上海樓市調控政策加碼 搖號購房劍指市場亂象

　　上海搖號購房劍指市場亂象

　　調控政策加碼 樓市交易降溫

　　□本報記者 高改芳

　　在限購限貸政策作用下，一些熱點城市新房和二手房交易都出現意料之中的冷清。“在今後一兩年內，像北京和上海這樣的一線城市，二手房月均交易量為1-2萬套將常態化。”某知名房地産數據提供商對記者預測。二手房交易量下降衝擊最明顯的是房地産仲介機構，包括鏈家在內的大型房産仲介已開始應對。不過，業內人士認為，從整體政策來看，5月份政策的密集程度會下降，但重點會放在“抓落實”上。考慮到市場、政策等諸多因素，房企在土地拍賣市場的動作會更加謹慎。

　　上海買房要公證搖號

　　5月4日，上海市住建委下發《關於進一步加強本市房地産市場監管 規範商品住房預銷售行為的通知》，明確要求新開盤商品住房採取由公證機構主持的搖號方式公開銷售；嚴格落實購房實名制；不得以任何名義收取價外價。

　　上海中原地産市場分析師盧文曦認為，新政出臺的背景是目前新房和二手房價格倒挂，以及由此引發的亂象。由於調控因素，目前上海房地産市場上新盤入市價格比周邊次新房低，當前樓市利益出現重新分配：由原先開發商獨佔變為讓利部分給買家。在“買到就是賺到”的心態下，儘管上海樓市整體成交疲軟，但個別新盤仍出現“光碟”現象。為了買到房，買房者不惜托關係，付“茶水費”、“排號費”等。變相增加了剛需購房人的負擔，也讓新房銷售有了更多尋租空間。

　　一位不願透露姓名的房産分析師指出，其實開發商對於有關係的“條子”購房者也頭疼：這些人仗著有關係，要求開發商低價賣房或者挑選好的樓層、房型，擠壓了部分開發商的利潤。現在隨著新政的推出，開發商也有理由拒絕“條子”購房者。

　　盧文曦認為，上述舉措對普通買房者而言是件好事，至少在公證處的監督下，有公平買房的機會。其次，市場得到進一步規範。現在開盤造氣氛是常用行銷手段，無形之中給真正買家帶來心理壓力。現在購房姓名從開始到簽約就不能更換，不給炒房者機會，市場的水分逐步被擠乾。

　　一位總部位於福建的開發商介紹，福建開發商很早就通過搖號賣房，主要是因為供不應求，但是通過公證機構主持的搖號方式還沒有採用過，上海推出的做法更加規範。不過，盧文曦認為，也不要過於誇大“搖號”的市場效果。上海樓市今年前4個月，除了1月供求平衡外，其餘均顯示供小于求，3月更是為0.5：1。畢竟供求關係決定價格，在供求關係沒得到逆轉的情況下，價格暫時不會有大幅下滑可能。

　　交易持續低迷

　　上海中原地産數據顯示，5月1日至5月7日，上海市新建商品住宅成交面積16.5萬平方米，環比減少12.8%。上海新房供應在5月1日至5月7日也出現回調，為8.1萬平方米。市場已經連續兩周出現低於10萬平方米的入市量，而且有個別項目推盤量不足100套，説明對市場仍有惜售心態。基於供應始終無法放量，成交也沒有太多表現機會，“金三銀四”落空更是影響到市場信心。調控加碼城市逐漸增多，在借鑒一些城市政策經驗後，現在出臺的政策力度越來越強，並且不僅僅著重出政策，更強調執行以及可操作性。

　　易居中國數據顯示，4月份有44個市縣出臺了47次調控政策。如果再加上山東、杭州、南寧等省市的專項執法，多地發出的調控收緊相關信號已經超過50次。4月份不僅調控頻率有增無減，執行力度也越來越大。截至4月末，已有18座城市執行限售政策，範圍也不僅限于一線城市周邊。濟南、西安、成都、廈門、揚州、長樂等二三線城市也都加入調控行列。

