元，同比增長8.5%，增速較1-2月放緩1.9個百分點，開發投資同比增速連續13個月回落，且繼2010年以來首次下探至個位數。”中指院在提供給《棱鏡》的一份報告中稱，這份報告同時披露，在前三個月房地産開發企業到位資金為27892億元，同比下降2.9%，而1-2月為同比增長1.6%。

　　國家統計局的數據稱，在2014全年，全國招拍挂的土地出讓收入3.79萬億元，僅增長1.7%，而按照中指院的監測數據，在今年第一季度全國300個城市土地出讓金總額為4068億元，較去年同比大幅減少43%。

　　在2014年，中國新增房地産開發用地數量較上一年同比猛降了超過25%，總共15.1萬公頃土地被用於新的房地産開發。這讓背負沉重債務負擔的地方政府一度恐慌，一些地級市，在公安部門的配合下，此前數年不規範購地欠下的款項被強力追繳。

　　遲到的反轉

　　房地産下行壓力，使得本就承壓的經濟增長雪上加霜。從2014年年初起，中央政府開始默認地方取消限購的行為，並且連續出臺政策。2014年9月30日，央行推出“首套房貸還清再買算首套”的政策，11月22日，調降貸款基準利率0.4個百分點。

　　但樓市仍然低迷。相對比的是，銀河證券報告回顧稱，此前兩次降息週期分別始於2008年9月和2012年6月，宣佈降息當月樓市銷量分別環比回升38%和50%。而這一次，卻沒有起到立竿見影的效果。

　　但政策的疊加效應在2015年4月開始發揮作用，中國樓市似乎將繼續沿著過去20年一路高歌的軌跡上揚。

　　“我們這週一（5月11日）已經向北京住建委提交了調價申請，按照不同戶型每平米上調3000元到5000元，幅度在10%左右”，上述高檔住宅區一位售樓員告訴《棱鏡》，這意味著購房者較上月將多支出40萬到60萬元的房款，“我們不擔心銷售了，總算緩過氣，您今天來只有4層樓以下的房子可以選擇”。

　　當然，這種調價更多的是一種促進銷售的“威脅”策略，因為通常來説，北京住建委批准價格調整的週期至少需要兩個月，而這一項目目前的剩餘房量並不需要如此長的消化時間。

　　國有房地産開發商保利地産公司早今年前4個月實現簽約金額328.58 億元，同比下降9.73%，實現簽約面積256.34 萬平方米，同比下降9.84%。而該公司的一位副總經理告訴《棱鏡》，4月份該公司的銷售額達到160億元，也就是説在前四個月中有近乎一半的銷售額是4月份取得的。“北上廣（回暖）明顯”，這位負責人表示“二三線分化比較大，鄭州、石家莊、合肥不錯，華東一些城市不好”。