中國版住房銀行呼之欲出 國開行方案或獲認可

　　中國證券報記者近日獲悉，中國版“住房銀行”——國家住房保障銀行，將於今年成立，最早可能6月就會有初步方案公佈。據了解，此前國家開發銀行、住建部均有意牽頭成立中國版“住房銀行”，而雙方也已經分別向高層提交了幾個版本的方案。

　　4月2日，國務院常務會議確定，由國家開發銀行成立專門機構，實行單獨核算，採取市場化方式發行住宅金融專項債券，向郵儲等金融機構和其他投資者籌資，鼓勵商業銀行、社保基金、保險機構等積極參與，重點用於支援棚改及城市基礎設施等相關工程建設。權威人士透露，上述文字表述，實則為此前國開行方面提交方案的一部分內容，此次發行住宅金融專項債券或為中國版“住房銀行”的一次前期“試水”。由此可判斷，由國開行牽頭成立中國版“住房銀行”的方案獲得高層認可的可能性較大。

　　專家和銀行業內人士表示，隨著我國城鎮化建設不斷推進，未來中低收入人群的住房需求無疑是長期的、巨大的，由此看來，中國版“住房銀行”的成立運作十分必要。與此同時，國際經驗表明，住房金融體制不僅關係民生福利，還直接關係國家金融安全。中國版“住房銀行”在肩負住房保障金融使命的同時，更需要完善風控體系建設，避免重蹈美國“兩房”引發金融危機的“覆轍”。

　　“住房銀行”試水

　　國開行牽頭優勢明顯

　　此前《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》提出，“允許地方政府通過發債等多種方式拓寬城市建設融資渠道，研究建立城市基礎設施、住宅政策性金融機構”。隨後，2013年12月14日閉幕的中央城鎮化會議從五個方面規劃了新型城鎮化可持續的資金來源，其中再次提及，“當前要發揮好現有政策性金融機構在城鎮化中的重要作用，同時研究建立城市基礎設施、住宅政策性金融機構”。

　　無論是市場還是機構，對於中國版“住房銀行”都有著極大期望。知情人士向中國證券報記者透露，國開行、住建部均有意牽頭建立國家住房保障銀行，雙方均積極向高層提交方案，“而且都修改了好幾個版本”。國開行方面更是將此視為其業務和結構轉型的重大契機。此次發行住宅金融專項債券或為中國版“住房銀行”的一次“試水”，而由國開行牽頭成立中國版“住房銀行”的可能性較大。

　　分析人士認為，無論是從資金還是經驗方面來看，國開行牽頭成立中國版“住房銀行”更具優勢。據悉，截至2013年底，已累計向保障性安居工程發放貸款6235億元，貸款餘額4363億元，同業佔比近60%。國開行相關負責人還透露，下一步將加快貸款投放，進一步加大對棚改等保障性安居工程的支援。重點支援東北老工業基地、貧困地區、資源枯竭型城市、中西部地區等地的棚改等保障性安居工程建設。

　　交通銀行首席經濟學家連平表示，“在未來很長一段年時間內，中國的城鎮化建設將持續推進，目前已經進城務工的農民工，包括未來的進城人口，都有巨大的住房需求。住房保障應作為國家長期發展戰略的重要環節，成立這類政策性銀行很有必要。”

　　中國銀行國際金融研究所宏觀經濟研究主管溫彬也認為，過去十年，我國房價快速上漲，導致大多數中低收入人群的住房需求無法得到滿足，亟需探索建立解決這類人群住房需求的政策性金融機構，國開行在這一方面的確有較大優勢。

　　發力保障房建設 有望盤活萬億公積金

　　按照國務院“十二五”規劃，2011-2015年的五年期間將新建3600萬套保障性住房，其中有40%的套數是用於棚戶區改造。2013年，高層又提出了五年1000萬戶棚戶區改造計劃，僅2014年棚戶區改造計劃就新開工470萬套以上。

　　上海財經大學公共政策與治理研究院首席專家陳傑表示，據測算，即使僅考慮建安成本情況，棚戶區改造計劃將在2014年合計産生資金需求4200億元到6300億元。不少券商人士預計，如果此次住宅金融專項債券能成功發行，其發行量或將達千億元，但是相對於巨大的保障房建設資金而言，似乎仍舊“杯水車薪”。

