稅務專家:房價70%是土地成本和稅費 房企毛利也就10%

　　中國社科院8日就《房地産藍皮書》舉行發佈會，國家稅務總局稅科所研究員付廣軍在會上表示，降房價首先降地價。10萬塊錢北京的房子，6萬塊錢的土地成本，這只是土地出讓金的收入，還不包括房地産開發的稅收，還不包括交易環節的契稅，也就是説有70%是土地和稅費。房地産開發商的毛利潤也就10%，10萬塊錢就掙1萬塊錢。但是由於房地産開發企業壓土地，就是因為預期在上漲，賣早了就虧了。

　　詳文如下：

　　付廣軍：非常感謝給我這次發言機會。我聽了各位專家發言很受啟發，我談一下我對房地産情況的看法。

　　第一，我贊同大多數專家的意見，房地産一定是要很強的區域性特點。我們講中國的房地産首先要分清區域性特徵，一線城市、二線城市、三四線城市是不一樣的，因為房地産這個産品既然是有地，所謂不動産，不動産就是山東的房子搬不到北京來，因為房地産是和地結合在一起的，肯定有很強的區域性。所以進行房地産分析的時候一定要分清楚。去年房地産上漲主要是一線城市、部分二線城市，包括安徽、合肥和南京，由於他們房價過快上漲，造成中國的房地産價格增長很快。實際上大多數三四線城市房價沒有漲多少。

　　付廣軍：我去年做調查，縣城房子10年前是3200，10年以後是3800，基本上沒有漲。再看一看土地成本，一線城市的土地成本，北京土地成本佔房價的60%，而四線城市的土地成本只佔到25%。也就是説房價上漲主要是地價上漲，我提出一個觀點，降房價首先降地價。10萬塊錢北京的房子，6萬塊錢的土地成本，這只是土地出讓金的收入，還不包括房地産開發的稅收，還不包括交易環節的契稅，也就是説有70%是土地和稅費。房地産開發商的毛利潤也就10%，10萬塊錢就掙1萬塊錢。但是由於房地産開發企業壓土地，就是因為預期在上漲，賣早了就虧了。

　　付廣軍：一線城市為什麼房價高，從需求的角度講，我們要大力發展中小城市，但是為什麼大家不往中小城市流動，而都到大城市呢？省會城市都往北上廣深流動，三四線城市都往二線城市流動，因為就業機會多，到小城鎮沒有就業機會。也就是説公共産品和公共服務的水準有差距，所以人口都往大城市集中。如果不改變這種機制，大城市的人口流動還是會增長的，增加以後需求還是要往上漲的。所以有人説中國房子的自有化率非常高，達到87%甚至90%，但是自有化率在北京的“京漂”，房子在老家，沒有在北京，大量的新城鎮人口要買房。

　　有的專家説要培育租賃市場，出租的人是誰？至少有兩套才能出租，又得鼓勵投資性購買。所以這些政策看得有道理，但真正分析起來還是有問題的。如果不鼓勵投資怎麼出租？而且大家看看北京的房價，租一套房子一千萬的房子在市區，租金一年才十一二萬，回報率只有1%，還不如利息。所以租房市場怎麼培育，看起來是很美妙的，但實際上可行不可行還值得商榷。

　　付廣軍：再講一個問題，未來北京、上海、廣東、深圳上海的房價問題，北京的房價能夠穩定住，現在要搞雄安新區，疏解北京非首都功能，包括國企、研究機構要搬到雄安，當然雄安的房地産政策沒有確定，有可能是租房。但是租房至少有一些人流動到那了，減少人口是抑制北京房價的主要因素。在座的各位都跑到雄安去了，我想北京的房價肯定會穩定，因為需求沒有那麼多了。現在不好預測，整個宏觀政策不確定，這是關於房子的問題。

　　付廣軍：另外講一下稅率問題。我給大家多講一下，因為我是稅務總局研究所的研究員。稅務問題我們知道，中國的房地産有關稅大概分三類，一種是房地産企業的稅收，也就是房地産行業的稅收，是房地産開發環節的稅收，也就是它的納稅主體是企業，房地産行業的稅收，以企業為納稅主體。二是房地産産品的稅收，房地産不管是地産還是房産還是不動産，它是作為商品和這個商品有關的稅收，包括開發環節，生産環節、交易環節、持有環節，以商品為載體的稅收。三是財産稅，也就是房地産稅，持有環節的財産稅。

　　付廣軍：今天主要講這個，因為大家議論比較多的就是財産稅的問題。現在全國人大為什麼又要出臺卡在什麼地方了？我們思考一下，國外都有房地産稅，中國為什麼不出臺房地産稅，中國現在是有房地産稅的，是對有經營性質的，比如商業用房有房地産稅，只是對居民住房沒有房地産稅。也就是説我們在保有環節對持有者沒有交稅，租賃者也是有稅，租金的12%。但現在的房地産稅是什麼問題？中國的房地産和國外的房地産有區別，房子是建在地上的，剛才講的一個是中國土地供應，還有房子是建在地上的建築物，是分離的。我們原來房産證有兩個，一個是房屋所有權證，還有國有土地使用權證，現在叫不動産證。什麼區別？

　　付廣軍：中國買房子相當於分兩部分，我買地上建築物，這個土地租了70年的使用權。這有什麼區別？不動産分成兩塊，地上建築物是有使用年限的，但是恰恰房産證上是永久産權，但哪個房子能使用70年？土地可以永久使用，但是土地是有限制的，是70年。如果收房産稅還是地産稅，還是房地産稅。現在是房地産稅。房産隨著使用年限越多，折舊沒有了，而且房屋使用權是有年限，到期還租不租。這樣造成我們增房産稅和土地出讓金是什麼概念。在法律上應該進行思考，到現在還沒有形成共識，房地産稅在法律上怎麼講，因為國外買房就是買地是一起的，中國是租地買房，這就是法律的問題。

　　房地産稅、房産稅、地産稅，地産稅和土地出讓金是什麼關係？使用權和所有權，使用前是租，是出租人交還是承接人交，主體是誰？這些東西都要思考，但是我也説不好怎麼做。希望在座的各位再進行研究，出出主意。我們的房地産未來走勢，國有土地的制度如何改革，都面臨著進行制度化的思考。

　　我就説這些多，不對地方請大家批評指正。謝謝。