2014樓市調控告別“一刀切” 趨向分類調控

　　原標題：2014樓市調控告別“一刀切” 趨向分類調控

　　當前中國房地産以“市場化”為導向的改革背景下，中央政策正式告別“一刀切”趨向“分類調控”的思路已確立，2014年將開啟全新的房地産長效發展機制建設週期與調控差別化的執行策略。無論是第十八屆三中全會還是中央經濟工作會議，中央的大政方針對房地産政策調控的指向已經明確，即淡化中央層面的直接行政調控，特別是直接針對房價的調控已經不再提，房地産調控地方差異化也更加明顯。

　　2014年房地産調控大方向不變，即調房價與增供應思路繼續執行，總體基調上講是調控不放鬆，但有壓有保，以地方政府執行既有政策為主，分城市實行差別化控制。過去“北京生病，全國吃藥”的調控模式不可延續，中央層面上全局性的政策調控不會出現。新一屆政府對房地産調控的雙軌思路明顯，即“保障房歸政府，商品房歸市場”。這也意味著房地産調控思路的轉變，即由過去解決“房價上漲過快”的具體問題，轉變為“住房供應體系建設”的系統問題。

　　筆者認為，2014年房地産調控將呈現三大趨勢：

　　一是城市區域嚴重分化不均，調控政策不會放鬆，但有保有壓。2013年房價漲勢出現分化，決定了延續到2014年的調控差別化。國家統計局此前發佈的統計數據顯示，北上廣深等一線城市房價已經連續3個月同比漲幅超過20%，但另一方面，部分二三線城市卻存在去庫存壓力，房價上漲後續動力不足。住房城鄉建設部部長姜偉新在部署2014年工作時明確表示：“2014年要保持房地産調控政策連續性和穩定性，執行好既有調控措施”，説明2014年房地産調控大方向不變，即調房價與增供應思路繼續執行，總體基調上講是調控不放鬆，但有壓有保。無疑，行政管制手段退出，將採取過渡期的辦法，預計在2015年前後會逐漸全面退出。

　　住建部的表態基本在預期之內，主要是與地方調控政策加強與市場分化有直接關係。自2013年9月到12月，全國共有17個城市已出臺樓市調控政策，短期之內無法取消。調控政策的穩定性與連續性越來越得到重視，以地方屬地化調控特徵突出，避免今年新國五條打壓面積過大的一刀切政策。毫無疑問，未來中國商品房市場將更多由“市場”發揮作用，2014年調控以地方政府執行既有政策為主。

　　三中全會基調是理順政府與市場的關係，但房地産市場化機制的形成是一個漸進過程，2013年房地産市場量價齊升，部分一二線城市房價飆漲，因此以限購限貸為代表的行政性調控短期內仍不會全面退出，而這也是現階段政府的無奈之舉，當務之急是加快房地産制度的改革和完善進程，為市場真正成為房地産的主導力量做好準備。

　　而大部分二三線城市政策面將有序放寬，近幾年這類城市房價呈現持續平穩增長，政府過多干預將有違市場性原則，2014年這類城市回歸市場化將是大趨勢，即便短期內限購限貸政策不會在明文上退出，其執行層面的鬆動也將成為可能。

　　二是中央調控告別“一刀切”，地方執行差別化，因地制宜。在2013年12月24日舉行的全國住房城鄉建設工作會議上，住建部部長姜偉新表示，2014年我國將更加注重分類指導，北上廣深等房價上漲快的城市調控政策將繼續從嚴，房價開始下跌城市將注重消化存量，控制新開發總量。站在2013年年末這樣一個時間點，這是官方首次對2014年的房地産調控做出表態，如果説其中透露出些許關於2014年房地産調控的信號的話，那麼歸結成一句話便是：全國調控大方向保持不變，分城市實行差別化控制。

　　不搞“一刀切”是符合實際情況的。過去10年調控的失敗經驗告訴我們，“北京生病，全國吃藥”的調控模式不可延續，中央層面上全局性的政策調控不會出現。一線城市和熱點二線城市限購限貸等措施短期難以退出，適當延遲改善性需求釋放及抑制投資性需求，仍將是2014年的主基調，而例如房産稅擴圍、土地流轉改革等，在一線城市先行落地機會也較大。

　　三是行政性調控逐漸淡出，改革方向凸顯市場化。2013年房地産行業政策面有兩件意義深遠的事情值得關注：一是2013年10月29日，在中共中央政治局第十次集體學習中，明確了以市場化為主、以保障房為輔的住房供應體系建設；在提到供應體系建設時，會議前所未有地用了“千方百計增加住房供應”的措辭，促進供應被放到了前所未有的高度。二是2013年11月15日，在三中全會最終公佈的決定中，對房地産行業雖無明確表態，但諸如“處理好政府和市場的關係，使市場在資源配置中起決定性作用”、“建立城鄉統一的建設用地市場”、“完善城鎮化健康發展體制機制，推進以人為核心的城鎮化”等內容均毫無懸念地將對未來行業發展起到巨大推動作用。

　　在此前連續兩年高調“堅持調控不動搖”後，房地産調控的字眼2013年底沒有出現在中央經濟工作會議框定的主要任務中。一改往年“堅持房地産市場調控”的表述和對房價的關注，此次中央經濟工作會議轉而強調探索中國特色的住房模式，特別是加大保障性住房建設。在中央經濟工作會議前，中央政治局會議中要求“做好住房保障和房地産市場調控工作”，體現了新一屆政府對房地産調控的雙軌思路，即“保障房歸政府，商品房歸市場”。這也意味著房地産調控思路的轉變，即由過去解決“房價上漲過快”的具體問題，轉變為“住房供應體系建設”的系統問題，進而把房地産業融入于整個經濟結構調整和改革的體系之中，以求在改革發展中厘清政企職能，還房地産業以本來面貌。

　　謝逸楓(住建部政策諮詢專家，亞太城市房地産研究院院長)