北京樓市認房認貸兩月：交易量被鎖住 房價趨於穩定

　　中國證券報

　　北京“認房認貸”調控政策出臺已近兩月，對樓市的影響已開始顯現。專家表示，北京樓市當下屬於僵持階段，交易量基本被“鎖住”。若樓市回暖，政策仍有收緊空間。另外，土拍規則變化不僅有利於控地價，也將有利於房價趨穩。

　　房價趨於穩定

　　統計局新聞發言人毛盛勇曾表示，新一輪房地産調控措施對房價和其他房地産相關指標的影響，有可能在4月份以後陸續顯現。

　　同策諮詢研究部數據顯示，從4月成交量來看，北京商品住宅成交量為51.96萬平米，環比上揚9%，同比下滑36%。成交均價環比下滑4個百分點至35770元/平米，同比上揚幅度僅為5%。

　　以5月前兩周成交量來看，商品房成交套數環比仍在繼續下降。房天下數據研究中心統計顯示，5月第一週，北京商品房成交637套，環比下降25.9%；成交面積7.58萬平米，環比下降29.9%。第二周，商品房成交568套，環比下降10.8%；成交面積6.88萬平米，環比下降9.3%。

　　在房天下副總裁司智看來，目前北京市場價格略有鬆動。高總價、高單價，包括遠郊別墅類産品的鬆動較大，有些甚至有10%-15%的鬆動。不過，就算高端樓盤價格下滑，也最多下滑到政策前的價格，並未出現大跌現象。

　　二手房方面，鏈家數據顯示，五環外活躍樓盤跌幅明顯。對近期成交量前20的小區進行前後對比，其中有9個價格下跌，漲價樓盤佔比較前期明顯減少，其中蘋果派、加州水郡、新龍城等地處五環外且前期成交活躍的小區價格下跌明顯，較調控前分別下跌3%、5.1%、8.2%。

　　司智認為，現在北京房價屬於僵持階段，交易量基本被“鎖住”。某房屋仲介工作人員也對記者坦言：“市場和政策都趨於穩定。從現在情況來看，未來北京房價必然不會大漲。”

　　交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹認為，市場成交量有可能會繼續下跌。現在政策時滯越來越短，從政策進一步收緊的情況來看，交易量下降，價格也會隨之同跌，此趨勢可能會繼續。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示，市場交易數據有所下滑，説明房地産市場的“認房又認貸”等政策效應還會積極釋放出來。但市場成交量若進入“跌無可跌”的狀態，則或有反彈空間。

　　信貸仍有收緊空間

　　與此同時，北京樓市政策趨嚴和成交量“鎖住”也對房屋仲介造成一定程度的打擊，部分仲介陸續關閉了一些門店。鏈家相關負責人表示：“北京鏈家近期確實主動開展了全面的合規整治工作，目的是優化店面資源配置，加強店面管理和規範。我們關閉了一些門店，包括原來經營商辦房業務為主的，也包括一些‘開墻打洞’的底商店舖和學區門店。”

　　事實上，此次北京樓市調控政策的層層加碼，樓市已顯著降溫。司智認為，從市場表現來看，現在房價過快上漲的勢頭已經被壓制住。本輪調控最主要的目的是以穩定為主，現在已經達到了目的。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉表示，單純從市場流動性控制、銀行房貸量控制的角度而言，無論是對於首次置業的首套房還是改善置業的二套房，上調房貸利率的加息確實可以起到抑制需求放量和為市場降溫的作用。

　　嚴躍進表示，資金利率上調也和商業銀行的資金壓力有關，信貸利率即便不出政策，實際操作中也會有收緊可能。從後續市場發展來看，資金成本增加和貸款節奏房源也是兩類收緊的體現。

　　“以租代售”或成新模式

　　在樓市進入“限購、限貸、限售、限價”的四限時代後，開發商的日子也“不好過”。某售樓處售樓員稱：“現在拍地，開發商都在競自持面積，這也就意味著以後這些地上新開售的樓盤只能租不能賣。”

　　“到目前為止，北京合計有8宗土地出現了持有型産品，這8宗地合計購地資金351.73億元。”中原地産首席分析師張大偉表示，如果按照正常開放的節奏看，土地資金佔50%，就有整體貨值700億元的投資標的物被冰凍。張大偉稱：“其中有4宗為70%持有型，多少有點可售面積。另外4宗基本100%持有，除了少部分未來可能的車位+商業配比，這些地塊須持有70年。”

　　土拍規則的變化意味著構建購租並舉的住房供應體系已在加快推進中。嚴躍進認為，自持有助於後續租賃型房源的增加，從實際情況看，利好地價和房價的把控。另外，這也有助於房企後續積極尋找新的物業投資機會。

　　夏丹稱：“土拍規則有變化，但從開發商的角度，它的成本並沒有降低，因此對房價是否會有抑製作用，以及是否會轉移到購房者身上都不一定。不過，當下很多舉措確實是在朝好的方向嘗試。”

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