長三角樓市新一波降價來襲 部分房企深陷資金危局

　　本該是樓市旺季的“小陽春”，長三角樓市卻持續低迷，諸多開發商正陷入艱難時刻，資金鏈緊繃，銷售回款困難。繼德信地産之後，杭州又有多家開發商掀起第二波降價潮，最低折扣直指6.8折。余姚、海寧、無錫、常州等地更是高庫存壓頂，眾多樓盤在混戰中明顯降價，海寧當地知名房企立德地産更被爆出資金鏈斷裂、陷入破産危機，旗下多個項目爛尾。業內人士指出，這些二三線城市樓市危機的根本原因在於開發過度、庫存過高、供應量遠遠超過需求，加之長三角實體經濟不振，樓市庫存難以及時消化。由房地産市場低迷引發的資金危機或將進一步傳導至金融系統和實體經濟。

　　更多開發商降價跑量

　　2月18日德信北海公園項目大幅降價打響了杭州樓市降價的第一槍，近期更多開發商或明或暗的加入降價大軍。4月中旬，浙江華元房産集團宣佈，公司在杭州的三個樓盤共160套房源將全面降價清盤。其中美林公館項目降價力度最大，推出存10萬元可享受1.28萬元/平方米起的折扣價，與該項目1.9萬元/平方米的歷史成交均價相比，相當於打了6.8折。玉榕莊的聯排別墅均價降了約3000元/平方米，天鵝堡項目的均價也下降3000元/平方米。

　　華元房産集團表示，集團之所以要降價主要是為了快速回籠資金，一方面是出於資金安全考慮；更重要的是準備為在杭州拿地做準備，因此希望手中掌握更多的現金。

　　濱江集團位於杭州的樓盤武林壹號採取了暗降的方式，去年銷售均價約7.36萬元/平方米，今年一季度銷售均價約為5.8萬元/平方米，較去年均價下降了約1.5萬元/平方米。

　　一向謹慎的萬科4月11日在杭州市場也開始降價，還把房源按不同類型分為“時尚版”、“標準版”和“豪華版”。萬科錢塘府項目2號樓推出52套小戶型進行促銷，降低了裝修標準，比此前開售的1號樓和6號樓，總價有40萬至50萬元的優惠。當地開發商分析，萬科通過降低裝修標準以及推出不同版本來降價，是擔心老業主來鬧事。

　　不僅杭州，浙江海寧、余姚等地也都面臨新房銷售低迷、資金回籠困難等情況。浙江海寧最大的樓盤百合新城售價已明顯下降，相當於打了9折，價格降至1萬左右。同區域的康橋名城三期的樓盤打出了“封頂價9600元/平方米”的口號，較一期銷售均價12000元/平方米下降了20%。慕容城、景灣銀座等多個樓盤項目也在進行搶籌和促銷。

　　2014年前三個月與2013年同期相比，海寧樓市的銷售均價下滑明顯。2013年3月海寧市區銷售均價達到12000元/平方米，而2014年3月市區銷售均價降至10021元/平方米。

　　余姚樓市同樣低迷，不得不降價促銷。余姚的世茂牟山湖項目，距離市中心大約15公里，計劃本月底推出230套別墅，一次性降價40%以上開盤銷售，平均售價在150萬元/套左右，其中至少5套價格為99萬元/套，而此前內部的定價為220萬元/套以上，最便宜的也要170萬元/套。

　　立德地産資金鏈斷裂

　　與區域樓市低迷相伴的是，長三角部分開發商陷入資金危機。距離浙江興潤置業破産還不足一個月，浙江海寧的立德地産又被爆出資金鏈斷裂，陷入破産危機，由於未能如期償還多筆民間借款，多名債主已將其告上法庭，立德地産旗下多個項目爛尾。

　　立德地産成立於1998年，是海寧本地一家規模較大的房企，十多年來開發了永福花園、金桂園、玫瑰園、麗都水岸等多個住宅項目，法定代表人為吳德善。2010年吳德善遠赴黑龍江投資的密山·海寧中國皮革城項目，佔地10萬平方米，一期投資為2.5億元，該項目建成後生意不好，房子賣不掉，拖累了立德地産。同時，海寧當地傳言吳德善陷入高利貸危機。2012年起，吳德善已經開始處理旗下各種資産。

