北京二手商住房市場休眠：仲介停止挂售 投資客拋售無門

　　“3·26”商住限購政策的第二天，《證券日報》走訪了鏈家、我愛我家等多家北京大型仲介門店調查發現，原本用來張貼房源資訊的玻璃窗全部空白一 片，以往常見的門店門口像擺廣告一樣昭示房源資訊的各種“用具”都不見了，以往都散落在外的經紀人騎的摩托車在店門口停了一片，圍在一起的經紀人都在聊 天。

　　“最近沒生意呀。”一位經紀人向本報記者表示，“3·17”新政以來，只有剛需還來問問情況，原打算換房的人全部“熄火”，即使算 上之前還有購買二套房能力的換房客戶的交易還在進行，全店最近都沒有幾單交易。“3·26”商住限購政策出來後，商住房源更是全部下線，現在全集團都不接 受業主登記挂單銷售，投資客想買賣商住房，估計要等等了，即使拋售，渠道也被堵了。

　　值得一提的是，記者身邊的李女士（化名）就陷入了“砸”在手裏的焦慮中。

　　投資客拋售無門

　　昨天，《證券日報》記者身邊一位朋友（李女士）打來電話，詢問名下的商住房是不是要“砸”手裏了。

　　李女士名下有兩套房，均在郊區，一套是70年産權小戶型，自己居住，另一套是商住房，目前正在出租。買下商住房，原本是出於投資的考慮，同時也能以租金 補貼房貸。不過，李女士今年打算換房，因為70年産權的住宅太小，兩套房又相距較遠，已經無法滿足一家人的居住需求，就打算賣掉商住房來換大房子。不過， 李女士並沒有乘上這班“末班車”。

　　“現在商住房賣不掉了，我算了一下，即使我賣掉70年産權的房子，也沒法湊足錢買我看上的房子，因為認房認貸後，再買房首付太高了，就不如不換了。”

　　《證券日報》記者走訪了北京多家仲介門店後發現，鏈家、我愛我家等仲介確實已經不再給業主挂售二手商住房。

　　“二手商住市場這兩天幾乎等同於無交易。”某鏈家門店一位人士向本報記者直言，現在全集團都下線了商住房源，更不接受新商住房源的挂售，雖然存在零星人 士來詢問是否能買商住房的情況，但由於限購條件的制約，對於個人而言，購買商住房等同於購買70年住宅，那麼還不如去購買住宅。

　　無獨有偶，《證券日報》記者走訪的多家仲介門店幾乎都給了記者同樣的説法，即使能夠挂單銷售，也不見得有接盤者，畢竟，市場上以公司名義購買實際用途是住宅的商住項目本來就很少，擁有購買商住資格的個人，對於全款支付而言，70年住宅比商住更有吸引力。

　　不過，通州一家仲介表示，可以挂售，但需要是通州區域的二手商住房源。該店一位經紀人表示，即使名下有房，也有方法可以買，只不過這樣做的人可能不多。 比如，註冊一個皮包公司，估計只需5000元就夠了，然後以公司名義購買，這樣就可以了。目前來看，還沒有以公司註冊年限或註冊資金等具體限制要求禁止購 買商住房的政策，所以這一方法是可行的。不過，目前還沒有接觸到想這樣買房的案例。

　　畢竟，10天內北京市第9次出臺樓市調控政策，此前舉措涉及首付比例、貸款利率、非京籍購房納稅標準、過道學區房、學區劃分……緊接著配以嚴格的突擊檢查，幾乎斷絕了所有炒房的可能性。

　　商住房市場將“休眠”

　　值得關注的是，由於北京限購政策已執行了近7年，此前有大量的被限人群和投資客都買了商住房，這種類住宅項目的房價水漲船高的同時，還在北京存量房和新房市場上佔比逐年增加。

　　有公開資料顯示，過去十年，北京地區成交約40萬套商住類物業，現在的庫存量介於7萬套至9萬套之間，這些項目的市場交易規模至少在2500億元以上，這一庫存量幾乎創下十年來新高。

　　數據顯示，2016年以前，北京住宅市場當中商辦類産品還只是補充，其成交佔比基本都在30%以內，但是2016年開始與純商住宅分庭抗禮，當年商辦成交佔比甚至超過純商住宅達到59%。

　　對此，亞豪機構亞豪機構市場總監郭毅向記者表示，住宅價格大漲直接對購房需求産生抑制和擠壓，是造成商辦迅速崛起，銷量反超住宅的根本原因。2016 年，北京純商住宅成交價格同比漲幅達到27%，套均總價更是由2015年的376萬元上漲至571萬元。純商住宅價格的快速上漲，使得商辦産品的價格優勢 凸顯，因此成交量也隨之快速攀升。

　　不過，隨著“3·26”商住限購政策的執行，北京商住亂象也將得到整治。3月26日《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》發佈，其中規定“新建商辦最小分割單元不得低於500平米”、“在建商辦只能銷售給公司”、“二手商辦銷售要符合嚴格條件”，並且“商業銀行暫停對於個人購買商辦的個人購房貸款”。

　　郭毅認為，這一新規將未建、在建、在售，以及二手商辦産品全部囊括其中，完全阻斷了個人購買商辦産品的渠道，對於蒸蒸日上的商辦市場來説也成為一記“強 擊”，商辦與純商住宅兩分天下的局面也將就此終結，因此對於市場成交的制約也將是直接而有效的。在商辦“末班車”效應褪去之後，預計3月底以及4月份，北 京商品住宅市場成交量也將快速降至冰點。

　　中原地産首席分析師張 大偉也表示，“3·26”商住兩用項目限購措施，不是簡單地“認房又認貸”這種內容，而是全面改變遊戲規則，使其回歸商辦類項目的真實用途。在過去多年的 樓市發展中，商辦類本身就是畸形的，大部分物業成為類居住物業。他預計，“商住兩用”類物業的價格會有30%以上的跌幅，成交量下滑60%以上，可能進入 休眠狀態。