專家：房地産業正處在非常敏感非常脆弱階段

　　【導讀】浙江興潤置業資金鏈斷裂、24億銀行貸款涉險，十幾家銀行捲入房企“違約風波”。經濟之聲評論：小房企困局折射樓市大風險。

　　央廣網財經北京3月20日消息 據經濟之聲《央廣財經評論》報道，據媒體報道，兩天前，由浙江省奉化市政府牽頭，地方銀監部門和中國人民銀行奉化支行、建設銀行共同參加溝通協調會，討論興潤置業如何償還35億元債務問題。興潤置業及關聯企業目前總負債35多億元人民幣，其中銀行貸款約24億元，非法吸收公眾存款7億多元，拖欠工人工資和工程材料款等約4億元。借款利息基本為年利率18%-36%不等。

　　這件事情甚至引起了外媒的關注。外媒説中國央行緊急討論救助違約開發商興潤置業。但央行隨後在微博上澄清，並無此事。而浙江奉化方面也説，並沒有召開什麼緊急會議。

　　誰是興潤置業？為何如此興師動眾？在房地産融資收緊、房企去庫存降價背景下，浙江興潤置業投資有限公司這家此前不知名的房企，瞬間被推上風口浪尖。

　　興潤置業是一家總部位於奉化的非上市房地産開發商。成立於2000年9月5日，註冊資本4億元，法人代表沈明崇，實際控制人是他的父親沈財興。興潤置業是奉化當地最大的房企，沈財興是奉化房地産協會會長。據奉化金融辦提供的資訊，興潤置業沈氏父子倆因為涉嫌非法吸收公眾存款罪，已于3月11日被移送至奉化人民檢察院。奉化金融辦提供的資訊還顯示，近年來，興潤置業及關聯企業經營管理混亂，資金鏈條斷裂，經過核實幾家公司資産債務情況，初步結論是已經嚴重資不抵債。在24億元銀行貸款中，涉及建行、浦發和農行等十幾家銀行。其中，建行奉化支行放貸額度最大，超過11億元。

　　目前引發公眾關注的焦點是，政府是否會出面協調？財務救助的可能性有多大？這只是個案還是冰山一角？接下來是不是會有更多小型開發商面臨債務違約？房地産企業一旦開始大範圍違約後，銀行會怎麼樣？

　　經濟之聲特約評論員、房地産專家丁建剛對此評論。

　　經濟之聲：先來界定一下，這一次奉化的房地産的案件和以往的其他案件相比有哪些不一樣的地方？

　　丁建剛：我想很多方面都是一樣的，首先這是一個個案，剛才編輯也説了，它有諸多的因素匯集，比如説高負債率，而且借高利貸，高價拿地，銷售不暢等等，這樣一些都是和以前出現的個案是一樣的。但是之所以引起如此大的關注，實際上還是中國房地産業現在處在一個非常敏感、非常脆弱的這樣一個階段，這實際上是這個新聞最大的背景。

　　經濟之聲：大的地産出現一個週期性的轉折。您預測就這個個案來説，您覺得它的後續發展或者解決辦法是什麼？

　　丁建剛：就個案來説，剛才我們聽到政府的表態説也沒有召開什麼緊急會議，我個人認為從個案來説當然應該納入法律的軌道，也就是説開發商應該承擔什麼責任就承擔什麼責任，放貸的銀行，銀行也是在整個房地産業利益鏈條中的重要一環，憑什麼只能你賺錢就不能虧錢，所以放貸的銀行也要承擔相應的責任。那放高利貸的個人更要承擔相應的責任，當然這裡面可能傷及一些買房的業主，這個也沒辦法，也要承擔風險，我想可能要進入清算的程式，就個案來説，但是這個系統性的風險那就另當別論了。

　　經濟之聲：咱先説個案再説系統風險，在個案中我們看到有一個點，就是説目前的結論是嚴重資不抵債，那資不抵債我們看到一些分析原因，是因為奉化當地政府為了推地降低了土地的出讓價格，從而造成高價拿地之後抵押物的價格出現下降，您覺得這是導致它出現問題的根本原因嗎？

　　丁建剛：其實這是一個市場現象，也就是説地價實際上是隨著市場房價的下降或者是開發商銷售不暢而順勢而降，看似這是一個引發危機的原因，但是更重要的原因還是開發商銷售不暢，整個市場預期迷茫，預期悲觀引起的，當然這個是導火索。即使是地價不降，那麼開發商可能照樣存在這銷售不暢的問題，照樣存在這債務違約的問題，我想這是一樣的。當然剛才説到的另外一點就會引起系統性的風險，當我們的土地價格下降的時候，所謂的系統性風險就是地方的政府的地方債務大量的都是以土地抵押為抵押物的，當土地的價格大幅度下降的時候，低價大幅度下降的時候我想可能銀行都會隨之出現系統性的風險。

　　經濟之聲：也就是説您覺得系統風險的爆發點，就是系統性的土地降價。

　　丁建剛：當然所謂系統性的風險那就是人們通常所説的崩盤，實際上這是人們的預期發生了根本的變化，比如説大家預期惡化，那麼對未來的市場越來越看淡，沒有成交量，那這個時候可能就會出現系統性的風險，而常常風險都出現在人們鶯歌燕舞，甚至沒有意識到的時候。

　　經濟之聲：那就這一次的個案來説，它演化成系統風險的可能性大嗎？

　　丁建剛：我想之所以這麼敏感引起了全國甚至是全世界的關注，那當然必須來提高警惕了。因為這裡面有很多背景，就是人們的預期、人們對中國經濟未來的預期實際上是一個重要的背景。在這樣一個預期比較迷茫和悲觀的階段，你可以看到很多傳言，比如説萬科在北京的一個樓盤，低開然後就被迅速解讀成降價3000元，迅速的傳播，杭州兩個樓盤降價，迅速引發了資本市場房地産股暴跌，A股大跌這樣的事件。甚至杭州前幾天還有傳言一個平面媒體説杭州庫存庫存商戶型44萬套，這是一個非常荒唐的數據，因為杭州到現在的庫存量只有11萬多套，當然這個庫存也是非常高，也是歷史最高的庫存，但是未來可供量可能還沒有辦法換算成所謂44萬套，但是也照樣會在市場中傳播，那説明整個市場處在一個敏感和脆弱的這樣的階段，這些傳言左右著人們對未來的預期。

　　經濟之聲：您舉了幾個城市的例子，那我們先説咱把系統分成不同的級別，比如説我們奉化這個系統，它目前的房地産業，您覺得它有奉化當地的房地産或者金融系統風險，從當地來説？

　　丁建剛：這個肯定是有系統性的風險，因為僅僅這一家企業銀行負債就高達20多個億，對於這樣一個縣級的區域來説當然就已經構成了較大的風險了，而這種風險我剛才説還會左右人們的預期，可能如果有這樣類似的企業的話，那不排除還會繼續發展的可能性。

　　經濟之聲：那您覺得這種行業性的影響，政府要不要救呢？

　　丁建剛：必須得救市了。我個人認為李克強總理在3月5號的政府工作報告中談到了調控的新的思路，也就是分類調控，但是半個月過去了，我們看到有關部門現在還沒有一些細則的出臺，因為整個預期，我個人認為已經到了非常悲觀的地步，那麼這種預期必須扭轉，政府可以不去救開發商，開發商要承擔市場的責任，要承擔法律的責任，但是對這樣悲觀的預期政府必須得有一些救市，至少是有限度的救市一些行動。比如説原來的一些行政性的調控措施或鬆動或撤除是這樣。