35城樓市庫存11個月來首現下降 機構稱房價將由跌轉漲

　　《證券日報》記者獲悉，臨近春節，房企衝刺銷售業績動力弱化，推新盤放緩，一手房“存貨”成交比例提升

　　■本報記者 王麗新

　　昨日，《證券日報》記者從上海易居房地産研究院獲得的最新數據顯示，截至2015年1月底，上海易居房地産研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為27121萬平方米，環比下降0.7%，同比增長17.1%。

　　“這意味著這35個城市樓市庫存在連續11個月的上漲後首現下降。”上海易居房地産研究院研究員王曉燕向記者表示，其中，一線城市樓市庫存環比下跌3.9%。不過，從存銷比來看，35個城市的庫存量仍需14.5個月才能消化完。

　　對此，王曉燕認為，春節臨近，房企衝刺銷售業績的動力弱化，推新盤入市節奏有所放緩，導致存貨消化比例提高，目前來看，樓市成交總體上比房企推盤的熱度更大。

　　此外，從35個城市庫存及存銷比的數據可以看出，去庫存週期的數據基本“脫險”，在去年8月份存銷比出現首次下拐之後，本月庫存也首次下拐，“雙拐”之後，房價將很快由跌轉漲。

　　一線城市庫存環比微跌

　　據上海易居房地産研究院監測，1月份，35個城市月度新增供應量小于新增成交量（其中1月份新增成交量為1651萬平方米，環比減少30%，同比減少1.2%）。新增供應不及新增成交量，促使1月份的庫存出現環比下降。其中，30個城市庫存同比增長，5個城市同比下滑。

　　值得一提的是，從區域上來看，截至2015年1月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3748萬平方米、19049萬平方米和4324萬平方米，環比增長分別為-3.9%、0和-0.8%，同比增長分別為35.5%、14.8%和13.7%。

　　對此，王曉燕表示，一線城市庫存環比下滑幅度較為明顯。實際上，在過去一年中，一線城市庫存已經保持連續8個月的環比正增長，2014年10月份首次出現環比下跌，但年底前的最後兩個月馬上反彈。直至2015年1月份，庫存重新出現環比下跌，這反映了當下在一線城市供求雙方關係中，市場成交規模更大。

　　另有業內人士認為，2014年底，開發商為了完成銷售任務，在一線城市大量推新盤入市，這導致一線城市庫存量攀升，但隨著年度銷售業績的結轉，開發商的業績壓力得到短暫緩解，加上傳統的春節銷售淡季，因此並不急於推盤，多是在銷售此前入市尚未賣完的存貨，進而導致樓市庫存出現環比微跌的跡象。

　　35城住宅消化週期達14.5個月

　　據上海易居房地産研究院監測，2015年1月份，35個城市新建商品住宅存銷比為14.5，這也意味著市場需要用14.5個月的時間才能消化完這些庫存。而2014年12月份，該存銷比數值為14.9個月。

　　王曉燕表示，這説明1月份去庫存的速度有所加快，這和1月份供求關係出現變化有直接關聯。同時，各類救市政策的效應在積極釋放，也會帶來存銷比的繼續下滑。

　　王曉燕認為，從衡量去庫存速度的存銷比指標可以看出，2014年庫存去化週期經歷了“倒U形”的走勢，這體現了各類救市政策效力在顯現，進而使得住建部“千方百計消化庫存”的目標得以更快的實現。同時，2月5日央行降準後，釋放了積極效應，預計春節後隨著供需雙方入市節奏的加快，各大城市去庫存速度仍有望繼續加快。

　　不過，上述業內人士則向本報記者表示，一線城市庫存暫時性小幅下降，並不能給市場帶來實質性轉變。以北京土地市場為例，在43天之內，北京賣地收入接近430億元。由於房企受到融資渠道狹窄、融資成本高和銷售不暢，回款不力等資金壓力，拼高週轉、加快項目週轉速度是房企當前拼殺的重要指標。鋻於此，這些土地儲備以及去年推遲入市的項目很快將進入市場，屆時庫存量將再度被推高。

　　事實上，從整體上來看，房企的普遍共識是加快去庫存，而大部分城市樓市的去庫存壓力是有增無減的。