專家建議2億畝農村宅基地試點流轉

　　“農民工在農村老家的房子讓老鼠住，自己在城裏打工卻只能住老鼠窩。”——“兩隻老鼠”的理論折射出流動農民工的悲哀：城市房價遠遠超出農民工的購買力，而老家的宅基地卻無法退出變現成資本。單就土地而言，目前我國農民擁有的建設用地與所有城市建設面積相當，都是2.5億畝。城市的土地能給市民帶來巨量的財富，而農村的土地每年給農民帶來的財産性收入不足3%。

　　不過，十八屆三中全會公佈的《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）提出，要賦予農民更多財産權利。其中，“保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財産權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財産性收入渠道”，被認為是破除城鄉二元結構桎梏的重要一步。

　　對此，中國人民大學農業與農村發展學院副院長鄭風田教授在接受本報記者專訪時認為，如果制度設計得當，農民的土地財産權同樣也能給農民帶來巨量的財富。

　　5000萬畝經營性建設用地直接入市

　　《決定》規定“在符合規劃和用途管制前提下,允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價。縮小徵地範圍,規範徵地程式,完善對被徵地農民合理、規範、多元保障機制。”

　　鄭風田認為，這表明瞭黨中央對於土地問題的高度關注，體現了對農民財産權的尊重，有助於維護農民的土地合法權益。

　　鄭風田説，我國廣袤農村擁有18億畝耕地、2億多畝宅基地、近5000萬畝的農村經營性建設用地，過去這一直是塊沉睡的資産。在鄭風田看來，目前，我國土地市場仍處於一種城鄉分割狀態，城市和農村土地享有不同權利。城市國有建設用地有正式的土地交易市場，實行市場定價，而農村集體建設用地要想流轉，就必須通過政府徵收轉換為國有建設用地後才可交易。

　　“賦予農民更多的財産權利，就應該打破目前的各種障礙，讓農民的財産真正為農民帶來收益。”鄭風田認為，5000萬畝農村經營性建設用地直接入市，當成為第一個政策紅利。農民擁有的最大的資産是土地，通過確權頒證，應該允許農民進行抵押貸款，進行出租轉讓。應該逐步縮小徵地範圍與面積，允許農民帶地邁向工業化與城鎮化。改革開放之初，廣東珠三角農民建設工廠用來出租出借，至今不但繼續擁有增值後的土地與廠房，而且還得到巨大的借金分紅。“未來應該讓農民更多地分享土地的增值收益。”鄭風田説。

　　18億畝承包地“還”權於民

　　《決定》規定：賦予農民對承包地佔有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能，允許農民以承包經營權入股發展農業産業化經營。

　　中國農業每人平均佔有的自然資源非常少，每人平均耕地1.38畝，僅為世界水準的40%，每人平均耕地面積世界排名第130位左右，而且耕地面積已經持續10多年下降，逼近18億畝的紅線。對此，鄭風田表示，在未來幾年內，土地問題將是我國農村的焦點問題，如何協調農民與當地政府的土地權益，做到土地增值讓農民分享,直接影響到未來中國農村能否平穩發展。

　　鄭風田認為，工業化、城鎮化過程中確實要佔用一部分農村土地，但關鍵是如何規範化、如何尊重農民意願和保障農民權利。保障農民的土地財産權就必須給農民足夠的補償，土地增值讓農民分享，以此保障農民的生存就業與發展權。

　　“十八屆三中全會《決定》把耕地的抵押權給了農民，是個了不起的進展。”在鄭風田看來，通過確權頒證，我國目前已為進一步放開“三權”（處置權、抵押權、轉讓權）奠定了基礎。18億畝耕地的抵押權很重要，我國城鎮居民靠房産證抵押可以很容易得到貸款，遺憾的是我國目前的相關法律卻不允許農民用承包地來進行抵押貸款，農民由於沒有可抵押的物品，也使現代金融無法流向農村。我國一些地方已經試點，效果很不錯，例如吉林等地探索設立物權公司，通過制度創新規避法律限制，讓農民用土地承包證獲得貸款。

　　“如果每畝地每年獲得3萬元的貸款，全國18億畝耕地，每年就有54萬億元的資金進入農村。”鄭風田説，雖然目前中央財政每年投入農村近萬億元，但與54萬億元相比，還只是杯水車薪。

　　在鄭風田看來，入股權、轉讓權也很重要。以轉讓權為例，目前有2.6億農民外出打工，農民如果把自己承包的耕地出租轉讓，既可以獲得收益，避免拋荒，讓寶貴的土地得到有效的利用，也為留守在農村的農民擴大土地規模經營提供了條件。

　　“構建新型農業經營體系，家庭農場、種糧大戶、養殖大戶、專業合作社的規模經營擴大，其實都離不開農民對於承包地的轉讓權。”鄭風田認為。

　　2億畝宅基地試點流轉

　　《決定》指出，賦予農民更多財産權利，保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財産權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財産性收入渠道。建立農村産權流轉交易市場，推動農村産權流轉交易公開、公正、規範運作。

　　從中國現階段的情況來看，宅基地政策偏向於對農民現有福利的保障，導致其只有使用功能而無資本資産功能。事實上，集農民畢生積蓄建造的農房在失去其資産信用功能的同時，也不能為擴大生産、更新住宅和規避風險提供支援。由此可見，如果宅基地能進行有條件的流轉，將有效縮小城鄉差距。同時，宅基地不能流轉也沒有退出的激勵機制，導致農民建新不拆舊、一戶多宅，而外出務工長期空置房、廢棄地等的不斷增多，使得宅基地資源浪費嚴重。

　　鄭風田説，2億多農戶，每戶農民都在農村有宅基，近2億畝宅基地。所以，宅基地的流轉已成為時代所趨，但也是政策推進上的難點。十八屆三中全會《決定》提出試點建立農民宅基地的抵押、退出、轉讓機制，允許農民在其他農村獲得宅基地，這應該是一個大的制度創新。

　　“如果允許農民用宅基地進行抵押貸款,以此為支點，可以撬動我國農村的內需市場。”鄭風田説，農民一生中投資最大的一筆應該是住房，佔他們一生投資的60%。如果農民可以用自己所建房子進行抵押貸款,靠月供來償還貸款,農村的內需就可以撬動了，他可以每年拿出一部分錢來做除了攢錢建房以外的事了。

　　“總之，《決定》明確賦予農民足夠多的財産權利，如何用好用足這些權利，切切實實給農民帶來益處，還需要相應的頂層配套設計。”鄭風田表示。