“欠繳土地增值稅”是開發商與地方政府的“合謀”

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　　因報道“房企欠繳3.8萬億鉅額土地增值稅”被行業狠批“愚蠢無知”的央視，在時隔一個多月之後開始反擊，而第一擊直指“房産一哥”萬科。

　　這下熱鬧多了，房企與土地增值稅的“糾葛”令普通公眾霧裏看花。到現在為止，都沒有一個權威答案。

　　這裡頭名堂很大。首先我們必須要明白：什麼是土地增值稅。

　　土地增值稅的原理是這樣的：一片土地被房地産商開發之後，價值會上升，土地增值稅就是對這個增值部分徵收的一個稅種，算是一種防止房地産暴利的稅。

　　計算土地增值稅的公式是：應納土地增值稅＝增值額×稅率。公式中的“增值額”是由市場決定的，即房地産銷售後取得的收入減去土地出讓金、建築成本等該扣除的部分。當然，這個稅率也很高，30%-60%遞進。

　　可見，所謂的土地增值稅是在項目結束後徵收的。土地開發的週期很長，只有在樓盤售出和項目結束之後才能最後計算增值部分有多少。問題就在於，什麼叫作“項目結束”？這從來都沒有明確的定義，所以稅務部門都採取了“預徵”的方式——先按銷售收入的某一比例預先徵收，之後再多退少補。

　　從前倒沒有什麼太大問題，但到了這幾年就有點兒特殊了。房價嗖嗖地漲，按照之前的價格來預徵，那只會導致一個結果：預徵的土地增值稅遠遠要小于房價上漲之後實際要上繳的金額。這個時候，地方政府就應該馬上要求房地産企業補足這個差額。

　　基於以上的分析，土地增值稅可以這麼理解：它的週期不是按年或者按月清算，所以應繳未繳的土地增值稅只是個會計名詞，並不算是房地産企業欠的稅，但地産企業確實該交這筆款。雖然可能沒有數萬億之巨，但是房企欠下鉅額款項已是不爭的事實。

　　既然這筆款項確實應該上繳，那麼地方政府怎麼就沒有收上來呢？是地方政府收不上來，還是壓根兒就不願意收？一個巴掌拍不響，無論地方政府還是開發商，都是這個欠稅産業鏈的“貢獻者”。

　　目前，土地增值稅徵管確實面臨著較大的困難和壓力。土地增值稅有特殊性，也就是必須在項目結束之後才能計算，而項目什麼時候結束本身就很難定義。週期這麼長的土地稅種，清算需要審核大量若干年度的收入、成本以及費用情況，稅收徵管難度大並且容易産生執法風險。項目開發完畢後，才能清算繳納稅收。但是由於目前房地産企業實施滾動開發，也就是説這一期開發還未完成，下一期的開發已經開始，有的房地産企業開發週期十多年……慢慢地，土地增值稅就變成了永遠不用繳納的稅種了。

　　當然，稅務部門對土地增值稅收不上來也與開發商有關。據説，房産商手中都捧著一本欠稅“葵花寶典”，這本欠稅“秘笈”詳細記錄著對付稅務部門的手段。換言之，房企欠稅的“法寶”早已成為行業的顯規則。如今，開發商個個賺得盆滿缽滿，為何還要成為納稅“老賴”呢？

　　房企是稅收的“老賴”，這是毋庸置疑的。房地産特殊的運作方式，為其提供了逃稅的便捷渠道，預售房按揭制度就是其重要的逃稅平臺。就以營業稅來説，營業稅的稅基是營業收入，開發商利用房産預售制度延遲或減少對到賬收入的確認，便可輕鬆逃稅。按相關會計準則，收入確認的一個必要條件是，銷售方將商品所有權上的主要風險轉移給購貨方。當購房者的按揭貸款由銀行賬戶直接匯入開發商賬戶後，後者卻往往以風險沒有完全轉移為藉口，對到賬的預付購房款遲遲不確認為營業收入。

　　還有一個關鍵的點，就是項目公司制也助長了開發商的逃稅之風。一般而言，房地産企業每開發一個樓盤，便成立一個所謂的項目公司進行全程管理。項目公司是房地産企業的成本中心，擁有法人資格，可以獨立運作。這固然有利於開發商對項目進行整合管理、合理考核項目負責人業績，但在樓盤開發過程中，項目公司基本不會確認營業收入，常以“其他應付款”、“銀行借款”等堆積了大量負債，成為經營性現金流入的主要渠道。一旦樓盤售罄，這些項目公司往往會被登出，某些欠稅甚至偷逃稅款的行為就可以得逞。這種“打一槍換一個地方”的經營手段，使得房企欠稅甚至偷逃稅收變得暢通無阻。

　　在這樣的一個欠稅“産業鏈”中，地方政府也是有很大“功勞”的。原來樓市不火爆的時候，欠稅額並不多，稅務部門依靠預提就已經徵收了充足的土地增值稅。然而，這些年由於房價猛漲，土地增值稅也就“水漲船高”了。那麼，地方政府為何不要求房地産商立即補繳土地增值稅呢？　

　　因為地方政府都不願意這麼幹。很多地方的財政收入指望的就是賣地賺錢，而不是收這些土地增值稅。地方政府默許房地産開發商拖延上繳這部分“本應該上繳而未繳”的土地增值稅差額，為的就是能讓開發商有更多的現金流來繼續拿地。這種所謂的“欠繳”，實際上是開發商與地方政府的“合謀”。

　　其實，這部分“該上繳而未上繳”的土地增值稅最終都是要上繳的，我相信開發商和地方政府心裏都明白。對於開發商來説，它當年的利潤演算法裏面已經扣除了土地增值稅，就算補繳土地增值稅也不會影響企業的當年利潤。

　　相比之下，地方政府真是用心良苦，延遲徵收這一部分“應繳所得稅”，失去的也就是個利息部分，與所得的賣地收入相比不過是一個零頭罷了。

　　既然我們已經知道了問題的癥結所在，那麼就應該對症下藥。首先，稅務、工商部門應架構起聯動機制，對房地産企業成立項目公司進行嚴格監管，凡沒有繳足國家稅款者，一律不準登出和成立新的項目公司。其次，稅務部門必須要改變土地增值稅的徵管方式，將欠稅的制度性漏洞及時補上。尤其在營業稅徵管方面，在稅務部門加大徵收力度的同時，立法部門有必要對會計準則的收入確定條款進行修改和完善。最後，中央也要加強對地方政府徵管“土地增值稅”的監控，防止地方政府不想收的情況氾濫。（中國經濟網網友 許一力）