星河灣上海項目或涉違規 保利地王開工兩月無施工許可

　　星河灣等多房企上海項目或涉違規

　　滬調控重錘打擊市場亂象

　　近日，滬樓市清理整頓動作頻頻。此前，上海市住建委剛對住宅市場發佈重磅新規，要求新開盤商品房需公證搖號。隨後又加碼“類住宅”整頓，表示要停止審批公寓式辦公項目。

　　在此背景下，樓市整體向好，但仍有個別企業鋌而走險，頂風作案。《中國經營報》記者採訪中了解到，星河灣上海項目在去年取得預售許可證後分批次開盤加推項目，或涉嫌捂盤惜售。有媒體報道稱，首創置業旗下的首創禧悅翠庭項目在銷售過程中沒有公示價目表，售樓員也拒絕進一步了解房源情況的要求。與此同時，記者發現保利地産去年高溢價獲得的周浦地王項目，在開工兩個多月後仍未取得建築工程施工許可證，疑似無證施工。

　　對於“分批開盤”問題，星河灣上海公司相關負責人表示，並沒有違規操作，只是一種行銷手段，而首創置業並未就現場明碼標價公示問題進行回應。記者就周浦地王項目是否已取得施工資質等問題致電致函保利地産董秘辦，工作人員表示採訪函件將轉交相關部門處理，然而截至發稿仍未獲回應。同時，記者聯繫保利地産上海公司副總經理曹斌，其電話一直處於無人接聽狀態，短信和採訪函件未予回復。

　　星河灣分批“開盤”或涉捂盤

　　目前星河灣在上海有兩個項目，一個在浦東，一個在閔行，均定位為高端産品。近日，記者走訪位於閔行區都會路上的上海星河灣發現，樓盤周邊還有大片荒地，銷售人員對“項目周邊較為荒涼”的説法回應稱“可能是因為對周邊環境還不太熟悉”。

　　同時，該銷售人員介紹，即將開盤的為220平方米左右的大戶型，預計在5月末開盤，項目外的展示牌上也打著“上海星河灣2期 220國宅新品5月開放”的標語。

　　記者隨後查詢上海市網上房地産發現，近期將集中推出的上海星河灣2期房源已在去年5月28日領取預售許可證。

　　同策諮詢研究部數據顯示，4月一線城市10萬元/平方米以上的豪宅成交量價皆漲幅微小，原因在於，去年10月開始的限購風暴仍在加碼，這使得一些原本對豪宅市場垂涎已久的客戶群，進入觀望狀態，且限購政策中提升二套房首付比例等政策也削弱了一些人群的購買力，使得具備豪宅購買力的客戶群體有所流失。

　　記者採訪中了解到，浦東星河灣或將改變往常只推大戶型的做法，在最新一期的開盤中加入109平方米和118平方米的小戶型。5月16日，記者走訪位於浦東新區錦繡路與前程路交匯處的浦東星河灣，從地鐵7號線錦繡路站4號口出來，向前大約500米便看到了浦東星河灣行銷中心的指引牌。

　　記者進入星河灣酒店二樓的行銷中心，項目銷售人員介紹稱，109平方米和118平方米的小戶型大概有60套左右，具體開盤時間未定，樣板房還在裝修中暫時不對外開放。不過，記者在上海市網上房地産看到，星河灣薈苑（又名“浦東星河灣”）最近的開盤時間為2017年5月3日，最新一次開盤的銷售套數為36套。

　　在與星河灣上海公司相關工作人員的交流中，記者了解到，目前在售的項目均在前期已取得預售許可證，對於樓盤為何分批次加推，該工作人員解釋稱，這只是一種行銷手段。

　　與此同時，5月19日，上海樂居房地産網報道提出，首創置業旗下的首創禧悅翠庭項目在銷售過程中沒有公示價目表，並且售樓員當場拒絕進一步了解房源情況的要求。

　　5月21日中午，記者來到位於上海市青浦區淀山湖大道丁家港路路口的首創禧悅行銷中心，並以購房者身份選中一套房源，要求銷售人員幫忙計算房屋首付款。對方將記者帶至二樓茶水廳，現場排列有“禧悅佳苑一房一價表”展示牌。

