前三季度全國房地産市場表現低迷 房貸鬆綁或分水嶺

　　(記者 鄭鈞天)國家統計局21日發佈的數據顯示，在樓市傳統的“金九銀十”到來之際，全國住宅銷售量和土地出讓面積均出現明顯下滑。

　　然而，隨著各地樓市“限購令”陸續解禁，以及中國人民銀行放鬆住房信貸政策，專家普遍認為，全國樓市成交已現築底回穩之勢，四季度市場回升應是大概率的。

　　房地産開發和銷售數據堪憂

　　統計顯示，今年前三季度，全國房地産開發投資68751億元，同比名義增長12.5%，與去年全年比下降7.3個百分點；住宅新開工面積91754萬平方米，下降13.5%；全國住宅銷售面積67669萬平方米，同比下降10.3%；房地産開發企業土地購置面積24014萬平方米，同比下降4.6%。

　　易居中國執行總裁丁祖昱分析稱，前三季度房地産數據並不樂觀。雖然房地産開發投資增速仍保持在“兩位數”，但該數據的持續大幅放緩將影響明年的住宅新開工面積。

　　“特別值得關注的是，前三季度土地出讓面積不斷下降，這將對明年的房地産開發投資造成很大影響，進而拖累宏觀經濟增速。”

　　數據同時顯示，1至9月份，房地産開發企業土地成交價款同比增長11.5%，增速同比回落1.3個百分點。

　　中國房地産資訊集團研究中心認為，整體上，地産開發商在9月拿地並不積極，觀望情緒依舊。一方面，各房企的土地儲備比較充足，當下其主要精力集中在去庫存、拼業績；另一方面，在市場日益趨冷的環境下，各房企在財務上更加謹慎，紛紛加速存貨週轉減少拿地，以增加流動資金應對市場波動。

　　庫存“飆升”，創近5年新高

　　統計顯示，9月末，全國商品房待售面積57148萬平方米，同比增長28%。業內人士認為，目前，雖然各地陸續鬆綁“限購”，央行及銀監會也已發文鬆綁“限貸”，但各種政策利好並未改變房地産市場的供求關係。

　　上海易居房地産研究院發佈的《9月份新建商品住宅庫存報告》指出，截至9月底，全國35個重點城市的新建商品住宅庫存總量環比增長4%，同比增長23.8%，庫存呈“飆升”的態勢，並創近5年新高。

　　數據顯示，31個城市庫存出現了同比增長，其中南昌、溫州和九江等3個城市的庫存同比增幅甚至達到99.3%、60.3%和60.1%。

　　然而，報告同時顯示，9月份，35個城市月度新增供應量大於成交量。其中9月份成交量為1778萬平方米，雖創今年新高，但相比近3000萬平方米的新增供應量來説，仍有許多未消化的供應轉化為庫存。

　　此外，9月份，35個城市新建商品住宅存銷比為17.7個月，這也意味著市場需要用17.7個月的時間才能消化完這些庫存。而在8月份，該存銷比數值為17.5個月。易居研究員嚴躍進表示，這意味著9月份去庫存的速度有所放緩。

　　上海中原地産研究諮詢部高級研究員孫黎則認為，隨著房貸新政的逐步落實，房企去庫存的動力將明顯增強，尤其是一些改善型樓盤的庫存壓力將率先釋放。四季度全國住宅庫存的去化週期將見頂，各地住宅的去庫存壓力將有所緩解。

　　房貸“鬆綁”，開發商“自救” 四季度回升可期

　　專家普遍認為，央行發佈鬆綁限貸政策或成2014年樓市分水嶺。從剛剛過去的“十一黃金周”來看，樓市在部分區域已呈現出回暖之勢。

　　世聯行數據顯示，10月6日至10月12日，上海商品住宅成交24.73萬平方米，環比上漲110.1%；價格方面，成交均價為26336元／平方米，環比下跌11%。

　　從開發商方面看，房企在限購政策取消後，對於去庫存的信心逐漸增強。多家開發商表示，已從9月下旬開始密集推盤，欲把握“銀十”，在10月份衝刺銷售業績。

　　一家大型房企副總經理告訴記者，目前，樓市成交已現築底之勢，其中固然有取消限購及“限貸”鬆綁的影響，但開發商的“自救”扮演著更為關鍵的角色。由於多地庫存去化週期依然偏大，因此10月份，大多數城市的房企還會積極降價。

　　克而瑞研究中心發佈的《2014年前3季度中國房地産企業銷售TOP50排行榜》顯示，2014年前三季度，近6成房企的銷售均價較上半年出現下滑。銷售均價降幅在10%以內的房企有26家，多數企業更是在第三季度採取了降價措施；降幅在10%以上的企業達到6家。

　　龍湖集團品牌與行銷部總經理袁春表示，在今年低迷的行情之下，房企銷售壓力較大，多數企業將加大降價促銷力度。“為了應對去年以來的‘三高市場’——供應量高、上市量高、價格高，再加上今年的上市量，去庫存成為企業的當務之急。”

　　東方證券房地産行業首席分析師竺勁表示，四季度將會是一個銷售黃金窗口期，積累了大半年的需求將成為四季度市場回升的主力軍。竺勁表示，“在短時間內，由於預期的改善以及按揭貸款的進一步發放，整個市場會處於較好狀態。”

　　丁祖昱預計，今年四季度的樓市成交量應至少與去年同期持平。