北京多個高端項目入市時間成謎 有項目拿地三年未開盤

　　遭遇取證難 北京多個高端項目入市時間成謎

　　中國璽、崑崙域、泰禾西府大院、葛洲壩樊家村項目、懋源璟岳等高端項目的網路推廣資訊已有不少，但是根據《中國經營報》記者最新了解到的情況，上述樓盤均在等待預售審批中，入市時間尚未確定。

　　無論是“地王”光環，還是開發商宣揚的“頂豪”血統，對於市場而言，最受關注的還是銷售單價。進入2017年以來，業內盛傳單價超過8萬元/平方米的項目很難取得預售許可證，在遲遲未入市的各豪宅項目上或已得到了驗證。

　　懋源璟岳拿地三年未開盤

　　豐台區紀家廟小學東側，北京懋源控股股份有限公司（以下簡稱“懋源地産”）的圍擋將“地王”項目懋源璟岳與村莊成功隔開，圍擋內多棟樓宇的主體建築已封頂。記者從懋源地産另一項目釣雲臺銷售處了解到，懋源璟岳還未建售樓處，開盤時間不確定。

　　關於項目入市時間，懋源地産品牌部表示，公司的開發模式是以準現房階段向客戶銷售的，在項目運作之初就是這樣規劃並實施的。目前懋源·璟岳一切工作都在按計劃實施，項目正處於結構施工階段，待結構施工結束後，經政府各部門驗收檢查完畢後，將會正式推向市場。

　　目前，懋源地産在京開發有紅璽臺、釣雲臺等項目。位於朝陽區東北三環太陽宮橋北的紅璽臺2010年開盤銷售，定位為高端住宅。鏈家網二手房成交資訊顯示，4月成交均價為14.5萬元/平方米。釣雲臺位於西三環康莊東路于豐臺東路交匯處，鏈家網新房成交資訊顯示，成交均價為13萬元/平方米。

　　關於即將開盤的懋源璟岳項目價格，懋源地産方面沒有明確表態，但作為2013年北京土地市場單價地王，該項目備受市場關注。

　　時間回溯到2013年7月3日下午，豐臺花鄉夏家衚同地塊被懋源地産以17.7億元總價摘得，溢價率30.2%，剔除保障房部分，樓面價高達45819元/平方米，成為當年的北京單價地王。該地塊規劃最大建築規模為76630平方米，另外需要配建3.8萬平方米公租房。

　　彼時，有業內人士預計，夏家衚同地塊打造的産品售價可能達到10萬元/平方米以上。尷尬的是，如今北京市監管部門在新樓盤預售證審批上，8萬元/平方米報價或已成不可逾越的紅線，某房企行銷負責人此前接受記者採訪時表示。

　　2016年開始，懋源地産為夏家璟岳項目做了一系列預熱。2016年1月公佈了夏家衚同地塊案名為懋源·璟岳，多家媒體報道稱項目以別墅産品為主，2016年年中會正式亮相。

　　2016年7月，懋源地産聯合龍湖、泰禾、葛洲壩、招商蛇口等舉辦了北京內城頂豪首區發佈會。房企們所説的“內城頂豪首區”，是指以麗澤商務區為核心，兩公里半徑內匯聚了懋源·璟岳、龍湖·西宸原著、泰禾·西府大院、中國璽、崑崙域以及葛洲壩樊家村項目等高端項目。

　　懋源地産行銷策劃總監劉強當時在“發佈會”上表示，懋源璟岳有望在2016年年底、2017年初亮相，並稱將成為懋源璟係（核心區低密度、定制化城市別墅）新品。“佔據北京三環內最佳的城市資源，産品形態以別墅為主，且別墅僅有70套，未來，內城核心區兩億級別墅不再是神話。”

　　懋源地産品牌部相關負責人稱，公司目前的側重點是客戶維護、品牌維護相關工作。公開平臺上最新消息則顯示，懋源璟岳預計開盤時間已改成了2017年下半年。

　　多項目延期入市

　　預售價格受到限制的同時，密集出臺的系列調控政策也給北京豪宅市場戴上了“緊箍咒”。

　　自去年“9·30”新政實施後，北京豪宅市場遭遇了前所未有的重擊，部分報價高的項目被擋在市場之外。今年以來，北京樓市調控政策持續加碼，“3·17”即是升級版的最嚴調控令，並先後追加8次調控政策。

　　懋源璟岳只是眾多被預售證擋在市場門外的樓盤之一。

　　“內城核心的高端低密度産品，以200平方米左右的三居四居為主，還有少量的平墅和疊拼。”中國璽的銷售一口氣介紹完項目，當記者問及價格時，對方表示待定，因為正在取證過程中，需要等待北京市住建委批示的結果。

　　中國璽位於西二環位置，地塊由招商地産（招商蛇口旗下品牌）、華潤集團、九龍倉、平安不動産于2015年摘得。早在2016年6月，中國璽就開放了朝陽區紅領巾公園東門對面的體驗中心，並放出消息稱項目預計2016年下半年推出。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，認房又認貸等政策的管控，會使得北京豪宅市場的銷售業績下滑，不過從實際情況看，因部分豪宅企業不是簡單地做量的去化，而是控制銷售節奏，所以量跌不代表價格就會下跌，但也有可能降低定價來銷售。

　　崑崙域銷售告訴記者，項目開盤時間未定，正在積極申報預售證當中，目前價格只能參考周邊二手房價格，並稱周邊二手房均價為10萬左右。據悉，10萬元的參考價格相比去年的報價有所降低。

　　2015年4月，華潤置地北京大區在“城市之光”品牌發佈上透露，2015年將向市場輸出7個住宅新品，其中就包括頂級豪宅崑崙域。當年拿地，年內推盤，可謂一氣呵成。但事實上，崑崙域在之後的一年多時間裏一直處於“待售”狀態。

　　2016年7月28日，在華潤置地新北京大區舉辦的“城市·崑崙”新品發佈會上，崑崙域作為華潤置地位於三大一線城市的頂級産品之一齣現，分別為北京崑崙域、上海靜安府及深圳灣悅府。目前，上海靜安府和深圳灣悅府已經陸續開盤，唯獨位於北京豐台區西二環附近的崑崙域項目，在拿地兩年多後遲遲未能入市。

　　“自去年‘9·30’新政以來，北京為穩定房地産市場，樓市政策頻頻收緊，‘3·17’新政之後形成了包括認房認貸又認離、提高首付比例、壓縮貸款週期等在內的政策格局。”北京市房地産法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池認為，現在北京市住建委對樓盤入市價格控制嚴格，以行政手段形成價格上限，避免高價樓盤助推房價。

　　美房網首席分析師康輝則認為限制入市價格的做法即使限制了預售價格，但開發商或許會採取其他手段來達到銷售目的，比如電商。

　　記者在採訪中了解到，泰禾西府大院的銷售也表示項目還未拿到預售證，葛洲壩樊家村項目同樣處於待售狀態。