復星地産輕重並舉模式遇阻 煙臺星頤廣場項目幾經易主

　　煙臺星頤廣場項目幾經易主 復星地産“輕重並舉”模式遇阻

　　歷經星頤、星豫兩大資本開發經營和轉手，煙臺星頤廣場項目最終落到復地集團手中。

　　復地接手後改變了星頤資本之前的許多運營方案，後者此前引入的公寓委託代管公司——煙臺恒輝酒店有限公司被解約，導致合同無法履行，遭業主質疑。

　　作為城市綜合體項目，星頤廣場位於煙臺開發區核心地段，但其商業街人氣卻並不佳，項目行銷總監王戰勇稱是因為星頤資本前期沒有做好招商工作，目前商業氛圍還不成熟。

　　而其背後透露的則是復星地産並不成功的“輕重並舉”和“地産+金融”模式。近年來，復星集團聯合多家資本公司成立“星字輩”地産基金平臺，但在擴張的同時也遇到諸多問題。

　　煙臺項目轉手多家開發商

　　“買房時開發商承諾購房後直接交給恒輝酒店代管，帶精裝修，並從2016年9月30日就開始計算租金，可現在恒輝並沒有履行合同，開發商又引進一家新的酒店管理公司，需要再簽訂一份代管協議。”近日，煙臺星頤廣場7號樓的一名業主陷入進退兩難的境地。想讓恒輝繼續履行合同並不容易，但如果與新的酒店管理公司簽訂協議，又擔心對恒輝造成違約。

　　《中國經營報》記者了解到，該業主購買的7號樓是40年産權的公寓類項目。購房時開發商要求籤訂兩份合同，除購房合同外，還與煙臺恒輝酒店管理公司簽訂一份代管協議。房款也分兩部分交，一部分交給開發商，另一部分交給恒輝。

　　公開資料顯示，煙臺星頤廣場最初由復星集團和上海頤高投資集團共同注資成立星頤資本投資開發，該項目屬於商業綜合體，佔地面積7.9萬平方米，總建築面積35萬平方米，由4棟住宅、3棟公寓和1棟寫字樓構成，項目1~3層規劃為整體性的購物休閒廣場。據星頤廣場行銷總監王佔勇介紹，該項目于2016年初由復星集團地産業務平臺復地集團接管。

　　山東文康（煙臺）律師事務所律師王雲成告訴本報記者，上述業主的境遇並非個例，他受理了多起星公館業主的此類案件。據他提供的資料顯示，星公館業主一共簽訂了3份合同：《購房合同》《投資經營及管理委託協議》和《裝修維護保養協議》，後兩個合同的乙方都是煙臺恒輝酒店管理有限公司。

　　該委託協議顯示，業主將房屋委託予恒輝酒店經營管理，後者將從事酒店經營及其附屬業態，委託期限從2016年9月30日也即交房之日開始至2021年9月30日止，並約定恒輝無論經營盈虧與否，須保證自該約定之日起，每年向業主支付總房款的7%作為固定收益，每季度第一個月10日前支付上季度收益。

　　然而，星頤廣場7號樓於今年年初才交房，延遲了將近半年，煙臺恒輝酒店管理公司也沒有正常履行合同。

　　對此，復星地産品牌總監周軍在回復本報記者採訪時表示，煙臺項目未委託恒輝酒店代管，經了解，確有業主與酒店運營商簽署了委託協議，目前該樓棟由品牌運營商進行管理，運營正常，復地接手後已對此關注並做相應協調，以保證業主利益。

　　記者聯繫到煙臺恒輝酒店管理公司負責人張磊，他表示最初確實與星頤資本簽訂了委託合同，之所以未能履行有幾方面的原因：一是由於項目經多次轉手，繼任的開發商不認同之前的合作，二是由於開發商延期交房導致合同無法正常履行。

　　“不是我們不想履行合同，而是開發商不讓我們做了。”張磊表示，“公司于2015年4月份與星頤資本洽談，兩個月後簽訂合同正式接管星頤廣場7號樓，但是2015年11月星頤資本就被星豫資本取代，2016年初，復地又接手項目。星豫資本接手以後就不讓恒輝代管了，後來復地直接和我們解約。”

　　目前，部分業主希望恒輝方面能夠履行合同，而張磊表示，復地接手後又引進了一家酒店管理公司扮演恒輝的角色，讓恒輝之前代管的40多戶業主重新簽訂了合同，目前就剩五六戶業主不願簽。“如果這些業主要求退房，我們肯定是配合的，違約金也可以和開發商協商共同賠償，但我們不可能為了這五六戶業主專門開展代管業務，這也不現實。如果業主與新酒店管理公司簽訂協議，我們也不會追究業主的違約責任。”

　　記者了解到，復地引進的新代管公司是煙臺市瓏庭置業有限公司，與恒輝的委託協議相比，該協議同樣承諾將總房款的7%作為固定收益付給業主，租賃開始日期為2017年4月1日，其要求業主在2016年12月31日前將房屋交付給瓏庭置業，在這三個月時間裏瓏庭置業無須向業主支付租金。