　　隨著限購、限貸、限售等政策的持續密集出臺，調控效應在4月份開始顯現，市場流動性因此出現下降。4月份二手房市場交易延續一季度的頹勢，而二手房的持續低迷也逐漸影響到一手房市場。

　　具體來看，4月份一線城市僅深圳成交量環比增加，但主要還是由於3月份基數較低所致，4月份深圳成交量同比依舊下滑24%；二線城市成交明顯環比下降，就初步統計數據來看，如廈門、長沙、天津等市成交量環比下降均超過4成，大多數二線城市成交量環比下跌，僅合肥、瀋陽二市成交量環比上升超過10%。

　　二手房市場繼續降溫，4月份北京、上海、杭州等地掛牌量價都出現不同程度調整，以上海為例，4月二手房均價較2月份下滑約1500元/平方米。三四線城市方面，常州、東莞等部分城市成交量依舊保持高位，不過地方政府也都顯現出了高壓調控的決心。以常州為例，月初政府出臺了“兩年限購”新政，4月份常州成交量達到68萬平方米，環比上漲6%，環比漲幅已經被控制在了較小範圍內。

　　易居中國數據顯示，土地市場方面，4月份土地成交205宗，環比下降22%。成交建築面積2056萬平方米，環比下降17%，平均溢價率39%，較3月份下滑10個百分點。不過，從具體地塊來看，土拍熱度似乎還在延續。易居（中國）企業集團CEO丁祖昱認為，現在的土拍熱度主要還是政策“托底”所致，因為大多數熱點城市都設定了地價“上限”，因此調控影響在短期內還沒有顯現。

　　仲介業務收縮

　　中原地産首席分析師張大偉認為，從整體看，2017年房地産市場進入調整期已經明確。從房價變動的角度看，市場會在二三季度出現明顯的價格調整。

　　某房産數據提供商認為，目前樓市成交低迷的狀態在今後一兩年或將成“常態”。這對房産仲介而言，可能是致命打擊。在上海內環，中國證券報記者走訪發現，房産仲介門店內門可羅雀，以往店內至少有五、六個客戶經理，現在空蕩蕩的只有一兩個工作人員。

　　“大多數人都沒有購房資格，有購房資格的又大多買不起。”某房産分析師指出，有些擴張過快的房産仲介，尤其是在樓市火爆時期進入市場的，門店和客戶經理都是按照樓市交易高峰時配置的，現在沒那麼多交易需求，自然要關閉一些門店。“不過，有傳聞説鏈家在北京關了300家門店，我倒是覺得還沒到那個程度。”該人士分析。

　　中原地産首席分析師張大偉認為，房地産仲介公司目前出現了小部分關閉門店的現象，主要原因是政府整治街鋪，整頓過去的“開墻打洞”做法。另外，違規代理商住項目、學區房的門店也有部分關停。整體看，這也體現了本輪調控政策的力度。但因為市場進入調整期才1個月，大規模的行業關店現象還未出現。“在嚴格執行政策6-9個月後，不排除出現這種現象的可能性。”張大偉認為。

　　對於未來市場發展趨勢，易居（中國）企業集團CEO丁祖昱認為，首先，從整體政策來看，5月份政策的密集程度會下降，但重點會放在“抓落實”上，少數成交數據仍然較好的城市，如重慶、東莞等有可能繼續出臺調控政策。其次，對於政策敏感性更強的二手房市場，短期走勢還會繼續保持低迷，掛牌與成交會進一步下調；一手房受政策影響會逐步顯現，供求規模回升的可能性不大；隨著調控進一步升級，將會有更多的三四線城市面臨銷售壓力；接下來，土拍市場會進一步出現分歧，考慮到市場、貨幣政策等諸多方面因素，房企在土拍市場的動作會更加謹慎。

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