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北京入市項目簽約不足三成 高端盤暗降百萬搶客

2014-06-09 09:59 來源:證券日報 字號:       轉發 列印

  有分析人士認為,標桿房企的銷售業績增速快速收窄甚至下滑,此前意圖“以價換量”的開發商並未換來預期成交量,房企去庫存壓力普遍增加

  “現在入市的項目基本都是為了走量而低價開盤的。”亞豪機構市場總監郭毅向《證券日報》記者表示,房企的出貨意願正在持續上升。

  然而,開發商“以價換量”的銷售策略並未換得預期成交量。根據鏈家地産市場研究部統計,截至6月4日,北京市年內已有98個新建商品房項目(按照預售證)入市,總供應30721套住宅。這些項目目前網簽了9126套,整體網簽率為29.7%,不足三成,同比大幅下降。

  與此同時,在上半年銷售目標壓頂的大勢下,衝擊銷售業績的時間已不足一個月,不少房企已經扛不住壓力,開始加大力度調整銷售價格,促銷、團購成為其主流的暗中降價手段,部分項目降價空間甚至達到單套房直降100萬元至200萬元的程度。

  入市項目簽約率不足三成

  實際上,樓市降溫趨勢近期已經開始大面積蔓延,一線城市也無法倖免。以北京市為例,亞豪機構副總經理任啟鑫稱,北京市3月份-5月份的供應量處於高位,但成交低迷,這促使市場存貨量直線上升,房企庫存壓力持續加大。

  為了提高資金的流轉速度,避免資金壓力加大,不少大型房企早就執行了“以價換量”的去庫存策略,畢竟,先降價的開發商會在搶佔市場份額方面取得先機。

  正如一位業內人士所言,“不著急賣”的項目乾脆選擇不入市,只要是入市的項目幾乎都是傾向於低價開盤跑量的。

  從鏈家地産市場研究部的監測數據可以看出,新入市項目的定價與前期相比多“平價入市”。此外,年內二次開盤的項目成交價格走勢雖相對穩定,不過,從項目擬售價與成交價之間的差價率來看,目前呈現擴大趨勢。

  然而,從北京市新房的成交量來看,房企低價開盤跑量的願望並未達到預期。對此,同策諮詢研究部總監張宏偉認為,2014年以來,受銀行信貸緊縮等因素影響,儘管部分開發企業採取比較明智的大幅降價策略“以價換量”,但是,1月份-5月份整個市場成交的氛圍尚沒有回歸到“量”的軌道上來,大多數大中城市成交量比去年同期下滑20%-30%,市場普遍性面臨著“去庫存”的壓力。

  事實上,鏈家地産研究部監測數據顯示,北京市新建商品房的去化速度從第二季度開始明顯變慢,目前北京市年內入市的項目網簽率低於平均水準的項目佔比為63.2%。具體來看,當月入市當月有成交量的項目越來越少,項目的去化週期拉長;而有網簽記錄的項目網簽率也在明顯降低,3月份有網簽記錄的項目平均網簽率為50.1%,4月份為30.9%,5月份為5%。

  值得注意的是,認購率走低的城市已經開始大面積蔓延。中原地産的監測數據顯示,2014年以來,21個城市的平均開盤認購率一直在低位徘徊,僅有臨近春節的三周時間內因推盤很少使得認購率超過去年均值。而從近四週的新開樓盤認購率數據來看,均在45%以下,2013年的周平均值則為56%。

  鏈家地産市場研究部張旭向記者表示,大部分項目簽約率低的低迷市場特徵還會進一步持續,項目以“低開平走,加大優惠促銷”為主,但成交量短期仍難有明顯回升。

  部分項目暗降100萬元搶客

  事實上,部分項目已經頂不住壓力,開始暗中拉大降價促銷幅度,不管是推出“零首付”為噱頭吸引客戶,還是大規模加大團購促銷力度搶客,調整趨勢逐漸明朗。

  近日,《證券日報》記者在崇文門地鐵站附近發現,國瑞商城旁立著國瑞?紫金臺項目的巨大紅色廣告牌,非常搶眼,開發商搶客的意圖不言而喻。

  “我們項目現在有一個團購活動,優惠幅度很大,並且有多套房源可選。”國瑞?紫金臺項目銷售中心的一位銷售人員向記者透露,銷售價格在7.3萬元?平方米-8.2萬元?平方米之間,但活動時間僅限于6月底之前。

  值得注意的是,該銷售人員向記者透露,項目去年就已經開盤了,當時銷售均價超過9萬元?平方米。如此看來,該項目的銷售均價以團購方式直降了8000元?平方米以上,部分房源降價空間甚至超過1萬元?平方米。

  上述銷售人員還表示,以項目中62平方米的最小戶型計算,現在總價在450萬元左右,相對於以前的售價,優惠幅度大概為100萬元。從所有優惠房源來看,只要在6月底前成交,單套房總價可優惠100萬元-200萬元。

  不過,據記者了解,目前來看,北京市如此大幅度降價的項目並不多。不過,目前樓市預期已經進入下行週期,購房者擔心高位入手資産貶值,觀望情緒濃厚,後續成交乏力。

  對此,張宏偉也表示,對於房企來説,市場成交量普遍性下滑、房企負債和存貨增幅的壓力、房貸收緊的局面並未有實質改變,這些因素使得上市房企第二季度的銷售壓力、經營壓力明顯增加。6月份半年報業績壓頂,開發商勢必會採取相對應的措施“搶收”,當然,適度的價格調整策略將成為大多數房企的必然選擇。

  而從第二季度市場表現來看,大中城市樓盤變相促銷或小幅優惠的“平價”策略將成為市場主流趨勢。同時,一些大型品牌開發企業也開始出現大幅降價的市場行為,並且大幅降價的樓盤會越來越多。

  任啟鑫也認為,海內外融資成本持續高企將加速房企的出貨意願。鋻於此,他預計,未來樓市將步入調整階段,供需逆差進一步加大,成交量的低迷現狀仍將在一段時間記憶體在。記者 王麗新

[責任編輯: 楊麗]

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