東莞樓市成交連續兩周回升 10月底或迎推盤高潮

　　■行業觀察

　　“9·30”新政已過半月有餘，東莞多家銀行已作出相應回應。記者調查獲悉，針對名下有一套房，且還清貸款的客戶，東莞已有9家銀行可以做到按首次置業貸款，即首付三成、利率方面最低基準利率、最高上浮10%；而針對名下有兩套已還清的客戶，有4家銀行可做首次置業處理，利率普遍上浮5%—10%。從近兩週全國70個大中城市樓市成交來看，樓市回暖明顯，成交量大增、部分城市有明顯漲價跡象，東莞樓市量價齊升。

　　上周東莞市一手住宅總簽約14.8萬平方米、1328套，環比前一週增加32%、34%。一手住宅簽約均價9193元/平方米，環比上漲6%。業內分析，新政利好樓市預期提高，雖是促進房價上漲的原因之一，但比重不高，因為東莞房價一直處於理性發展層面，樓市低迷不會大幅降價，樓市火爆亦不會大幅上漲。但新政對房價最主要的影響是前三季度出現的各種促銷折扣或會收緊甚至消失。而上周住宅均價上漲最主要的原因還是結構性調整，即高端住宅高量簽約拉高整體均價。

　　住宅成交環比上升32%

　　據東莞中原研究部市場監測數據顯示，上周住宅成交15.24萬平方米，合計1383套，按套數環比大幅上升32.09%，住宅樓市成交自國慶節後連續兩周穩速回升，其中上周成交套數在40套以上的項目就有7個，成交套數在10-20套之間的項目增長近兩倍，達34個。明顯反映許多成交低迷的項目銷售速度加快，市場回暖趨勢強烈。尤其是上周出現住宅成交項目數增多現象比較明顯，表明一些項目先前較長一段時間沒成交記錄的狀況亦有所改善。由於網簽數據具有一定的滯後性，因此上周樓市簽約數據體現的強勁回暖勢頭更多是國慶期間樓市實際市場情況。業內分析，接下來到10月底將有多盤集中入市，市場回暖勢頭或有待延續。

　　普通住宅均價升至“9字頭”

　　上周普通住宅成交均價為9031元/平方米，環比上周的8372元/平方米上升7.87%。普通住宅房價升至“9字頭”，主要是因為重點區域成交尤為突出所致。上周成交面積排行前五的分別是鳳崗1.75萬平方米、南城1.47萬平方米、東城1.99萬平方米、塘廈1.05萬平方米和寮步0.9萬平方米，合計約6.3萬平方米，佔全市比重43.72%，而前四個鎮區目前區域均價已過9000元大關，其中東城為133320元/平方米，此外排行第六的虎門均價也過萬元關。可見，多個重點熱點區域集中成交突出，單價較高的産品簽約量比重較大造成上周東莞普通住宅均價回升“9字頭”。從個盤成交明細看，排行前50名的樓盤中，有5成樓盤的普通住宅價格出現環比下降，其中三正瑞士半山、君匯半島、恒大雅苑和深業歐景城的跌幅相對較為明顯，整體而言，市場中多數項目價格漲跌幅在“零”界點左右徘徊，表明目前東莞樓市房價比較趨穩。

　　10月底或迎來推盤高潮

　　10月份已過大半。據不完全統計，天驕禦峰、恒大禦景、王洲灣1號、鴻華oI尚城、禦湖半山和虎門萬達廣場均已開盤，但較多預計在10月份開盤的項目如南部灣萬科城、萬科城市廣場、漢邦66廣場、鼎峰源著、碧桂園翡翠山等都未入市。

　　這些項目遲遲未能開盤，東莞中原市場研究部分析認為，一些項目啟動行銷動作較晚，加上今年蓄客難度加大造成認籌量未能如意。其次，“9·30”新政出臺干擾使房企們陷入“定價難”困局。一方面房貸新政出臺明顯提振市場信心，開發商對後市預期走高、房價看漲情緒升高，但另一方面，今年年度業績任務壓頂，衝刺任務首當其要，又由於東莞市場以剛需客主導，而剛需客的購買力通常比較弱，對價格抗性比較大，如此一來，開發商對定價也就更為慎重，在“多保利潤”和“以價換量”之間難以取捨。儘管如此，但時光終易流逝，開發商衝刺任務的時間正在快速縮短，已不能再等待，因此預計較多項目將會趕上銀十樓市“末班車”，集中推盤入市，借助市場回暖氣氛促成交。合富輝煌東莞市場研究部負責人就建議開發商以價換量。

　　據相關機構統計顯示，上周有保利生態城、富盈·禦荷、海逸豪庭和三正瑞士半山共4個項目新增供應別墅90套，別墅市場供應量創年內第二高位，另據中原研究部監測，預計近期更有南部灣·萬科城供應190套別墅、碧桂園翡翠山供應40套190-210的別墅入市，可以預見近期東莞高端住宅大力推盤搶客，階段性內或迎成交高峰潮。