房地産又一通道被收緊 銀監會檢查信託違規拿地

　　獨家|銀監會發文重點檢查信託違規拿地業務 房地産融資又一重要通道被收緊

　　中國證券報（微信號xhszzb）記者獨家獲悉，近期銀監會向各銀監局下發《2017年信託公司現場檢查要點》。

　　在銀監會嚴查“三套利”、“四不當”，集中開展銀行業市場亂象整治工作的背景下，這份文件的措辭不可謂不嚴厲。

　　尤其值得關注的是，該文件顯示：違規開展房地産信託業務被列入2017年信託公司現場檢查要點。該文件表示：

　　01

　　是否通過股債結合、合夥制企業投資、應收賬款收益權等模式變相向房地産開發企業融資規避監管要求，或協助其他機構違規開展房地産信託業務。

　　02

　　“股+債”項目中是否存在不真實的股權或債權，是否存在房地産企業以股東借款充當劣後受益人的情況，是否以歸還股東借款名義變相發放流動資金貸款。

　　“這份文件説的幾種情形，基本是用來做拿地融資業務的，不然也用不著這麼複雜。”某信託公司房地産業務負責人表示。多位房地産信託業務人士認為，上述規定直指目前火爆的“拿地融資業務”，可謂切中要害。

　　在 房地産商拿地環節，由於不滿足“四三二”條件（即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程開工許可證》四證齊 全，項目中房地産公司至少要有30%的自有資金，融資方至少有2級或以上的資質），所以信託公司往往通過明股實債的産品結構設計規避監管，為房地産開發商 在拿地環節提供配套融資。

　　中國證券報（微信號xhszzb）記者了解到，開放商拿地熱情依舊高漲、地産融資收緊使得今年信託公司拿地融資業務升溫明顯。

　　首先，儘管樓市調控政策不斷加碼，但土地市場仍舊火熱。中國指數研究院的數據顯示，今年第一季度全國300個城市住宅用地共成交1.4億平方米，同比增長13.0%；各線城市成交量均增長，其中二線城市同比增長19.0%，增幅最大。四月份延續了一季度的火爆：

　　（數據來源：興業研究）

　　其次，去年10月地産調控以來，房地産融資全面收緊。海通證券在一份研報中表示，除了作為主要融資渠道的銀行貸款和公司債外，地産企業股權融資、發行 ABS、地産基金、資管融資等各類渠道均有收緊。且到目前為止，融資緊張的環境未見改善信號。例如，地産行業債券融資收緊，發行量大幅縮減。自去年地産調 控政策鋪開後，地産行業債券融資大幅縮減，具體來看，16年4季度地産行業債券總發行量僅為1210億元，較3季度減少了近2/3，凈融資額僅為997億 元，僅為3季度的30%；17年以來地産行業債券總發行量僅為199.3億元，較16年同期大幅減少。2月13日，中國證券投資基金業協會發佈《備案管理 規範第4號》，叫停了16城私募、資管計劃投資房地産開發企業項目。針對的主要地區包括北京、上海、天津、深圳、杭州、武漢、成都、南京、廣州、濟南、廈 門、合肥、福州、無錫、鄭州、蘇州共16個城市，均是曾經房價上漲過快的城市。

　　業內人士表示，由於其他融資渠道受到限制，信託公司成為房地産商拿地融資的重要渠道。但這一文件下發後，信託公司目前開展的拿地融資業務面臨收緊。這就意味著，房地産融資又一條重要通道正在被收緊。