存貸款基準利率調整 “房奴”房貸負擔能減幾何？

　　今年11月22日，央行調整了存貸款基準利率，對於身背沉重房貸壓力的“房奴”一族而言，2015年還是能獲得不少實惠的。

　　大部分銀行將從2015年1月1日起啟用最新的基準利率

　　明天就是2015年第一天，新的一年又有新的開始，今年11月22日，央行調整了存貸款基準利率。按照與客戶約定的合同，大部分銀行將從2015年1月1日起，啟用最新的基準利率，對於身背沉重房貸壓力的“房奴”一族而言，2015年還是能獲得不少實惠。不過業內人士提醒，由於還款方式的不同，銀行根據貸款人的貸款總額、還款本金等情況重新計算月供時，有的人明年1月的月供可能會有所上升，1月份的月供並不能代表2015年全年的月供標準，應以2月份的月供金額為準。業內人士建議，客戶不妨在自己的1月月供還款日之前，多存入一些資金，以備還款使用，避免貸款逾期。

　　三種調整方式計息方式不同

　　據悉，貸款利息計算是按浮動利率計算的，利息會隨著利率調整而調整，不過無論如何計算，對已支付的利息沒有影響，而對調整後的利息會有影響。一般銀行利率調整後，所貸款項還沒有償還部分的利率也隨之調整，當中有三種形式：一是銀行利率調整後，所貸款利率在次年的年初執行新調整的利率，比如目前工商銀行、農業銀行、建設銀行的房貸均是採取這種方式；二是滿年度調整，即每還款滿一年調整執行新的利率，比如中國銀行房貸是這樣的；三是雙方約定，一般在銀行利率調整後的次月執行新的利率水準，中小銀行一般採取這種方式調整房貸利率。公積金貸款利率的調整一律在每年的1月1日。因此，1月開始調整月供的需是約定在次年的年初執行新調整利率的，若是約定還款滿一年調整執行新利率的，還需再耐心等待。

　　據業內人士介紹，目前大部分房貸客戶與銀行約定的是每年1月1日調整利率。因此，此次央行降息，客戶在2015年還是能夠獲得不少實惠。比如房貸餘額100萬元，原先利率為央行5年期以上基準利率6.55%，剩餘期限為20年，使用等額還款方式。1月1日貸款利率下降到新的五年期以上貸款基準利率6.15%後，在整個2015年，可以少還大約4000元利息。

　　等額還款1月月供不降反升

　　對於採用等額還款方式的客戶，隨著明年1月1日利率降低，貸款每個月歸還的本金金額都比2014年12月要多，而且會逐月增加。本金還得越多，客戶今後在貸款結清前要承擔的總的利息反而越少，對客戶而言更是一大利好。不過需要提醒的是，1月份貸款月供可能會有所上升。這是因為新利率是從1月1日起執行，因此1月月供中的利息是分段計算的：12月的利息按照舊利率計算，1月的利息按照新利率計算。還款日在每月2日、3日、4日等時間較為靠前的，以舊利率計算的還款額比例就比較高，還款日比較靠近月尾的，則是以新利率標準計算的還款額比例較高，假設貸款扣款日為每月20日，那麼1月份的月供利息就由12月最後11天的利息和1月份頭20天的利息組成。如果貸款還款日比較靠近月頭，那麼1月份使用新利率的時間較短，就可能會造成部分客戶月供上升。到2月份以後，利率就不存在分段計算的問題了，因此，1月份的月供並不能代表2015年全年的月供標準，而應以2月份所交的月供金額為準。

　　考慮到1月份月供可能存在小額增加情況，業內人士提醒，還款日在每月2日、3日、4日等時間較為靠前的，需格外留心1月的月供金額，最好在房貸扣款的銀行賬戶多存幾百元，以備還款使用，避免貸款逾期。

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