　　大多店舖尚未開張

　　《中國經營報》記者走訪發現，星頤廣場東面緊鄰經濟技術開發區管委會政府廣場，北面為城市主幹道長江路，位於煙臺開發區中心繁華區域，人流量較為集中，周邊有天馬中心等成熟商業區。據煙臺樂居稱，該項目是開發區核心重點推進項目，煙臺開發區是工業明星城區，人口31萬。

　　據煙臺當地媒體報道，2016年6月2日星頤廣場商業街開業當天，復地集團總裁王基平到現場參與活動，引入上百家品牌入駐。

　　然而，記者近日發現，星頤廣場商業街和購物中心1到3樓大部分商鋪處於關門狀態，時值週末，卻並沒有多少人流，與一旁的天馬中心和天馬廣場大量的人流形成鮮明對比。

　　王戰勇告訴記者，項目商業部分運營情況確實不佳，這與前期的招商不力有很大關係。“上一個開發商在招商方面做的不好，所以才派我們過來接管，現在整個商業氛圍還沒起來。”

　　張磊介紹稱，幾經轉手、頻繁更換開發商給項目管理方面帶來一定的混亂，繼任的開發商對之前的很多方案都進行了否定。“如果沒有星豫資本和復地後來的介入，我們和星頤廣場的合同不會解約，也不會出現這麼多問題，我們為此損失120萬~130萬元。”

　　記者了解到，除星公館外，星頤廣場商鋪部分業主也曾與開發商産生過糾紛。據了解，這些業主購買的是星頤廣場南面住宅樓底商的三樓，星頤資本最初將這一區域規劃為餐飲區，與北面餐飲區連為一體，很多業主也是因此而買了商鋪。然而，後來卻又因各種原因無法安裝排煙管道，無法做“重餐飲”。

　　由於與此前的宣傳及規劃大相徑庭，不少業主提出退房要求，大部分店舖緊鎖大門，僅有一家做美體的店舖正在營業，整個3樓沒有多少人流。記者撥打了多家門店的租房電話，對方均表示不接受做餐飲的租戶。一家正在裝修的業主告訴記者，為了能夠做餐飲，他花費7萬元引進了一套凈化油煙的設備。

　　復星地産方面稱，部分三樓業主買房後擬經營産生油煙、異味的餐飲，但由於環評新規及考慮部分區域經營餐飲對住宅造成的影響，項目公司及時與業主進行疏導溝通，引導經營健康餐飲或接受退鋪，關於排煙系統的糾紛已解決完畢。

　　“地産+金融”模式受挫

　　在煙臺星頤廣場項目的幾經轉手和略顯混亂的交接背後，透露出復星地産並不成功的“輕重並舉”和“地産+金融”模式。

　　經手煙臺星頤廣場的三家開發商——星頤資本、星豫資本和復地集團都是復星地産旗下房地産業務平臺，星豫資本是由復星集團與上海豫園旅遊商城股份有限公司共同設立。

　　除此之外，復星地産旗下“星字輩”的地産金融平臺還有星健資本、星泓資本、星景資本、星浩資本、星堡資本等，均為復星集團引入其他資本公司聯合成立。

　　2011年，復地集團作為復星集團旗下最主要的地産業務平臺進行私有化退市，為整合和運用復星集團在健康、資産管理、融資等方面的多元化資源，復星地産成立，並隨之提出“蜂巢城市+全球佈局”的戰略。復星集團引入的不同資本也關聯著不同的業務領域，“星字輩”的地産金融平臺各有專攻，如星豫資本主攻商旅文地産、星泓資本主攻産業地産、星健資本主攻健康地産、星堡資本主攻養老地産、星景資本主攻園林地産、星頤資本主要在三四線城市開發城市綜合體。

　　復星地産方面稱，公司借力於復星集團的蜂巢城市資源，憑藉全球佈局的團隊專業能力，提供有吸引力的全球房地産投資項目。截至目前，在全球擁有超過120個在建或建成運營的房地産項目，房地産資産投資覆蓋全球逾40座城市，資産管理規模超過2400億元人民幣。

　　然而，這種“輕重並舉”的模式後來出現了較多問題，有分析認為，煙臺星頤廣場的經營現狀和幾經轉手便體現出星頤資本和星豫資本這兩大地産金融平臺在項目開發運營方面的不足。

　　此外，同樣由星頤資本投資開發的蕪湖星頤廣場在2016年4月也出現了退房風波，並且是開發商主動提出退房。後來該項目也由復地集團接管，並改名為復地南都薈。

　　2013年星浩資本通過星光耀基金I、II、III三期募集基金100億元，利用“地産+金融”模式的運作，曾在上海、蘇州、寧波、大連等多個城市開發“星光耀城市綜合體”項目，但後來也出現了退房風波、兌付違約等現象。