　　據了解，2013年11月，首創置業以17.7億元拿下上海松江區商住用地，正式進入上海市場。在其後的一年時間中，相繼拿下青浦首創禧悅、嘉定首創旭輝城、楊浦平涼地塊、松江地塊等多個項目及地塊，引發業內關注。據《東方早報》報道，首創置業上海公司總經理李旭華曾在公開場合表示，首創置業在上海市場力求做大做強，目標是2017年以前進入上海房地産市場前十強，銷售目標達到70億元。

　　本報記者就明碼標價和發展戰略方面致函首創置業上海公司，截至發稿，對方未對相關問題予以回復。

　　保利周浦地王開工兩月無施工許可

　　位於浦東新區內，由保利地産操盤的上海周浦地王近日傳出了開工消息。

　　資料顯示，浦東新區周浦鎮西社區PDP0-1001單元A-03-11地塊，掛牌起始價格為13.77億元，保利地産最終以54.5億元的價格奪得，溢價率達到296%，樓板價43607元/平方米。扣除5%的保障房與15%的自持面積後，實際可售面積樓板價在55000元/平方米左右，行業觀察人士認為，項目未來保本售價要達到8萬元/平方米左右。

　　該地塊出讓條件較為嚴苛，其中規定有15%的面積需要自持70年不能出售、5%的面積作為保障房無償移交給政府、不能有三層以下的聯排和別墅産品；且自持的住宅面積不能境內轉讓，不能成立獨立的商業公司，不能做商業，不能辦小産證。

　　“由於部分房源需自持，也就是説，如果以出租方式回款，以上海租金回報率可能要四五十年的期限，對房企來説，資金壓力比較大。此外，這一輪調控力度大，預計短期內不太可能有鬆動，因此就市場環境而言，一年後樓市是否會轉暖仍有諸多不確定性。”上海中原地産分析師盧文曦表示。

　　5月17日，時隔保利拍下周浦地王一年之後，記者實地走訪了位於浦東新區林海公路與年家濱路交匯處的浦東新區周浦鎮西社區PDP0-1001單元A-03-11地塊。記者走近看到，工地現場已向下挖出一個約兩米的深坑，其中鋼筋密布，上方蓋有木板，同時，施工的地塊上散落著鋼條、木板等建築材料，一旁的道路不時有大卡車進出。現場工人告訴記者，項目開工已有兩個多月。

　　按照《建設工程施工現場管理規定》， 施工現場必須設置明顯的標牌，標明工程項目名稱、建設單位、設計單位、施工單位、項目經理和施工現場總代表人的姓名、開、竣工日期、施工許可證批准文號等。

　　不過，記者繞工地一圈，發現靠近年家濱路的圍墻上只有一些無關項目的廣告，而緊鄰林海公路的一側，雖有巨幅白色展示牌，但上面沒有任何圖案和文字，更沒有關於項目及開發企業的資訊。

　　記者在上海市張江管委會官網看到一份《關於周浦鎮西社區PDP0-1001單元A-03-11地塊項目設計方案規劃預公告》，公告顯示，于2016年11月11日起對《周浦鎮西社區PDP0-1001單元A-03-11地塊項目方案》予以公示。目前，該規劃方案仍處於公示中。

　　根據規劃設計方案，保利周浦鎮西社區PDP0-1001單元A-03-11地塊整體佈局，高低配北高南低。從産品類型上看，保利項目與周邊的中駿柏景灣以及世茂雲圖有重疊，3個項目相鄰，未來勢必會爭奪客源，形成三足鼎立之勢。“對保利來説，如果産品沒有足夠差距，客群覆蓋面是趨同的，後續銷售將面臨壓力。”盧文曦分析稱。

　　上海市張江管委會相關工作人員告訴記者：“該地塊的建設用地規劃許可證還未審批下來。”當記者提出地塊已經開建，該工作人員表示疑惑，“施工許可證還沒拿到，它怎麼可能開建？”而記者致電公示中項目建設單位聯繫人覃家俊，詢問是否已取得施工資質，其回復稱“無可奉告”。

　　記者致電上海市住建委相關部門了解該地塊是否已取得施工許可，工作人員表示資訊已在官網有所公示，隨後記者查詢上海市住建委官網資訊發現，浦東新區周浦鎮西社區PDP0-1001單元A-03-11地塊商品房項目新建項目的施工許可一欄顯示著“未有許可”。

　　特約撰稿毛中楠對本文亦有貢獻