資金鏈承壓房企轉向信託融資 個別房企融資成本已超12%

　　面對中小房企洶湧的融資需求，多數信託公司表示不敢“輕舉妄動”

　　近日，房貸利率上浮成為趨勢，進而對房企資金鏈施壓。除房貸利率上調影響購房人心態外，部分省份鼓勵“現房銷售”的政策亦將對房企回款産生重要影響。

　　事實上，對於大部分房企而言，除自有資金外，其資金主要來源於客戶定金及預付款、按揭貸款、開發貸款、企業融資。2017年以來，房地産企業融資渠道被一再收緊，而此次房貸利率的上調，無異於雪上加霜。

　　一向在房企融資中扮演補充角色的信託，面對地産市場的機遇又怎麼看呢？《證券日報》記者多方詢問後了解到，目前，已有房企進行信託融資的融資水準高達12%-14%。不過，面對房企特別是中小房企洶湧的融資需求，多數信託公司仍表示不敢“輕舉妄動”。

　　部分項目利率

　　或高達12%-14%

　　央行MPA考核、表外業務回歸表內，證監會、發改委先後收緊海內外發債，銀監會收緊通道業務，保險業嚴厲打擊萬能險，銀行按揭貸款額度收緊……在監管不斷加碼之下，房企融資可謂難上加難。

　　一份廣發證券研報顯示，今年1-4月份，樣本房企總融資規模3109億元，同比大幅下滑42%。從融資結構來看，受監管的委託貸款、公司債以及再融資佔比下滑，融資規模分別同比下滑65%、99%和89%，尤其是公司債及再融資規模分別由去年同期的1859億元、334億元大幅下滑至20億元、37億元。

　　克而瑞房地産研究中心最新數據顯示，其監控的108家重點房地産企業中，5月份房企從銀行貸款所獲得的金額環比下降29.67%。同時，受債市波動影響，房企的票據、債券發行額縮量明顯，環比下降49.90%，海外發債額為零。

　　在資金封鎖的當下，有部分房企無奈選擇以相當高昂的融資成本引進資金。“目前即使是大型龍頭房企，部門項目的融資成本也在10%上下。”某信託業務經理向《證券日報》記者表示，“有房企目前的準備簽訂的信託貸款利率已經高達12%-14%，不過這種項目我們目前還未接觸。”

　　房地産信託增量明顯

　　多數公司並不敢“輕舉妄動”

　　在多方房企融資渠道受阻之下，房企紛紛轉向融資成本較高的信託渠道。

　　用益信託線上數據顯示，2017年5月份，市場上成立集合資金信託544款，成立規模達1191.74億元，其中，投向房地産領域的信託項目為86個，資金規模合計為300.57億元，同比增長78.06%，增幅明顯。

　　對此，廣發證券表示，從上一輪週期看，2010年銀行、再融資等傳統融資渠道的受阻，使得房企融資需求外溢，帶動信託的高速發展（2010年、2013年規模均創截止當年新高）。而對於本輪週期，在開發貸、公司債、再融資等受到監管後，房企相應地尋求中期票據、信託以及其他創新融資等，其中中期票據又受到資産比例的限制要求，信託及其他創新産品就會受到房企青睞。

　　不過，即使房企融資需求洶湧，大部分信託公司還是不敢“輕舉妄動”。上海某信託公司業務人員向《證券日報》記者表示，她所在的團隊近期並不打算開展房地産信託業務。“對這部分業務暫時比較沒底，公司的態度也是謹慎再謹慎，即使收益再高也要考慮項目安全。”

　　而中部某信託公司法務人員則稱，目前公司主動管理的項目基本都是地産項目，但出於對房地産未來預期不明朗的考慮，業務期限都比較短。出於業務創新和資金安全的角度，除原有的集合貸款模式外，應收賬款模式、特定資産收益權模式也是目前經常採用的模式。

　　事實上，對於房地産信託業務，目前不少信託公司頗感為難。一方面是監管的不斷從嚴，另一方面是房企迫切的融資需求，如何在不觸碰監管紅線的前提下順利開展業務，如何有效防範項目風險，都是信託公司需考慮的問題。

　　此前，銀監會曾向各銀監局下發《2017年信託公司現場檢查要點》，其中將違規開展房地産信託業務列入檢查要點，主要包括兩點：第一，是否通過股債結合、合夥制企業投資、應收賬款收益權等模式變相向房地産開發企業融資或協助其他機構違規開展房地産信託業務；第二，“股+債”項目中是否存在不真實的股權或債權，是否存在房地産企業以股東借款充當劣後受益人的情況，是否以歸還股東借款名義變相發放流動資金貸款。儘管銀監會表示，此次《要點》僅用於指導具體檢查項目，並非發佈監管政策，但也側面反映了監管層對於房地産信託中的違規操作問題的持續關注。

　　“我們目前開展業務還是比較謹慎的，畢竟房地産信託是重要的信託業務之一，完全拒絕也不符合公司整體利益。但對項目整體把控上，對於房地産信託可能要求更為嚴格。在項目符合監管要求、風控措施到位的情況下，交易對手的實際情況也是項目能否過會的重要因素。”上述中部某信託公司法務人員如是説。

　　廣發證券表示，由於中小房企一方面已率先受前期融資收緊影響，信託融資比例逐步加大，另一方面開發項目平均較少、銷售回款普遍偏低，此次融資、銷售兩端對資金流的收緊預計對中小房企産生更大的壓力。可以預見，此輪收緊政策所致的行業消極環境將加速行業優勝劣汰。

　　上述資訊也得到了某信託公司研究員的印證，該研究員同時提示，由於中小房企資金壓力逐漸攀升，對於開展房地産信託業務較多的公司，其項目不良率可能會提升。除此之外，未來利率水準及資金面均可能發生變化，房企一旦獲得較低水準的其他渠道融資，則部分項目將面臨提前結束的風險。