開發商二三線城市遭遇銷售難 返鄉置業潮消退

　　從去年初以來，二三線城市的樓市風險從爭議不斷到一片唱衰。今年春節期間，北京商報記者分三路走訪瀋陽、海口和銀川三地發現，目前上述城市均出現了由於集中供應量過大、需求不足導致的消化不良，價值限購令的嚴格執行以及銷售價格上漲預期減弱，返鄉投資熱也褪去，開發商扎堆上述區域面臨著銷售難的風險。

　　大盤開發四處空城

　　在瀋陽，渾南地區是目前單個區域品牌開發商最集中的區域，包括萬科、金地、綠城、恒大等諸多龍頭房企均在此有項目。

　　“由於挨著渾河，這個地方原來的社區非常少，大概四五年前開發商一下子就進來了，房價眼看就從2000多元打滾似的往上漲，賣到1萬元/平方米的項目比比皆是，後來突然就不行了。”在該區有兩家仲介門店的李女士告訴北京商報記者，從去年初起，陸續有客戶在自己的店裏同時挂出兩三套房源，且價格遠低於市場均價，一看就是在拋售。萬科集團副總裁毛大慶此前在預警二三線城市危急時特別提及瀋陽，稱目前諸如鄂爾多斯危機的情況並非個例，瀋陽、合肥等地樓市也均存在較大風險。

　　需求不足 産品不適 預期落空

　　在2008-2011年間，二三線城市的房價經歷了迅速翻倍上漲的階段。但近兩三年間，房價卻大有按兵不動之勢。

　　“一漲價就賣不動，別説漲價，不降價就不錯。”有開發商對北京商報記者表示，目前在二三線城市，大型開發商全面佔據，中型房企很難與之抗衡。一方面，高端項目往往無法撬動市場；另一方面，由於投資需求漸去，剛需盤低價策略也並不被消費者接受，開發商們兩頭不討好。

　　在瀋陽城市核心地段，一個名為萬科春河裏的項目從拿地開始便赫赫有名，項目緊鄰地鐵位置優越，且周邊教育、醫療、商業配套一應俱全，但近兩年的銷售卻並不順利。“定位太高端，物業費接近5元/平方米/月，戶型卻不合理，不但是塔樓，只有180平方米的戶型才能做到通透，這完全不符合東北特別是瀋陽人的購房需求。”原本計劃購買該項目的羅先生透露，儘管該項目已經比當初銷售人員透露的2.2萬元/平方米左右的預期售價低了不少，但只有沿街的高層和商鋪銷售情況還行，而中間的大戶型無人問津。

　　返鄉置業潮消退

　　除了本地需求以外，在上述城市有一個共同之處在於，今年春節返鄉人群的置業熱情遠遠不如去年了。有購房者表示，今年春節，許多樓盤打出“不打烊招待返鄉置業”的招牌，大年初一就開業，但生意普遍冷清。

　　在海口，去年熱鬧的返鄉置業景象今年大變模樣，春節期間大多數項目以旅遊人群為主要客群。某項目樓盤銷售人員表示，今年返鄉置業的情況不樂觀，而且周邊的競爭樓盤眾多，競爭壓力大。購房者這種觀望態度，實際上延續了去年以來的走勢。由於目前還沒有春節期間的數據，據北京中原地産對2014年1月54個重點城市新房的檢測，上述城市總成交22萬套，比去年12月降15%，比去年同期降19.6% ；其中，二線城市的跌幅最為明顯，從去年初的近10萬套，下跌到6萬套。

　　業內人士指出，部分二三線城市前幾年賣地過快，這兩年在調控的高壓下，投資性購房需求逐漸萎縮，剛需又不足，完全無法消化過剩的供應，部分項目可能因資金鏈斷裂而帶來危機，如果這種現象頻發，則會造成整個城市的樓市危機。