　　中國版“住房銀行”，無疑是未來城鎮化建設、保障房建設等巨大資金需求的市場化出口，但是到底能解決多大的資金需求，還是取決於其成立規模、資金來源等。

　　對於中國版“住房銀行”的資金來源，目前各方意見不一。不少專家和銀行業內人士認為，盤活住房公積金不失為一條較好途徑，以住房公積金管理機構為基礎，配以吸收住房儲蓄和發行金融債券等融資渠道，可以在最大程度上向中低收入人群提供保障性住房融資服務。據住建部統計，截至2011年年底，全國住房公積金繳納餘額為2.1萬億元。在保證各地正常支取和貸款的前提下，全國可用於運營的公積金規模超過1萬億元。

　　連平表示，未來中國版“住房銀行”走市場化的融資方式，需要多元化的資金來源，“將住房公積金合理的納入體系很有必要，目前這塊資金並沒有得到有效利用。”

　　國開行湖南省分行行長王學東此前也建議，可以將各地住房公積金中心改造為統一的國家住房保障銀行。依託財政部出資來設立國家住房保障銀行，各地住房公積金中心的人員、業務、資産、負債整體劃轉成為國家住房保障銀行在各地的分支機構。在法律層面上，適時出臺“國家住房保障銀行條例”，明確國家住房保障銀行的職能定位、資金來源、業務範圍、公司治理、扶持政策及監管機制，為其長期可持續發展提供法律保障。

　　而這個思路也得到部分地方官員的響應。長沙市副市長何寄華公開表示，“在已有的保障性住房建設資金來源中，住房公積金具有資金規模大、來源穩定、貸款低息、定向使用解決住房問題的特點，以住房公積金已有資金規模再集合其他資金渠道，能為新型城鎮化提供規模大、可持續的穩定資金來源。”何寄華認為，2009年國務院批准利用住房公積金貸款支援保障性住房建設試點以來，住房公積金在支援保障性住房建設方面發揮了較為重要的作用，積累了較為豐富的運作經驗。以長沙為例，2009年6月，長沙被確定為試點城市，目前已有兩批共8個保障性住房建設項目納入試點範圍，計劃發放貸款21.08億元，將支援保障性住房15520套。截至2013年12月底，已累計發放試點項目貸款資金12.08億元。

　　不過，盤活住房公積金這個設想尚需修改《住房公積金管理條例》。另外，對於事業單位性質的公積金管理中心改為企業性質的銀行，諸多銀行業內人士認為實際操作過程中將困難重重。

　　完善風險管控 避免重蹈美國“兩房”覆轍

　　中國版“住房銀行”尚未“胎動”，學界、業界對於其潛在的風險就展開了激烈爭論。不少市場人士認為，既然採用市場化手段融資，其風險也就由國家財政兜底的“內部風險”轉為市場層面的“外部風險”。美國房利美、房地美等兩家全球最大的“住房銀行”引發的全球金融危機至今仍叫人心有餘悸，中國版“住房銀行”如何避免重蹈覆轍需要各方認真思量。

　　陳傑認為，美國次貸危機讓美國特色的住宅政策性金融機構“兩房”幾近瀕臨破産。次貸危機的一大教訓就是，需要高度重視住房金融市場，認真研究住房金融制度的創新發展方向，積極但穩健地構建政策性住房金融機構。對政策性住房金融，要把握兩個基本點，一方面，其本質是金融，而不是財政。所以一定要有資金價值的合理補償，要返本付息、可持續發展，政府在其中的作用要嚴格限定。另一方面，一定要服務既定明確的政策目標，要與市場化的住房金融明顯區別。

　　連平也認為，為了避免潛在風險，未來成立中國版“住房銀行”，必須一開始就設立完善的風險管控模式，並且吸取美國“兩房”的教訓，在初期發展階段，嚴格控制其杠桿率、避免過度金融創新，不宜有大幅擴張。“當然，就我國目前的這種政策性住宅金融體系而言，未來不太可能有太大風險，美國‘兩房’畢竟運作多年，持續積累風險。”

　　溫彬稱，我國目前的實際國情與當年美國的情況有較大區別。一方面，最近十年以來，我國的房價整體趨勢仍舊處於上漲週期，房價的上漲為銀行資産品質帶來一定保障。另一方面，中美兩國的金融監管體系也不一樣，我國對於房地産住房按揭貸款管控比較嚴格，強調首付要求，而且對於加按揭這一塊的控制更加嚴格。美國“兩房”是以房貸證券化為主業的特殊金融機構，它們由私人控股，當時它們所持有或打包擔保的房貸總額高達5萬億美元，佔比美國住房抵押貸款的一半以上。