北京寫字樓空置率5年降18% 返還式賣房大行其道

　　記者從多家權威機構獲悉，截至2014年底，北京寫字樓空置率整體不足5%，為全國最低

　　■本報記者 王麗新

　　“房地産開發投資增幅在下降，今年住宅投資增速會急劇下降。”但從增長比例的情況來看，“商業和寫字樓還是持續上升。”近日，任志強在某論壇上如是表示。

　　事實上，記者從多家權威機構獲悉，近年來，一線城市寫字樓市場行情持續上行。以北京為例，2008年中期，全市寫字樓市場的空置率為23%，到2014年年底時則降至4.8%，為全國最低。這意味著，在5年時間內，空置率下降了逾18%。

　　值得注意的是，據《證券日報》記者實地調查獲悉，北京某開發商將其位於王府井核心商務區的王府井利生大廈寫字樓低價散售，每平方米成交均價不足6萬元。同時，該開發商還分期返還購房者購房後收房前一年的租金收益，其比例高達7%。

　　對此，王府井利生大廈銷售人員向《證券日報》記者透露：“公司是為了快速回籠資金，因此給投資者返還收益且留有20%左右的升值空間，以便快速消化存貨。”

　　王府井利生售房以回籠資金

　　近日，《證券日報》記者在王府井大街走訪發現，位於商業街北街口的利生大廈3層以上開始散售。據銷售人員透露，該項目為地鐵8號線王府井站上蓋物業，2014年下半年低價入市。“項目銷售均價每平方米為6萬元左右，這是王府井商務區目前唯一銷售型寫字樓物業。”利生大廈銷售人員向《證券日報》記者介紹道，現在開發商可以給購房者一年的租金回報率收益，返還比例為7%。

　　簡言之，“購房者現在購房後，在交付使用之前，開發商可以提供一年的租金回報收益。以總房款1000萬元為例，開發商將以每月返款的形式包租，購房者一年將得到70萬元的保底收益。”上述銷售人員直言，這比把1000萬元放入銀行存1年期的收益率高出4%以上。

　　對此，有熟悉北京寫字樓市場人士向記者透露，在東二環商務區，用於銷售的商用物業供應量較低，而且多為整層銷售，分割為60平方米左右的小戶型辦公樓物業較為少見，加之該商圈聚集世界級品牌較多，人流量較高，而項目總價起價和銷售單價在同區域內都相對較低，從投資角度來看，為投資者提供了一定的升值空間。

　　“這個樓盤單套總價較低，投資門檻也相對較低，起步價不足400萬元。”上述銷售人員向記者推介道，從投資回報角度來看，利生大廈既有租金收益，也有增值收益。以100平方米戶型計算，總價約為600萬元，7%的年租金收益約為42萬元，若加上年20%的增值收益120萬元，其每年的投資回報高達160萬元左右。

　　上述項目銷售員向本報記者表示：“王府井利生每年物業增值率達15%-20%，年回報率達7.9%以上，總體投資回報率高達27%。”更為重要的是，在項目開發期間到交房前，開發商將返還一年42萬元的無風險租金收益。

　　不過，空置率降低背景下，開發商為何還要這樣急於銷售呢？

　　“我們的項目體量較小，總貨值僅6.5億元，因公司急於回籠資金，為2015年拿地擴張才出售自持物業。”王府井利生大廈的開發商相關負責人稱。

　　令業內質疑的是，王府井作為北京傳統商務區是否具有這樣的升值潛力？

　　北京寫字樓租金高位盤旋

　　2014年，在住宅市場全國降聲一片，市場持續疲軟的背景下，北京寫字樓市場卻逆勢而走，租金水準一直處在高位盤旋。根據權威機構不完全統計，2014年，北京寫字樓市場共計錄得16宗過萬平方米的租售大單。

　　“在傳統商務區中，CBD和東長安街租金？漲幅最大，截至2014年第四季度，其租金水準環比分別增長0.6%和0.5%。“第一太平戴維斯研究部高級經理董月向記者表示，但金融街仍是租金最高的區域，平均租金達到每平方米每月人民幣518.0元。”

　　董月稱，鋻於位於傳統區域之項目業主仍然具有相對較強的議價能力，截至2014年底，北京甲級寫字樓租金環比上升0.5%，至每平方米每月人民幣317.1元，同比增長2.2%。此外，鋻於需求大體穩定，截至2014年底，北京CBD租金同比上漲2.8%，至每平方米每月人民幣363.4元。

　　對此，世邦魏理仕在一份研究報告中表示，2008年全球金融危機之後，北京寫字樓市場平均每年新增供應量僅為約24萬平方米。2009年中，北京寫字樓市場的空置率為23.0%。而第一太平戴維斯研究部的數據顯示，截至2014年底，北京全市寫字樓的空置率為4.8%，空置率降低了18%以上。而據萊坊發佈的《2014年第三季度北京寫字樓市場簡報》顯示，截至三季度末，利生大廈所在的東二環商務區每月每平方米租金約為367元，空置率為2.8%，遠低於望京、中關村以及燕莎等商務區的空置率。

　　第一太平戴維斯華北區研究董事王瓊則向記者表示，從2014年全年北京市寫字樓物業的凈吸納量來看，累計達到39.4萬平方米，係近三年最高，近乎2013年的7倍。

　　而在供給方面，世邦魏理仕則認為，雖然北京整體市場供應緊張的局面在未來幾年內將有所緩解，但空置率在可預見的未來仍將保持在5%以下。

　　同時，在多元産業的支撐下，北京寫字樓市場的總體需求仍將保持穩健。金融機構、商務服務和諮詢公司一直以來都是北京寫字樓市場需求的主要動力來源。

　　正如上述王府井利生大廈銷售人員向本報記者所透露：“我們的項目目前已經整售了兩層，主要客戶群體是以投資型客戶為主，部分自用型客戶則一般為國企合作商、金融、航空、高新電子商務等領域。”

　　“縱觀2014年，金融、IT及高科技和專業服務企業仍引領需求，合計佔據總成交量的55%，而製造業需求佔比卻從2013年的13%跌至2014年的5%。”王瓊如是表示。

　　另有業內人士則稱，在短期到中期內，與二線城市寫字樓相比，一線城市仍將是投資最具吸引力的市場，其穩定發展的第三産業所帶來的持續需求及未來相對較小的供應壓力或將繼續推高租金水準，並能確保一線城市寫字樓投資收益在1年至3年內有較大提升，這將有助於整個投資期間收穫可觀的租金收益，亦有助於資産價格的提升。