　　立德房産開發的一些項目因為土地被抵押在銀行而達不到交付條件，項目已經爛尾。海寧市文苑南路附近立德房産開發的寫字樓，主體和外立面雖已建好，但卻並未投入使用，寫字樓周圍都被用鐵絲網圍住。這一項目建築面積達1.89萬平方米，拿地時間為2010年，本來的竣工日期應該在2011年11月25日，已經爛尾超過2年。

　　立德房産開發的住宅項目麗都水岸目前也處於“爛尾”狀態，按照合同應該是2012年8月交房，但至今該項目土地仍處於質押狀態，辦不出三證，一直無法交付。

　　長三角部分城市新房銷售低迷，嚴重威脅到開發商的資金安全，開發商開始降價搶跑的決心十分明顯。九龍倉位於杭州的“地王”項目君璽3月份推出首批房源，均價40000元/平方米，這一項目當年的樓面地價高達24621元/平方米。九龍倉在常州的年華里項目也降價促銷，推出了4800元/平方米的特價房，較之前6300元/平方米的價格下降近24%。

　　九龍倉中國地産發展有限公司主席周安橋指出，公司對價格的調整是局部性的隨行就市，近期一些三四線城市的房價波動，與當地市場短期內的供應量過剩有關。在一些城市當年拿地拿貴了，或者在某個地區、某個階段內産品過剩了，在大家都需要降價的情況下，九龍倉可能會先下手為強。九龍倉會根據市場情況採取更靈活的價格策略，有的項目可能會漲，有的項目如果庫存壓力較大，出於資金回籠的需要，即使虧本也要及時出貨。

　　天量庫存與經濟不振困擾

　　長三角樓市降價背後是天量的庫存、需求的疲弱，供過於求十分嚴重。杭州市統計局發佈的數據顯示，2014年1至2月杭州商品房銷售面積111.57萬平方米，同比下降19%。2014年第一季度，杭州主城區商品房成交套數5276套，創了近三年來同期成交套數新低，還不到去年同期的50%。按照3月底杭州商品房庫存量11.52萬套計算，以2013年的平均銷售速度，大約需要消化16個月，何況今年銷售速度大幅放緩。

　　杭州樓市天量庫存與近年來瘋狂賣地有直接聯繫。2009年杭州土地出讓金以1054億元位居全國第一，2010年以738億元位居全國第六名。2013年杭州全年土地出讓總收入高達1326.9億元，刷新了杭州近4年以來土地出讓收入的最高紀錄。這就意味著未來杭州還面臨著大量的新增供應。

　　海寧雖然屬於縣級市，可新房庫存總量甚至相當於浙江其他地級市的水準。海寧透明售房網數據顯示，截至4月14日，海寧全市可售房源16129套，可售面積197.02萬平方米。依照今年3月778套的銷量，僅消化這16129套房源就需要21個月。

　　從2011年開始，海寧加大推地的節奏，2011年全市供應建設用地11003畝，規模創歷史新高。根據海寧市政府2012至2014年的政府工作報告，這三年的土地供應面積分別為4500畝、5000畝、5000畝。

　　余姚同樣面臨這種存量商品房大量積壓的情況。余姚市房地産開發企業協會資料顯示，目前余姚可售存量住宅約為10750套、150萬平方米；竣工未售約60萬平方米；去年新開工約130萬平方米；另外，還有大量的拆遷安置空關房，初步統計約為110萬平方米、7000套左右。按照去年余姚商品房銷售約60萬平方米計算，庫存商品房至少需要消化兩三年。

　　近兩年來，以外貿和製造業為主的浙江經濟持續不振，加之受溫州高利貸危機影響，浙江民間購買力受到衝擊。以杭州為例，2013年杭州規模以上工業增加值累計同比增長8%，為2010年以來的最低增速，經濟增速的放緩，對區域實際購買力和樓市信心産生較大衝擊。

　　“限購令”實施之前，溫州、臺州等地的投資客，一直以來是杭州樓市的重要購買力。“限購令”實施之後，杭州樓市的外地投資客劇減，需求出現了明顯萎縮。同時，因為浙江當地實體經濟不景氣，民間金融體系破壞，投資購房也是有心無力。