南京256億地塊遭肢解 昔日“地王”何去何從？

　　6月3日，南京256億地王遭肢解的消息一經傳出，“昔日的‘地王’們該如何應對本輪南京樓市風波”這一話題再次引發了人們的熱議。曾經斥鉅資拿地期待高價入市，可面對如今慘澹的樓市，“地王”開發商將何去何從：是推遲開盤、搶跑加推回籠資金還是乾脆將土地轉手？與此同時，近日南京地塊的紛紛流拍顯示出近期的“慘澹”樓市也讓開發商對於地王的興趣漸淡，少有人再敢沾手高價地這塊“燙手山芋”。

　　樓面價過高 地王入市坎坷

　　去年南京樓市的利好使得大量開發商不惜高價買地，自2013年至2014年5月，南京樓市共有約23幅高價地尚未入市。這其中有不少在今年年初時稱將於年內上市，但遲遲未能與市場見面。而隨著如今樓市的轉向，這些還在醞釀的高價地將更加難以面對上市的坎坷路。

　　對於去年高價地頻生的城北、河西與江寧板塊來説，今年不少開發商想要“高價入市”必然壓力很大。而且高地價意味著高房價，伴隨市場的轉淡，購房者對房價預期已經開始滑落。地王若在此時高價上市，極大可能遭遇購房者的不買賬。但低價賣出又無法保證利潤，因此延遲開盤成了不少地王當下的無奈之選。

　　“燙手山芋”頻現江北和江寧

　　據統計，南京尚未入市的高價地主要集中于城北、河西與江寧板塊，特別是城北與河西板塊還存在著不少樓面地價接近周邊區域銷售均價的“壓力山大”地。

　　在南京某商業地産網站的一項統計中，其將樓面地價與周邊區域均價之比稱為該地塊的“痛苦指數”。且不論這一計算方法是否科學，至少可以通過這樣的統計方式來試圖了解昔日地王的生存情況。

　　按照此計算方法，南京城北板塊囤積了6塊“痛苦指數”超過50%的“燙手山芋”，其中恒大翡翠華庭(樓面地價15408元/㎡，周邊區域均價18000元/㎡)、中電頤和家園5期(樓面地價15420元/㎡，周邊區域均價18000元/㎡)的“痛苦指數”達86%，鑫和濱江商住地(樓面地價13828元/㎡，周邊區域均價18000元/㎡)也達到了77%。

　　此外，江寧板塊的愛濤G13地塊樓面地價與周邊區域均價之比則高達到了72%，弘揚上院和前述地塊相較之下略低，但也有56%。

　　開發商：“苦熬”延遲入市還是平價搶跑推盤

　　面對青奧停工以及衝年中業績的壓力，大量南京開發商在逆市搶跑推盤，而在這些搶跑族裏，也有不少昔日地王的身影，甚至有開發商打出“虧本賣”的旗號。

　　據了解，曾經的高價地開發商往往有苦熬到行情好的時候再入市、以平價搶跑推盤、轉讓“燙手山芋”等幾種方式。而如今南京的地王們，由於區塊的不同，或將各自採取不同的策略。

　　城北地塊由於去年高價地頻生，多數高價地的樓面地價甚至已經接近在售價格。不少開發商都持觀望態度，上市時間懸而未決，或在等待青奧之後再入市。

　　河西板塊的開發商則較多的選擇急推中小戶型樓盤，加快開發商資金回籠，推盤的原因或在於河西區塊的中小戶型市場需求較大。

　　而江寧板塊則面臨開發商希望高價推盤，但在如今江寧部門板塊房價鬆動的狀況下，購房者似乎並不願意為地王的高價房買單。在這場“地王”開放商與購房者的博弈中，開發商的品牌與品質、政府的政策將直接關係到此區塊能否打破僵局。

　　專家意見：提升品質 平價跑量

　　對於地王是否該“放下身段”，南京市房地産開發建設促進會秘書長張輝表示，如果市場發生轉變，地王盤原有定位不被市場接受，那麼這些地王盤或應順應市場，做出相應的産品、定位或行銷調整，作出有差異化、符合大眾需求的産品。而對急於資金回籠的開發商，也可選擇打親民牌，平價跑量。

　　南京工業大學天誠不動産研究所副所長吳翔華則表示，市場應該是房價決定地價，而非地價決定房價。“去年拿了高價地的企業，越往後出路越簡單，要麼退地，要麼申請提高容積率，攤小樓面價格。但是在高價地受到市場打擊後，開發商未來拿地也會更趨理性。”(完)